北京向東，驅車兩個多小時，進入河北省唐山市，一個3年前中心區住宅成交均價就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的三線城市。可是如今，唐山房地產市場已多年滯漲，3年前均價賣到7000元/平方米的項目，而今多數還是這個價位。

 

　　“2007年，唐山市區的房價便達到了7000元/平方米，2008年樓市低迷，市區的均價一下子掉到了5000元/平方米，不過隨著2008年年末政府推出4萬億元的經濟刺激計劃，讓唐山的房價重啟上漲模式，最瘋狂的時候，鳳凰新城普通的商品房價格已經過萬，但隨后由于整體經濟環境改變，唐山這種資源型重工業城市的經濟發展也陷入了困難，房價從2013年開始逐步回落。”有當地房企的相關人士對《證券日報》記者表示，“可以說，唐山目前的房價，已經回到了10年前”。

 

　　而近日，《證券日報》記者在走訪唐山多個新建住宅樓盤時也發現，過去期房遍地的唐山樓市，由于近兩年需求疲軟，項目滯銷，期房開始轉為現房銷售，可即便是現房，均價相較以前的期房也僅提升了100元/平方米-200元/平方米，甚至個別項目為加快清盤，降價吸引成交。

 

　　實際上，如果以全市的價格作為衡量，唐山的房價近幾年呈現逐步下滑的態勢，均價已由2013年年初的5600元/平方米，下滑至2015年年末的5400元/平方米。國家統計局公布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況也顯示,唐山市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比下降0.1%,同比下降1.4%。

 

　　值得注意的是，《證券日報》記者調查發現，位于高新區豐源道與衛國路交叉口東北角名為世紀學庭的樓盤，由數棟10層－26層高的建筑群組成，多數已經封頂，卻并未公開開盤銷售。此外，在本報記者實地探訪的鳳凰新城區域內，多個項目已有入住居民，但社區商業空置率則較高，有的店鋪有牌子未開業，有的則干脆大門緊閉。

 

　　對此，唐山當地的房地產資深人士告訴《證券日報》記者，“隨著近幾年唐山經濟的下行，商業地產相比住宅情況更加糟糕，一些此前賣到4萬元/平方米—5萬元/平方米，現在的日租金僅2元/平方米”。

 

　　而在二手房方面，由于大量新房滯銷，唐山的二手房成交量并不活躍。以二手房中介最為集中的唐山市區為例，其2015年二手房成交量僅為44萬平方米，相當于當年市區新房2個月的成交量，成交均價方面路北區為6500元/平方米，路南區為6000元/平方米，均低于市區新房的銷售價格。

 

 

　　在唐山，2010年以來，新建住宅大多是超過2000戶的大體量項目。在豐南區，榮盛發展一口氣開發了三個住宅項目，數千戶住宅社區聚集，如今基本都有入住居民，但據銷售人員透露，未來還將推出新的住宅房源。而在市區的鳳凰新城區域，電建地產開發的首郡、萬科新里程等項目都已進入銷售后期，開發商在積極清理現房存貨，銷售價格與首次開盤相比，差距并不大。

 

　　《證券日報》記者在唐山房產信息網查閱發現，這些動輒超過2000戶的大體量項目一般原計劃開發周期為3年以內，但如今看來，2012年開盤至今未清盤的項目遍地可尋。

 

　　以記者走訪的世紀學庭為例，該項目位于唐山市高新技術開發區付家屯村。據公開資料顯示，世紀學庭總建筑面積100萬平方米，涵蓋住宅、商業、寫字樓、公寓及幼兒園、九年一貫制生活配套體系，包含住宅樓50棟，層數10層至26層，總戶數6085戶，是唐山非常有名的，以教育為賣點的大盤。

 

　　然而，這個百萬平方米的大盤目前處于擱置狀態。《證券日報》記者在項目現場發現，世紀學庭屬于唐山遠洋城商圈，目前大部分樓棟都已經封頂，有的外立面已經完成，遠遠望去，沒有窗子的灰色巨型建筑一排排矗立著，宛若空城。

 

　　對面的銷售中心頗有豪宅氣質，門口大片空地僅停著幾輛車。記者走進售樓中心，發現大廳也是空的，無接待人員。遍尋之下，一位工作人員從辦公室走出來，她告訴記者，項目還沒開盤。“什么時候開盤還沒有定。”該人士稱，銷售價格也待定，至于產權年限還剩多少，其干脆表示不知道。

