近日，因蘇州突然暫緩5塊土地的拍賣，一時間市場推測蘇州將會出臺限購政策，如果傳言成真，那蘇州也將成為目前唯一一個再次實行限購的二線城市，并對目前火爆的二線城市房地產市場產生較大影響。

　　不過，傳言并未成真，5月18日，蘇州市國土資源局官網發布公告，經市政府批準對擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。據蘇州政府的消息人士曾透露，蘇州本有限購的打算，但是又決定不執行。蘇州當前的首要任務是不能再出“地王”。

　　說到“地王”，今年蘇州房地產市場可謂雙豐收。

　　一級市場（住宅土地拍賣市場），截止5月17日，蘇州共成交30塊住宅用地，規劃建筑面積309萬平方米，土地成交金額365億元。要知道，2014年蘇州一年的住宅賣地收入才有250億元，2015年蘇州的住宅賣地收入400億元，而今年前5個月賣地收入就已經是2015年總和。這一組數據將北上廣深四個一線城市遠遠甩在身后，成交金額全國第二，僅次于南京（454億元）。

　　二級市場（房屋銷售市場），蘇州截止4月末的房屋成交均價是14802元，同比漲幅高達47.76%，僅次于深圳（同比漲幅70%），2016年的漲幅為25.48%，略低于合肥（28.82%）和廊坊（28.62%）。

　　可以說，因為蘇州一級市場的火爆，帶動了二級市場房價的上漲。標準排名也在《3月房價漲幅榜》和《4月房價漲幅榜》中多次描述過蘇州市場的房價趨勢：

　　“2014年蘇州住宅賣地收入250億元，平均樓面價4500元，值得注意的是，2015年蘇州的住宅賣地收入400億元，平均樓面價飚升至9150元，一年時間土地一級市場賣地收入與樓面價幾乎是倍數增長。2015年9000元的賣地樓面價實際上已經與市場上銷售的房屋價格平齊。如果用2.5~3倍的比例估算銷售價格，9000元的樓面價對應的是22500元~27000元的房屋銷售價格。”

　　“市場人士喜歡將土地一級市場和樓市銷售價格比作‘面粉’和‘面包’的關系，現在‘面粉’已經賣到了9000元，‘面包’的價格會有多高？或許對蘇州樓市持懷疑態度的人有很多，但現在的問題已經不是蘇州能不能沖過2萬元大關，而是何時能沖過。”

　　截止5月17日，蘇州共成交30塊住宅用地，土地成交金額365億元，成交樓面價已經升至11779元，從2014年的4500元，到2015年9150元，再到今年前5個月的11779元，蘇州的一級市場的樓面價已經直逼二級市場的房屋成交均價（14802元）。

　　不管是一級市場還是二級市場，蘇州樓市的上漲幅度已經超出了很多人的預期，調控在所難免，而出臺地塊設定最高報價的政策能否有效控制市場的熱度，目前看可能效果有限。不過，可以肯定的是，地塊設定最高報價只是蘇州樓市調控的開始，享受到一線城市的調控待遇或許也用不了多久。

　　其實通過上述分析可以看出，“面粉”的價格直接決定了“面包”的貴賤，而且“面粉”的價格會先于“面包”漲價。

　　標準排名以“面包”和“面粉”的比值來評估各城市房地產價格的合理程度，當“面包”和“面粉”的比值低于2，說明該地區樓市有明顯的上漲預期，此地區或許也會出臺相應的調控政策；大于2或是小于3，說明該地區樓市的價格處于相對合理的位置；大于3，說明該地區樓市的價格略有偏高。

　　目前蘇州的“面包”和“面粉”的比值是1.26，與南京一起并列第二位，排在第一的是今年樓市最大的“黑馬”合肥。

　　合肥2014年“面粉”價格是3730元，2015年跳漲至6500元，今年已經是8900元，合肥4月末的“面包” 10941元，同比上漲40%，2016年前4個月上漲29%。合肥“面包”和“面粉”的比值是1.22，比蘇州還低，排名第一。

　　南京是2016年住宅土地最火爆的城市，截止5月17日成交金額454億元，與上海和北京兩個城市住宅成交金額之和持平，排名全國第一。南京今年的“面粉”價格是15911元，“面包”價是19991元，比值為1.26，與蘇州并列第二。

　　除上述三個城市外，“面包”和“面粉”的比值低于2的城市還有5個，分別為杭州（比值1.51）、寧波（1.55）、福州（1.63）、北京（1.67）和天津（1.82）。

　　這8個城市中，除北京（已有調控政策）和天津（比值1.82，雖有上漲預期，但調控的迫切性并不明顯）之外，其他6個城市已經或預計出臺調控政策。

　　如合肥市委書記吳存榮日前公開表態：合肥房地產要加強調控，防止過快增長。否則，房價抬高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力；南京在4月末推出《關于推進供給側結構性改革促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，10條細則引起業界震動；蘇州5月18日在國土資源局官網發布公告，經市政府批準對擬定于5月23日開始拍賣的部分地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。比值排名靠前的3個城市目前都已發聲，杭州、寧波和福州的調控政策估計也不會太遠了。

　　另外，提醒購房者，除上述8個城市有明顯的上漲預期外，其他城市的上漲空間已經不多或是被高估，甚至包括上海和廣州在內。土地一級市場的繁榮一定會帶動二級市場，相反一級市場冷清或是依靠大量低價土地來維持地方財政，這樣的城市也只能是維持現狀。說白了，如果沒有大批開發商進場，通過拉高地價來刺激房價，光想著投資升值可能未必如愿。深圳如此，蘇州如此，合肥南京也是如此。