本港樓市負資產情況
【香港商報網訊】記者鄭達偉報道：新一輪樓市警報正式敲響!受樓價反覆下挫影響，今年首季本港負資產個案突增逾14倍至1432宗，創下自2011年第四季後的17個季度新高。業界人士坦言，隨著樓價持續調整，預料未來負資產宗數將進一步增加，更有學者憂慮負資產可能成為樓市「計時炸彈」。
負資產個案創17個月新高
金融管理局最新數據顯示，今年首季本港負資產住宅按揭貸款宗數共1432宗，較去年第四季的95宗大增逾14倍，而涉及負資產金額則由去年的4.18億元增至今年的49.19億元，升幅高逾11倍。金管局發言人解釋稱，負資產個案增加主要受首季樓市持續調整影響，其中大部分個案來自高成數按揭貸款，包括涉及按揭保險的貸款和銀行員工貸款。
事實上，負資產暴增情況並非首次在本港出現。資料顯示，本港2003年上半年錄得超過10萬宗負資產按揭個案，佔整體按揭約22%，涉及金額則高達1650億元，按揭金額佔抵押比例為128%，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元。而造成這一局面的主要原因，是本港經濟自1997年亞洲金融風暴後瀕臨全面崩盤，百業蕭條下又逢「沙士」來襲，導致樓價一度暴跌。
以中原城市領先指數為例，金融風暴期間，樓價指數由1997年10月的102.93點，持續下跌至2003年8月的31.77，數年間樓價蒸發約七成，令不少業主叫苦連天，個別甚至因此選擇踏上「不歸路」，亦真正解釋了「97樓蟹」一詞的緣起。
高成數按揭或造成負資產
對此，美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，不難理解負資產暴增是受樓價持續回落所累。他認為，未來樓市新供應勢必增加，發展商以折讓價推盤而下，二手樓價亦將持續調整，今年年底負資產數字或將超過3000宗水平。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則指，預期今年整體樓價將下跌一成，首季已跌5.6%，相信負資產個案仍會增加。其中，鑒於二手樓價跌勢將持續，相信採用高成數按揭人士首當其衝將成為負資產的一群。
理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，儘管目前負資產宗數佔整體成交比例不多，惟後市隱憂未息，如目前經濟環境未見轉差，負資產業主尚有還款能力;但當失業率上升，情況就會急轉向下，令負資產成為樓市「計時炸彈」。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳則認為，樓價由去年高位累跌13%，並跌穿「第一條防線」，意味著承造九成按揭的用家大有機會淪為負資產;但在政府下調按揭成數上限後，承造九成按揭的用家相對較少，故實質負資產貸款佔整體未償還貸款總額僅0.5%，加上市場預期次季樓價走勢將處於橫行局面，故負資產增幅有望放緩，料上半年負資產佔比僅維持低於1%水平。
樓價跌小業主步步驚心
儘管與當年水平相比，現時負資產宗數仍處於較低水平，但對一眾小業主而言，仍未敢對負資產風潮的來襲掉以輕心，這是因為目前樓市正陷入調整漩渦，短期未見止跌曙光。
差估署最新數據顯示，今年3月份，本港私人住宅售價指數按月下跌約1.28%，跌幅雖較2月收窄0.62個百分點，惟仍創下連續6個月下跌的走勢，累積跌幅達11.7%。當中涉及實用面積1075平方呎及以下的中小型住宅跌勢更為告急，按月下跌約1.31%至報270.9點，較去年9月高位累跌11.8%。而該單位類型的買家卻正是持貨能力最弱的一環，抗負資產能力相對為弱。
潛在供應創新高 樓價續跌難免
