【香港商報网訊】記者鄭達偉報道：市區重建局（簡稱「市建局」）早前推售首個資助出售房屋項目「煥然壹居」落得慘淡收場，但無礙其加快推進收購重建項目的步伐。繼今年初開展土瓜灣庇利街/榮光街重建項目后，時隔3個月，該局再宣布斥資約100億元，重建毗鄰3個舊樓項目。
預計合共提供1360伙單位
據了解，是次重建計劃將涵括土瓜灣榮光街、鴻福街/啟明街及鴻福街/銀漢街個項目合共97個街號，涉及地盤總面積約8840平方米，連同今年3月初開展的毗連庇利街與榮光街重建項目，合計地盤面積將達到16886平方米，規模較灣仔利東街重建項目高出超過1倍，僅次於觀塘市中心重建項目的「巨無霸」重建計劃。當中，單以鴻福街/銀漢街項目計，便屬該局至今於九龍城區內推出的第二大型重建項目，涉及總樓面面積約4.106萬平方米，預計規模相當於今年落成的馬頭角北帝街/木廠街發展項目近6倍面積。
市建局總監(規劃及設計)馬昭智估計，是次重建受影響住戶數目為1200戶及110個地舖。而有關樓宇均屬50年代后期興建的建築，樓高介乎6至8層，除普遍存在失修情況外，亦有浻房和天臺僭建物等問題。他又指，局方將會以小社區發展模式規劃是次3個項目，料合計可興建約1360伙中小型住宅單位，以及提供約1.225萬平方米的商業/零售樓面；其中鴻福街/銀漢街項目會設地下停車場，以應對區內需求，預期所有項目可於2025年至2026年落成，并與今年3月展開的「環字八街」庇利街/榮光街項目產生協同效應。
無法逃離「蝕住起」局面
對於一次過推出3個重建項目，馬昭智解釋，由於鴻福街/銀漢街項目料會打造200個車位，有關計劃須獲城規會通過，因此冀望可以在審議階段，顯示整個小社區計劃，以爭取城規會通過。但他強調，即使項目最終不獲城規會「放行」，亦不會影響整個重建項目的發展，該局并會推出替代方案，包括在個別項目設立停車場。
事實上，近年市建局不斷加快九龍城區內的重建步伐，包括是次啟動的3個重建項目。該局於馬頭角、土瓜灣及紅磡一帶開展的項目已達至13個，當中包括以「需求主導」先導計劃展開的啟明街重建項目。不過，消息指市建局是次推出的重建計劃，依然無法逃離「蝕住起」局面，盡管該局已計劃將3個項目的街道打通，令向街面增加及地積比率提高至9倍，以減輕項目虧蝕程度，惟市傳初步估計仍要虧蝕約15億元，若連同毗鄰地積比率相對低的庇利街與榮光街重建項目，合計虧蝕程度更將達42億元。
業界料日后虧蝕程度或加劇
中原集團創辦人施永青指，土瓜灣一向是舊樓集中地區，當中不少樓宇甚至快變成危樓，區內環境亦惡劣，社會普遍存在加快重建想法，故市建局不斷加速收購重建的步伐不足為奇。但他坦言，現時有價值且高回報的重建項目，很多已被發展商收購，剩下「油水不多」及業權較分散的項目，加上市建局在收購時涉及的賠償金額相對較高，故「無可能有錢賺」；對於市傳市建局將需虧蝕15億元的說法，他指要視乎未來樓市走勢判斷。
美聯測量師行林子彬則指，現時樓市處於下行周期，由於市建局是以現時樓價進行收購，因此若日后樓價持續下調，不排除虧蝕金額有擴大的風險；惟他認為市建局「始終唔系諗賺定蝕濓機構」，加上其作出收購重建時已考量相關財政負擔，故相信「有能力承擔」。他又提到，過往市建局亦曾於觀塘及大角咀一帶主導重建項目，現時又展開土瓜灣重建項目，相信可配合未來沙中線通車，令到日后「賣樓都易濜」。
土瓜灣舊區重建迫在眉睫
今年以來，市建局加快土瓜灣重建步伐。早前，市建局公布開展九龍城土瓜灣庇利街/榮光街重建項目，提供約1150個中小型住宅單位。如今更宣布同時展開3個重建項目，可建1360個中小型住宅單位。另外，2010年初倒塌的土瓜灣馬頭圍道唐樓項目也在新批出的發展圖則當中，市建局申請獲批重建兩座30層的住宅，涉及約493伙單位。
上述重建項目，共可提供約3003個單位，正是近年來政府大力推動住宅供應的成效。住宅供應量少是港人心頭揮之不去的隱憂，2005至2014年的9年時間，平均每年私人住宅落成量只有11728伙，私人住宅供應數字偏低，加上近年資金成本較低，造成樓宇供不應求，樓價亦拾級而上。為今之計，惟有加快供應，而差餉物業估價署預計2016年的私人住宅落成量為20140伙，較2005至2014年高71.7%。
舊樓數目眾多重建虧損不斷
土瓜灣位於市中心，交通四通八達，城市面目卻頗老舊。區內超過50年樓齡的舊樓不勝其數，布局稠密。近兩三年來，塌樓及騎樓石屎剝落而變危樓的個案不時發生，舊區重建迫在眉睫。
市建局這次公布於土瓜灣進行的3個重建項目，被指或虧損達近15億；而早於3月份，同為市建局於土瓜灣的庇利街/榮光街重建項目亦被指或會虧蝕27億元。眼看重建項目連連虧損，原因何在？有分析指，第一，重建項目一般涉及較多業權買賣，例如是次3個重建項目涉及共730個業權，而庇利街/榮光街涉及的業權則有約880個。第二，往后樓市展望不明朗，以致樓價下跌、收入減少，故未能填補支出而造成虧損。
發展商稱重建「利己利人」
盡管市建局旗下多項重建項目或錄得虧蝕，其他發展商如恒地，現在卻仍有36項舊區重建項目，規模比市建局還多。恒地主席李兆基指，重建是公司業務的三大支柱之一，他認為重建是「利己利人」，利潤亦穩定可觀，可達到30億元。他指，重建樓宇可改善市容，令住戶免於遭受危樓威脅，住戶賣舊樓亦有利可圖并能增加單位數目，實現地盡其用。
市場預計，重建后的新樓也不愁銷情。交通方面，未來港鐵將設土瓜灣站；教育方面，該區位於名校校網，包括小學34網，及中學九龍城區；生活方面，吃喝玩樂近在咫尺。近期的新盤中，恒地土瓜灣迎豐折實平均尺價約15000元，市建局重建項目喜點折實平均尺價約13000元。
香港商報記者劉佳玲/實習記者張芷瑜