[2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃，處于歷史低位水平，而其中北京城六區的土地供應量不高于全北京市土地供應總量的20%。]

 

　　近日，國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃（2015～2020年）》（下稱《規劃》），將優化區域空間格局，減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定，各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中，減量優化區中，規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地。

 

　　針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響，5月4日下午接受《第一財經日報》采訪的分析人士指出，《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時，客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

 

　　亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對記者表示，這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能，針對“大城市病”進行瘦身；另一方面則是為規范環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。

 

　　北京市房地產協會秘書長陳志提到，《規劃》內容的制定，是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規模建設，其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來，存量建設用地在結構上，應保障重點基礎設施和公共服務，以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

 

　　作為負荷極重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計劃上可見一斑。以今年為例，2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃，處于歷史低位水平，而其中北京城六區的土地供應量不高于全北京市土地供應總量的20%，規劃新城范圍內土地供應量占到土地供應總量的70%以上。

 

　　土地之于住房，如面粉之于面包。嚴控土地，無疑將對住宅供應產生影響，進而影響住房價格。任啟鑫注意到，《規劃》中還規定，順義東部等13片集中分布的優質耕地，優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是，這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。

 

　　任啟鑫預計，《規劃》實施之后，將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向，對于規范城市規劃，合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用，同時，新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段，而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升，另外，周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

 

　　今年3月以來，伴隨著北京房地產市場快速“回暖”，京津冀區域房價出現不同程度跟漲，個別縣市漲幅明顯，引發關注。

 

　　亞豪君岳會的統計數據顯示，剛過去的4月，北京新建商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1.5萬套，環比增長64%，同比增長233%，同時這一成交量也創出了自2010年12月以來的64個月新高。對此，亞豪機構副總經理高姍分析，這一階段成交量的持續攀升，一方面是“限購”威脅之下商品住宅成交的集中爆發，在限購靴子落地之前，商品住宅引領成交攀升的趨勢仍將持續；另一方面，5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”，供應的積極也為成交攀升提供基礎。

 

　　作為北京住宅交易的主體，二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給《第一財經日報》的統計數據顯示，4月第四周，北京市二手住宅網簽量為6803套，環比上升了6.2%，成交均價為39986元/平方米，環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱，雖然本周北京二手房網簽量有所回升，但仍低于3月同期規模，由于需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續減少，預計后期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示，北京市二手住宅網簽量為2.5萬套，低于3月的3.2萬套，成交價上漲空間將會收窄。

 

　　“去年因為不夠買房資格，沒能買，春節后再看發現房價漲了好多，東四環的老房子都動輒四五萬一平方米。”“五一”假期和丈夫看房之后，一名“85后”對記者說，覺得房價已經如此之高，繼續上漲的空間不會太大了。

 

　　“從供需關系上來看，本周（北京二手房）新增客源和房源數量均持續下降，其中新增客源數量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預計后期網簽規模將會回落，同時雖然業主初始報價高，但是可接受降價的業主占比在增加，價格的博弈空間在擴大，預計后期業主心理預期會回落，報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。