今年首季樓市負資產暴增的同時，本港私宅單位潛在供應量亦創下新高。惟業界人士指，受供應趨增影響，樓價下行在所難免，寄語業主須「自求多福」。
住宅施工量同創歷來新高
昨日，運輸及房屋局公布，截至上月底，本港未來3至4年私人住宅單位潛在供應將攀升至9.2萬伙，除按年增加1.4萬伙外，亦創下自2004年9月後的歷史新高。該局發言人表示，私宅潛在供應量再破紀錄，主要因期內有多幅大中型住宅地轉為「熟地」並開始動工，帶動供應量大幅增加，其中約69%為實用面積753平方呎以下的中小型單位，按季增加3600伙。
至於施工量方面，首季數字亦創歷來單季新高，期內共涉22個私人住宅項目、約1.33萬伙單位動工，按季及按年分別急增3.7倍及5.6倍，相當於去年全年1.42萬伙的約94%。
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，施工量增至破紀錄的1.33萬伙，某種程度上反映發展商冀加快起樓及賣樓步伐，相信該做法亦可增加發展商因市況調整賣樓進度的靈活性。
供應大增衝擊發展商及業主
面對新供應蜂擁而至，有業界人士料會對發展商及業主造成衝擊。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，基於近期新盤銷情未及近年強勁，估計發展商或將加大優惠及按揭計劃力度，而新盤以低二手價折讓出售的情況，或將由以往的新界區蔓延至全港。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑則指，住宅潛在供應突破9萬伙大關，反映政府回應本港社會對住屋的需求。不過，他亦表示對市場能否消化龐大的供應量存疑，因現時經濟情況及失業率轉差。他認為，日後中小型住宅樓價將面臨較大的調整壓力，而二手業主受影響程度將比發展商為高，直言「二手業主只好自求多福。」
此外，仲量聯行物業估價部港區董事謝偉鴻認為，樓價下調不僅導致住宅供應量問題，更會令利息上升，而經濟不景氣亦影響買家入市情況。他續指，現時本港旅遊業、零售及貿易已轉趨疲弱，內地經濟前景同樣放緩，因此本港政府應開始撤除部分樓市「辣招」，如雙倍印花稅及調高按揭成數，令樓市重回健康發展。
內房盛宴下 謹防負資產
近來，內地房價暴漲惹熱議，如上海房價按年漲三成，深圳更誇張按年漲六成。如此漲勢引發市場思考：這波樓價飆升盛宴是否已近結束?如此違背常理的升幅何時才到盡頭?
金融槓桿成就內房瘋漲
有市場聲音認為，內地居民將投入股市的熱情轉投至房地產，內地投資者特別是年輕投資者，正利用銀行金融槓桿湧入房地產市場，成為內房瘋漲的主因之一。
相關數據顯示，今年首季，內地社會融資總規模達6.59萬億元，銀行信貸達4.51萬億元，個人住房按揭貸款達1.5萬多億元，增加幅度均在25%以上，創歷史最高水平。也就是說，當前一線城市及部分二線城市的房價瘋狂上漲，基本上是因住房投資者利用正規渠道(銀行貸款等)及非正規渠道(互聯網金融首付貸等)的資金造成。
內地投資者出手須謹慎
在不少人看來，內地居民利用槓桿瘋狂入市是不顧後果的行為。早在20世紀80年代，日本房產泡沫就遭遇了一場60%的大面積崩盤;而近年一直狂升不下的香港樓價今年也出現調整，今年首季負資產個案竟暴增14倍至1400餘宗。儘管教訓在側，內地居民仍認為，現時情況似乎還「很樂觀」，因自2003年以來，除了溫州、鄂爾多斯等少數特例外，內地城市房價從來沒有下跌過，只是一路瘋漲;甚至只要房價有些許下跌，政府立馬會出臺救市政策，因而在內地投資者看來，買房這行當「很靠譜」。
不過，未來市場會發生什麼事，沒有人知道。不然，歷史上就不會有一次又一次的金融危機。有美好當然是好事，惟資本市場充滿流動性，當資產價格炒作極高之後，隨之而來的暴跌也是必然。因此，內地投資者出手狂熱樓市時，是否應再謹慎一點呢?香港商報記者 鍾穎琳