◎每經記者 馮彪
“不租房不知道北京的房租有多貴，不租房不知道在北京租房有多苦。”這是一位在北京租房的北漂的一句心里話。
房租貴、租房苦的背后，一方面是租賃需求多，但是房源少，自然導致租房難，另一方面則是住房租賃企業的稅費負擔大概在17%左右，成本高導致企業進入租賃市場的動力不足。
如何破解“房租貴、租房苦”？5月4日召開的國務院常務會議明確提出實行購租并舉，發展住房租賃市場，系列措施包括發展住房租賃企業、推進公租房貨幣化、完善稅收優惠政策、強化監管等。專家認為，這些措施的落地，有望為行業發展迎來春天。
經歷五年的租房生涯后，李川（化名）終于湊夠了首付款在北京大興區買上了房。他告訴《每日經濟新聞》記者：“五年里，每年房租都在上漲，我也搬了三次家。孩子快兩歲了，考慮到以后入學方便，還是買套房心里踏實。”
同樣在北京工作的王晨（化名）就沒那么幸運了，畢業兩年的她目前還只能選擇租房。王晨住在北京北五環外的一間面積約15平方米的隔斷間里，一床一桌一衣柜已讓房間顯得擁擠。她每月需要支付1500元的房租，水電氣網費也需額外支付。
“第一次租房時，中介稱續租時不再收中介費，但是我續租時中介不僅漲了房租，還以合同費的名義收了500元。”她對《每日經濟新聞》記者說，由于不想搬來搬去，只好任由中介“宰割”了。
住建部副部長陸克華近日表示，2014年在對北京市3萬多名年輕人住房狀況調查后發現，43.8%的人都表示在租房的過程當中遇到了中介的不良行為。
●一個樣本 租房續租遭遇變相中介費
對于我國城市居民來說，解決住房需求的主要方式有購房和租賃兩種。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強告訴記者，發達國家租賃住房的比例一般占到40%到60%，購買和租賃在解決居民住房需求中同等重要，但是我國目前存在“重購輕租”的現象，住房自有率在80%至90%，租賃住房多為年輕人不得已的暫時過渡性選擇。
“高房價增加了居民的經濟負擔。但即便是買了房，也可能離工作區域很遠，出行麻煩。住房的便利性不夠好。”中國人民大學土地與政策研究中心主任葉劍平說。
然而，恐怕每個租房者都有一部辛酸史。搬遷頻繁，租賃市場不規范，權利不平等也成為人們“棄租換購”的原因。
王晨第一次租房時按一個月房租的價格向中介繳納中介費，本想著續租時能避免中介費的負擔。“可惜還是沒想到，續簽合同的時候，才發現除房租、保潔費、網費之外，還多出個500元的合同費。”她說。
柴強對《每日經濟新聞》記者表示，這明顯是不合理的，因為中介的居間服務在第一次出租時就完成了，續租就不應再額外收取費用。
一位房屋中介人士向記者透露，如果承租人選擇不續租對中介更有利，這樣中介能將住房租給其他人，又能獲得中介費。因此，中介經常會用漲房租或其他名義來變相收取中介費。
中介的“算盤”恰好算中了承租人的軟肋。王晨對《每日經濟新聞》記者說：“如果再另找中介租房，還得再支出1500元的中介費，搬家也麻煩。所以500元合同費也只得認了。”
王晨的遭遇并非特例，陸克華在5月6日的新聞發布會上表示，2014年在對北京市3萬多名年輕人住房狀況調查后發現，43.8%的人都表示在租房的過程當中遇到了中介的不良行為，例如虛假房源信息、欺詐中介費等。
在租房需求旺盛，房源稀缺的北京，中介也并不擔心住房租不出去。2014年58同城研究院發布的《北京租房行業研究報告》顯示，北京每天約有20萬人在租房。
“我隔壁那位小伙計劃搬家，距租約到期還有1個月，中介已帶其他租客來看房了。”王晨說。
在葉劍平看來，大城市住房租賃市場總體仍然是賣方市場，承租人相對弱勢。對于承租人來說，在其承租權益受到侵害時，其終止合約或換租的搜尋成本和搬家成本是巨大的，而這部分都需要承租方來承擔。
●一項調查 受訪者從未攤上降租好事
除了中介的不規范行為影響租房體驗，住房售價上漲，租金也必然水漲船高，房屋租金年年漲也讓承租人沒有安全感。
葉劍平在北京做過一項500人的微觀調查顯示，從2011年~2013年間，租金水平持續上升，500名受訪者竟然沒有一例承租住房租金下跌。三年漲幅均值為38.33%，其中最大漲幅達到基期（2011年）的2.53倍。
“中國現有法律中并沒有涉及限制租金漲幅的法律條文，再加上住房購買價格持續保持在高位，因此，租房成本會不斷增加，但購買住房后可以再賣出賺差價，這就擠出了部分租賃需求轉向購房。”葉劍平對記者說。
據了解，在住房租賃市場發達的德國，政府對房租進行了嚴格限定。德國政府會根據當地實際房租情況，制定并公布“租房價格表”，該表會兩年更新一次。房東給出的租房價格只能根據“租房價格表”上下波動，如高于價格表的20%則可能被視為違法行為，會被罰款。
“德國的法律傾向于保護承租人的權益。房東不能隨意提高租金，更不能亂趕租客。”葉劍平說。
此外，租房家庭無法享受與房屋產權人同等的權利，特別是在教育、養老保障、醫療保障等方面，也成為制約租房的一大難題。
一般來說，有了家庭子女后，選擇購房的概率會明顯增加。李川告訴記者，他支付了80萬元的首付后，除去公積金抵消的部分，每月需要交4000多元的貸款。盡管生活壓力增加，但是為了孩子以后上學方便，他仍然“棄租換購”。
“在入學排順位的時候，租房會排在自有房屋后面，因此能否入學還存在不確定性，所以還是‘一勞永逸’的購房比較保險。”李川說。
而在一些熱門學校或熱門學區，租房者的子女入學則更困難。《每日經濟新聞》記者致電北京朝陽區白家莊小學就被告知，租房者子女無法在該校就讀。
在葉劍平看來，發展住房租賃市場是一個系統工程，還需要其他社會制度都作相應的調整。“只有先保障買房和租房同等權利，才能讓承租人有選擇租房的動力。”