 

　　同時，記者查閱公開資料獲悉，高新區是唐山經濟發展最穩定、質量最高的區域，已于2010年11月份經國務院批準升級為國家級高新區，周邊高校林立，教育資源豐富。世紀學庭正位于該區域內，按照其開發計劃，預計2011年上半年開工建設，2012年底竣工。

 

　　值得注意的是，2012年11月份，一則報道指出，世紀學庭樓體平均建至5層左右，預計2013年初開盤。但記者在唐山市房產信息網并未查詢到該盤的預售證信息。

 

　　據悉，世紀學庭的開發商為唐山市福家房地產開發有限公司，該公司為博志集團投資。博志集團是唐山非常有名的開發商，手握多個項目。但如今的博志集團也是唐山市坊間傳聞中爛尾風險系數較高的開發商。

 

　　有消息人士向本報記者透露，受唐山房地產市場和上述大盤拖累，博志集團在唐山尚有占地面積上千平方米土地尚未開發，現金難以回流，資金鏈緊張。

 

　　事實上，世紀學庭開發數年擱置并不是唐山樓市的個例。“在唐山買房，位置、戶型、質量之外，最重要的是要看開發商，是不是有爛尾風險。”某項目銷售人員向本報記者直言，“有的開發商資金鏈斷裂，開發的項目都爛尾了，唐山有不少這樣的項目”。

 

　　另有消息人士向本報記者透露，世紀學庭曾一度銷售過，但證件不全，一直辦不下來手續，其土地已經質押出去。不過，本報記者目前尚未證實該消息是否屬實。

 

　　然而，拋開小開發商開發的項目爛尾風險系數較高外，大開發商的日子其實也并不好過。《證券日報》記者調查發現，唐山聚集了很多全國性開發商。萬科、綠城、新華聯、電建地產等多家房企均在此布局。

 

　　據記者觀察，這些房企多為上市公司，業績指標考核明確，注重高周轉，一般開發一個住宅項目周期基本可以控制在3年以內清盤，當然，個別大體量項目和豪宅除外。但在唐山，曾一度火熱的市場近兩年已難以延續，即使借助品牌房企的影響力，其銷售速度也已經慢了下來，過去曾期房遍地的唐山樓市，現在可謂現房遍地。

 

　　有報道稱，中國指數研究院分析師劉雪瑞今年2月份在其回鄉見聞報告中指出，唐山經營性用地成交量在2013年達到最高峰，近三年成交地塊的規劃總建筑面積達3592萬平方米，而同期年均銷售面積僅263萬平方米，按照這一去化速度計算，近三年成交的地塊去化需要13年之久。

 

　　不過，據《證券日報》記者了解，年均263萬平方米的銷售面積，是2015年唐山市區的數據，整個唐山市2015年住宅和商業的銷售面積超過700萬平方米。

 

　　而截至2015年年末，唐山全市住宅和商業的可售面積（獲得預售證的項目）約1500萬平方米，市區為400多萬平方米。2015年，唐山全市和市區的月均銷售面積則分別為50多萬平方米和22萬平方米，以可售面積計算，唐山全市住宅和商業項目的去化速度分別為30個月和18個月。

 

　　“這只是計算可售面積的去化速度，如果算上已經規劃出讓的，按照現在的這樣的銷售速度，完全消化目前唐山市場的庫存，肯定要超過10年。”有不愿具名的當地房企人士稱，“近5年、6年的時間，唐山市區每年的銷售面積都在250萬平方米上下，全市則在700萬元平方米左右，變化不大。問題就出在供應上，2008年河北省提出 三年大變樣 戰略規劃，即三年建設，三年發展，一年一大步，三年大變樣。唐山自此開始了經營性用地的大規模開發，一下子讓唐山的房地產市場從供不應求，變成了供大于求，伴隨著當時全國樓市的低迷，唐山市區的房價一下子由7000元/平方米降至5000元/平方米”。

 

　　以路南區政府旁的茂華唐山中心項目為例，目前住宅部分，售價較此前進行了下調，由7000元/平方米降至6000元/平方米。

 

 

　　在走訪唐山樓市過程中，《證券日報》記者發現，除了住宅銷售多年滯漲，部分項目尾盤降價銷售之外，其社區商業、辦公業態空置率也非常高。

 

