官方頻密造勢

　　樓策轉向 如箭在弦

　　【香港商報網訊】近日，新華社連發3篇評論反思「樓市變局」，被坊間解讀為樓市政策轉向信號。接受本報采訪的專家表示，去年以來，在高調去庫存導向下，部分大城市出現了樓市過熱的現象，使得內地政府有所顧忌，新華社的發文反映出官方有意讓樓市稍稍降溫。結合近期住建部部長陳政高約談幾大地產商，預計新的房地產調控政策即將出臺。未來的調控主要以去杠桿、收緊信貸政策為主，但不太可能讓放開限購的城市重新限購，并且仍然會針對不同城市的情況因城施策。香港商報記者伍敬斌實習生徐睿

　　官媒三文降溫樓市

　　7月19日至21日，新華社連續3天發布述評，闡述房地產過度杠桿化的危害;并警示在目前相對寬松政策下，部分開發商通過融資舉債、加杠桿等方式造「地王」，企圖以樓價上漲自我解套，指出國企央企搶「地王」不能聽之任之。在最后一篇文章中，則表明要做好長期去庫存的準備。

　　中原地產華南區總裁李耀智在接受本報采訪時表示，從以往的經驗來看，新華社的評論一定程度上代表了官方的政策導向，對市場會有一定影響。目前來看，官方似乎有意讓一、二線樓市稍稍降溫。從去年開始去庫存導向之后，樓市去庫存已有所成效，并且又逐漸升溫，這引起了政府的關注。在一線城市和一些強二線城市，地王頻現，且搶地王的多是央企，這給市場的預期是未來房價還將猛漲。在這種情況下，房地產又有過熱趨勢，政府無法坐視。

　　不過由於經濟仍然低迷，李耀智認為政府仍然希望房地產市場呈現比較好的發展態勢，減輕轉型期的經濟壓力，但也不希望房地產市場再表現出過熱的傾向，畢竟房地產過熱之后的后遺癥仍然十分危險。

　　市場亂象值得反思

　　財經評論人余豐慧在接受本報采訪時表示，新華社的評論代表著官方是對前一段樓市調控政策的反思，特別是去庫存這方面。去年開始，中國對樓市去庫存的政策實際上也是「一刀切」的，「加杠桿」去庫存、稅收也在放松、首付款比例以及利率都在下調，這些都造成了現在樓市的亂局。雖然說北上廣深現在的漲幅小了一些，但是二線城市又出現了大漲。樓市加杠桿以后，一些人把去年股市場外配資的手段用到樓市里，使得首付貸很難絕跡。目前深圳的樓價已不再暴漲，是因為深圳政府抓住了要點去杠桿，一去就靈。

　　另外一個值得反思的地方就是因城施策。余豐慧認為，房地產市場是一個統一市場，北上廣深調控較為嚴格，且限購沒有放開，當其他城市放開之后，傳遞給市場的信息是：當地的房地產市場已經不行，仍有下跌空間，而北上廣深則依舊火熱。那麼資金自然流入北上廣深，而放開限購的城市去庫存反而得不到好的結果。

　　余豐慧還認為，目前這個局面的形成，宏觀背景是國民資產流動太寬松。現在的錢都流向企業和政府，在今年上半年，企業的活期存款將近44萬億，其中現金才6萬多億，趴在賬上的有38萬億。政府也是捏著一把錢沒項目投資。人行釋放這麼多的流動性，卻都集中在了這兩個地方，政府對房地產也比較熱衷，搞不好這些錢就被放在地方融資平臺上，又流入了房地產市場。所以目前的形勢還是比較嚴峻的。

　　調控或先收緊信貸

　　結合近期住建部部長陳政高約談了一些大房地產商摸底市場，或許意味著新的樓市調控政策出臺。余豐慧預測，而下一步的政策仍然是因城施策，一線城市的調控可能還會繼續收緊，整個的信貸政策也會收緊，然后政府不會再高調去庫存。經過這段時間的熱炒，部分二線城市的房價也起來了。

　　李耀智亦認為，對過熱城市的樓市調控應是從貸款政策收緊開始。「因為銀行也會基於風險控制的考慮，對高樓價地區的房貸做出一定調整。至於限購政策，或許不會重新展開，政府對於限購已經變得慎重。」

　　他表示，近年來，限購政策以及它所造成的市場效應引發了一些不必要的問題，使得一些地方的房地產行業直接落入冰點，庫存過高至今無法消化。房地產的發展分化嚴重，一線城市從來沒有取消過限購，但房價上漲的趨勢仍然不變，而一些地方實施限購以后，房地產市場則一蹶不振。這是因為目前中國的城市發展定位已經大大不同，人流、資金的流量也不一樣，未來政府考慮政策不能再一刀切，要差異化對待。

　　他稱，只要下半年樓價繼續保持穩中有升的態勢，政策不會有太大改變，如果繼續過熱趨勢，政策肯定會收緊。「先從信貸開始，效果不佳才會考慮限購，如果限購也無法遏制，就將實施限價、不給預售證。當然，最后一步不太可能出現，這對中國政府的聲譽會造成極大損失。不管怎麼說，樓市也是市場經濟的一部分，應由供求關系來決定價格，如果政府干預過多，將使得國際投資者對中國政府不再信任。」

　　對於庫存問題比較大的三、四線城市，余豐慧稱任務依然艱巨，完全過剩的供給，只能等待時間慢慢消化。「新的政策一定會發揮市場機制的作用，去庫存不會再用『有形之手』去加杠桿，而是更多地依靠市場力量。就是說根據市場的供求關系，如果房子賣不掉，開發商就必須降價。」李耀智則認為，只能在限制土地供應的前提下，等待庫存慢慢消化，這個過程大概會持續一兩年。

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　　首季深圳樓價漲幅冠絕全球

　　地產諮詢公司萊坊20日發布2016年全球第一季度城市住宅指數。在2016年首季，全球住宅樓價整體按年上漲4.5%，中國城市住宅樓價漲幅冠絕全球，在上漲幅度最大的5個城市中，有4個來自中國，其中，深圳以同比上漲62.5%位居榜首。上海、伊斯坦布爾、南京以及北京位列二名至五名，漲幅分別為30.5%、19.6%、17.8%以及17.6%。

　　萊坊全球住宅研究部門分析師表示，全球房地產市場表現差距擴大主要歸因於深圳於一季度出現了創紀錄的增長情況。「中國城市在全球住宅樓價上漲最快的5大城市里占據4席，隨著今年3月份中國政府在一線城市發布新的樓市政策，上海以及深圳極有可能在2016年接下來的時間里保持更加溫和的漲勢。」分析師稱。

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅則指出，深圳和上海作為內地的主要股票市場，各有特徵，上海吸引銀行和金融機構，而IT和房地產開發商則集中落戶深圳，因此當地住宅需求強勁且有增長的趨勢，特別是市區。