【香港商報网訊】記者鄭達偉報道：國際評級機構惠譽早前一口氣下調多家房地產開發商的評級展望後，穆迪昨日發表報告稱，隨着內地地價快速上漲，內房將無可避免面臨更大盈利壓力及業務風險。

　　高價搶地令盈利受壓

　　穆迪報告指稱，內地住宅銷售額增長已經見頂，估計截至明年5月前的12個月，全國住宅銷售額增長將回落至單位數，增速明顯低於截至2016年5月份的12個月的32.2%增長率。

　　住宅銷售增長放緩，惟開發商仍以高價搶地。穆迪分析師楊庭暉認為，情況將大大增加開發商的資本支出需求，未來一兩年面臨更大利潤率壓力，在主要城市購地單位成本較高的開發商，更將面對業務風險上升的問題。

　　其實，今年以來內地住宅銷售增長勢頭強勁，首5個月商品房銷售面積同比升33.2%，涉及銷售額增50.7%，惟熾熱的銷售氣氛導致部分城市地價同步急升，增加開發商購地成本，毛利率每況愈下。

　　上月曾以創新高價購入上海地皮的融創中國(1918)，2014年毛利率水平為17%，去年回落至12%。此外，開發商的負債水平亦見攀升。以綠地控股為例，公司首季淨負債同比增長16%，淨負債股權比率升至逾4倍。

　　開發商表現兩極化

　　另一評級機構標準普爾稱，內地開發商財務業績兩極化情況將更為明顯，龍頭內房企業能將收購土地和建設的現金開支控制在合同銷售的50%至70%，信用比率大致穩定。然而，部分規模較小開發商的相關比重高達80%至100%，利潤率下降及銷售疲弱時，無法在增長預期及投資間取得平衡，公司信用質素或因而下挫。

　　該行又指出，開發商持續依賴短期債務，資本結構未有明顯改善，故開發商或傾向承接更多債務，從而令財務槓桿壓力進一步加劇。

       仲量聯行：二手樓價下調壓力大

仲量聯行香港中小型住宅指數顯示，本港5月份樓價跌幅收窄，反映二手住宅樓價走勢暫時穩定下來。不過，仲量聯行指未來兩個月是新盤推售高峰期，料二手樓價下調壓力會加大。

　　根據仲量聯行香港中小型住宅指數，中小型住宅樓價5月按月下跌僅0.3%，原因是不少買家重投市場物色減價盤。中小型住宅樓價按年已跌8.3%，4月整體住宅銷售按月增加2%至4586宗，但仍然低於近年每月7656宗的平均成交宗數。另外，4月住宅成交總額按月上升18.6%至409億元。

　　儘管近期樓價回穩，但仲量聯行香港資本市場部區域董事莫凱傑表示，礙於7月及8月為樓盤推售高峰期，預期發展商除推出高成數按揭計劃外，開價也要貼近二手價才具競爭力，令二手樓價格下調壓力更大。

　　多個新盤下半年開售

　　在新盤市場方面，下半年住宅新供應將增加，料發展商會繼續推出矚目的按揭計劃，成市場焦點。未來推售的新盤包括新地筲箕灣項目、萬泰地產何文田項目、百利保及富豪酒店合作發展的深水?項目及中國海外的啟德一號，以及香港興業的屯門項目等。