家住東城的李阿姨已經在熙熙攘攘的展會上逛了兩個小時，吸引她的是兩個養老地產項目，一個位于河北涿州，環境不錯，大產權；一個在北京郊區，服務好，但是不賣產權，而是賣“30年使用權”。“如果真有宣傳的那么好，真想賣了城里的房搬到那兒去。”李阿姨說。

 

　　剛剛落下帷幕的2016北京春季房展傳遞出這樣一個訊息，隨著我國進入老齡化社會的腳步加速以及人們養老觀念的變化，曾經“炒而不火”的養老地產正在受到購房者越來越多的關注，有望成為樓市新的增長點，但中國的養老地產行業真的準備好迎接旺盛的需求了嗎？

 

　　房展會“銀發潮”洶涌

 

　　“姑娘，新聞上說的那個養老公寓怎么走？”“小伙子，海南的房子在哪兒呀？”在北京春季房展上，這樣的問詢不絕于耳。組委會的統計數據顯示，與往屆展會觀展人群以中青年為主不同的是，此次房展近五成的觀展者為60歲以上的老人，而購房者不再只將目光聚焦在北京本地的剛需或改善項目，而是更多地瞄準國內和國外的宜居城市和養生養老地產。

 

　　一家河北涿州樓盤面向北京老年人群推出了“養生養老”概念。工作人員介紹稱，這家地產公司最早是從高爾夫球場運營開始，到后來開發旅游地產，再到現在的養生、養老的運營模式。“住在這里，養老配套設施完備，周末兒孫們來探望，也有地方玩兒。”

 

　　位于懷柔區的北京首個智能養老社區，以其區位優勢和完善的養老設施吸引了大量中老年購房者。展會四天，看房登記達到160余組，實際成交共約40套。

 

　　在展位前，工作人員不斷向看展人強調，不是賣房，賣的是服務。“咱不是產權房，主要是合法使用權項目這個概念。1000平方米的康復醫療中心，室內有全程監控系統、煤氣泄漏報警系統，可以實現真正的居家養老。呼叫醫療中心，幾分鐘就來人。”

 

　　據了解，該項目采取會員制，交錢成為會員，享有對應的一套公寓，實際上，會員獲得的是公寓30年使用權。將會員費和獲得使用權的公寓比對下來，差不多每平方米1萬元起。

 

　　雖然定位是“養老”實驗基地項目，但該項目張經理稱，對會員的年齡等身份特征沒有要求。“這個房屋住多少人沒人管。這個房屋是提供給你的，在這30年任意處置這個房子，比如變動會籍資格，也可以出租，老人百年后兒女可以繼承。”

 

 

　　事實上，在房展會之外，很多老年人已經看過不少養老房產，他們對配套設施也有更多期待。“有一些就是拿原來的會所修修改改，不是那種真正適合養老的建筑。養老地產真正還是要看它的養護和醫療配套。”還有的老年人表達了自己的擔憂：“關鍵是有顧慮，怕假。”

 

　　老人們的顧慮也折射出了中國養老地產的現實困境：盡管大型開發商越來越把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇，萬科、保利等行業巨頭早已布局養老地產多年，更多的開發商也躍躍欲試，然而，在養老產業成為地產投資發展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么美。養老地產的核心在于養老服務，而國內大多數資本的理解還停留在以養老概念賣房，更關注怎么從房地產開發掙錢，而忽略了養老服務本身。

 

　　今年2月，中國老齡科學研究中心、清華大學建筑學院發布的《中國老年宜居環境發展報告（2015）》顯示，現階段我國雖然涌現出多種類型的老年宜居項目，但相較于發達國家及地區，老年宜居項目在策劃定位、規劃設計、工程建設、運營管理等環節均存在一些問題。

 

　　最主要的問題是高端項目扎堆，中端主流居住需求被忽視。目前，房地產開發商、投資商的養老項目多定位于高端老年客戶群。而現階段高端老年客戶有效需求有限，已有的高端養老社區或護理設施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項目數量的增多，高端市場將面臨更激烈的競爭態勢。與此相對，中端剛需老年群體的養老服務需求量更大，卻被開發、投資企業忽視。

 

　　盡管養老地產開發熱情高漲，但是部分老年宜居項目規模過大，與老人需求不符。近年來，一些養老項目動輒用地規模高達數千畝甚至上萬畝，床位數量逾千張。這種建設規模逾千畝的大型郊區型項目，單純開發養老產品不僅會加大投資風險，更會使后期運營管理面臨極大挑戰。

 

　　與此同時，目前我國的養老產品類型劃分多以建筑類型或開發模式為主，重豪華輕舒適，極少從老年群體需求進行分類，特別是根據不同護理級別、精神需求進行劃分。養老項目規劃設計在一開始就存在盲目和混亂。

 