　　在鳳凰新城中，記者發現，鉑悅山項目配套商業鉑悅派招商中心大門緊鎖。記者輾轉找到鉑悅山銷售中心后，一位銷售員告訴記者，開發商并不持有運營商業，幾乎都是銷售的。不過，記者看到，雖然樓盤已經建好，但其商鋪目前大多仍處于空置狀態。

 

　　而同屬這一區域的鳳之夢大型商業綜合體項目，也是靜悄悄一片。據公開資料顯示，鳳之夢建筑面積8萬多平方米，2012年底開盤，目前銷售均價2.3萬元／平方米。

 

　　“老城區的商業現在都不是很好，別說新建的這部分了。”有當地業內人士稱。記者也發現，雖然鳳凰新城區域樓盤眾多，大多數項目也有居民入主，但只有部分建設年份稍早的小區商鋪出租率較高，且整個鳳凰新城，房地產中介可謂鳳毛麟角，與北京、上海等一線城市房地產中介遍地的情形相比，可謂大相徑庭。

 

　　而據記者了解，由于近幾年唐山整體經濟增速放緩，商業地產尤其是商鋪，經營可謂十分慘淡。某知名開發商的綜合體項目，此前曾賣出5萬元/平方米的價格，但目前的日租金低的只有2元/平方米，租金回報率僅1.44%。“這家開發商好位置的商鋪是自持，日租金最高能達到4元/平方米，賣出去的都是比較偏的商鋪，所以租金也比較低。不過，寫字樓租金相比于商鋪要好一些。”有當地業內人士稱。

 

　　面對這一情況，也有開發商不惜拿出真金白銀進行促銷。在豐南區的榮盛未來城項目，其銷售人員告訴記者，只要購入未來城的商鋪，開發商將保證客戶10年內都至少有8%的年租金回報率。

 

　　公開資料顯示，位于唐山豐南區北部的榮盛未來城，總建筑面積41萬平方米，是一個以中國第三大室內主題游樂場為主要亮點的商業綜合體，目前的售價在1萬元/平方米—3萬元/平方米。記者在其銷售現場看到，雖然地處豐南區，但由于開發商保證了客戶的投資回報率，且將項目分割成20平方米—30平方米的小單位出售，因此其銷售現場的客戶數量遠超市區的幾個項目。“把商鋪切割成小塊，降低購買門檻，開發商再統一招商管理，并給予兜底的投資回報，確實對這個項目的銷售起到了促進作用。”有當地房企員工表示，“大多數客戶其實就是看中了開發商承諾的8%回報率，但我們估計開發商肯定是要自己貼一部分錢的，只靠豐南本地，根本支撐不了這么大的商業，不過這樣做，其至少能在短期內便回籠一大部分資金”。

 

　　而對于目前唐山樓市滯漲的現狀，唐山當地的房地產資深人士認為，根源還是供大于求，同時本地經濟增速的放緩也是重要因素之一，雖然國家和當地政府頻頻加施“藥量”，但效果卻并不十分理想。“作為一個典型的三線城市，唐山外來人口有限，需求并沒有大幅增長的可能性。幾年前一線城市限購，不少大型開發商看好唐山這種GDP和人口總量都不錯的三線城市，蜂擁而至希望分得一杯羹，加上彼時政府也調整了土地出讓規模，使得唐山開始了持續多年的大規模開發，最終導致當地住宅和商業項目遠遠超過了市場上的需求，從而出現了價格滯漲，上百萬平方米大盤擱置的情況。另一方面，作為占全國鋼鐵總產能十分之一的重工業城市，唐山雖然是2008年4萬億元經濟刺激政策最受益的一批城市，但隨著目前整體經濟的下行，反噬的作用力也是非常大的，例如從2013年開始，隨著鋼鐵、礦山等主導行業效益持續下滑，唐山下屬的遷安全市經濟增長乏力，地區生產總值、財稅收入等多項指標增幅下降，實際上近幾年整個唐山的鋼鐵、煤炭、水泥等支柱產業均陷入了困境，拖累唐山經濟斷崖式下滑，這種情況下，唐山房地產行業自然也好不到哪里去。包括唐山在內的一批國內三、四線城市，去庫存壓力在一段時間里都會是有增無減”。