文 / 祁月 

　　在瑞银看来，香港零售商铺市场不容乐观。

　　瑞银在最新发布的研报中警告，香港购物中心的租金可能下滑，在2017年年底之前，一般零售地段的商铺租金可能下跌15%，尖沙咀、铜锣湾、旺角一带的高端商铺租金的跌幅最大可能达到20%-25%。

　　瑞银表示，未来三年，购物中心的零售出租空间将大量增加，因此才预计租金会大幅走低。“商铺供应将比历史均值上翻三倍，”瑞银香港和大陆房地产研究部门负责人李智颖（Eva Lee Chi-wing）说。

　　李智颖称，即使需求没有下跌，相信2017至2018年，香港商铺的出租率将由目前的98%-99%，跌至92%-93%。

　　李智颖表示，铺位供应大增，加上大陆游客减少在香港购买高档货品，预计可能令商场租金承压，部分租金过高的商场调整期可能长达四、五年。此外，有大陆发展商来香港投资商业地产，非上市公司及小型地产商进入商铺市场，这使得竞争增加，也会令商铺租金下跌。

　　规模最大的零售商铺供应源自于香港尖沙咀地区的新世界中心、新鸿基地产旗下位于新界元朗区的YOHO MALL，九龙将军澳的社区商场。

　　这种预期和去年的现实情景恰好相反。2015年，很多商场在和租户重新签订租约的时候提高了租金。

　　但今年以来，香港商铺出现了一些明显的改变。据港媒在本月中旬的报道，由于近期香港零售业经营状况遇冷，铜锣湾多条街道的热门铺位租金不断下跌。根据香港特区差饷物业估价署的统计数据，租金跌幅最大达到50%。

　　铜锣湾罗素街的部分铺位曾获封“全球最贵铺位”，但如今随着内地访港旅客人数缩减，罗素街60号A号及B号铺的租金降为1565万元港币，较往年大跌45%。此外，同为热门地段的铜锣湾波斯富街76号商铺，租金也由去年的1992万港元跌至目前的996万，较去年下跌超过50%。

　　持有铜锣湾多个热门铺位的香港英皇国际有限公司此前宣布，其位于铜锣湾及尖沙咀的6个铺位将重新签署新租约及退租协议，在签订新租约时将减租30%至40%。

　　街铺出租市场也出现不乐观迹象。瑞银指出，街铺租金已经从2014年底开始下调。据香港东网报道，铜锣湾有铺位已从原来药房承租的30万港元，大幅下调至最近的15万左右。启超道也有街铺租金最近跌至150万港元，较旧租户月租大跌4成。

　　Eva Lee Chi-wing认为，这次的商铺租金下行周期预计将持续两年的时间。受此影响，香港失业率可能触及4.5%，房价也可能下跌20%到25%。

　　此外，Eva Lee Chi-wing还称，近期的新房销售低迷也令人担忧。

　　金钟太古广场发言人表示，已经留意到香港零售商铺现在面临的一些变化，2016至2017年度将把部分零售店面改作餐饮用途，计划把商场的餐饮店铺数目增加50%。