　　此外，養老地產還存在產業鏈缺少銜接，項目前后期脫節等問題。目前，養老服務產業尚屬起步階段，老年地產、老年產品、老年服務等各環節之間缺少有效銜接。許多養老項目開發過程缺少系統性與連貫性，因土地、資金、人員等各方面因素配合銜接不足，最終難以實現目標。

 

　　前瞻產業研究院近日發布的《2016-2021年中國養老地產行業發展前景與投資機會分析報告》也指出，我國養老地產存在選址布局不盡合理、售價偏高、配套設施不全等諸多問題。

 

　　中原地產首席分析師張大偉認為，養老地產項目能否維持長期運營并盈利還有待觀察。現在，我國養老地產缺乏公益資金、社會資金的投入，也缺少明確的財稅方面支持。如果沒有收益，養老地產這種物業類型，在沒有政府扶持的情況下，想出現大規模增長，難度是很大的。

 

　　如何兼顧盈利與社會價值

 

　　全國老齡委最新發布的數據顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占總人口比例高達29%。

 

　　面對洶涌而來的“銀發潮”，如何確保養老地產兼顧盈利與社會價值，避免這一概念淪為賺錢“噱頭”，新西蘭養老地產項目的經驗或許值得借鑒。

 

　　和許多國家一樣，新西蘭也面臨老齡化問題。根據香港仲量聯行數據，2006年至2013年間，新西蘭65歲以上老齡人口規模每年增速達22.5％。其中，5％的老年人選擇居住在“退休老人村”，也就是養老地產項目。

 

　　既然是商業項目，運作也就遵循商業邏輯。一般來說，新西蘭老人退休后不和子女同住，隨著年齡和體力的變化也漸漸無力或不愿打理帶有花園的郊區住宅。老人可賣掉原有房屋，購買老年公寓，在保持獨立居住前提下享受社區提供的家政、餐飲、娛樂、社交、醫療、看護等一條龍配套服務。

 

　　購買這種公寓，并非傳統意義上的“買產權”。居住期間，老人定期繳納服務費。老人離世或停止居住后，購房款將在扣除建設和運營管理費后返還，返還比例一般在75％以上。

 

　　以新西蘭首都惠靈頓郊區下哈特的一處養老地產項目為例，公寓售價從42萬新西蘭元（1新西蘭元約合4.4元人民幣）到46萬新西蘭元不等，每周服務費95新西蘭元。這種“養老成本”對于有一定積蓄、每周退休金在500至600新西蘭元的老人來講壓力不大。

 

　　這種養老地產在新西蘭已有數十年發展歷史，近十年來呈幾何式增長，不少社區剛有雛形就被搶購一空。目前在新西蘭注冊的老年公寓社區有348家，市場規模超過千億新西蘭元，成就了5家上市公司。于企業而言，這種商業模型稱得上是“現金奶牛”。項目售賣后，收回的現金可以迅速償還貸款并開發新項目；住客離開后公寓可以更高價格轉售。

 

　　在下哈特，新西蘭上市公司雷曼保健集團旗下的“退休老人村”已經售完一棟住宅樓的50多套公寓。另外兩棟住宅樓正在建設中。據管理人員黛比·克馬爾柯夫斯基介紹，新樓配有游泳池、聚會空間、理療中心等設施，還有24小時值守的醫護人員。

 

　　克馬爾柯夫斯基打開一間剛剛售出、正等待住客搬入的公寓房門，房間里鋪著厚厚的地毯，面積90平方米的公寓中有兩間臥室，敞亮客廳帶有開放式廚房，衛生間面積寬大、擁有淋浴和浴缸。

 

　　談起這里的住客，克馬爾柯夫斯基說：“老人選擇來退休村居住可是一個重大的決定，他們都非常喜歡這里的環境。”

 

　　除居住體驗外，養老地產還關系到老人的資產安全。為此，新西蘭通過行業自律和法律法規為這一養老產業的發展“保駕護航”。

 

　　27年前，新西蘭養老地產參與者在行業發展初期就成立了行業協會。每年，協會注冊成員需要聘請審計機構對其行業守則執行情況進行外部審計。只有審計合格的成員，才能獲得行業組織頒發的繼續經營資格證書，在此行業中執業。

 

　　養老地產行業協會認為，養老地產是房地產、酒店管理和醫療護理三者的結合。從事養老地產的企業，需要經濟實力、運營能力，還需要具有長期經營和誠信重諾的社會責任心。

 

　　新西蘭《老年公寓社區2003年法案》則約定了老年公寓買賣雙方的權利、義務及購買合同的基本條款，并從法律上明確了投訴及問題解決渠道。法案還要求每個社區指定一名社區法律監管人，引入類似上市公司獨立董事的角色，監管入住居民的押金、其他款項用處及財務運作，確保資金安全。

 

　　從新西蘭經驗來看，就養老地產而言，地產往往是“噱頭”，重要的是服務。但服務的標準化很難約定，需要政府早期介入，以引導行業更好發展。

 

　　（本報記者綜合報道）