然而，據《證券日報》記者了解，盡管川沙板塊有商業設施，但仍處于上海外環外，6年前，迪士尼剛動工時，這里的一手房成交均價不足1.9萬元/平方米，但現在部分項目成交價達到5萬元/平方米，且有開發商封盤惜售的傳言。在當地有多年操盤經驗的銷售人員告訴本報記者，預計將來周邊住宅用地出讓后，房價有可能摸到8萬元/平方米，甚至10萬元/平方米的頂。

 

　　值得注意的是，在距離迪士尼12公里處的新場板塊核心區，一手房幾乎沒有供應，最貴的二手房售價3萬元/平方米左右，但今年最新拍出的地塊樓面價已經超過3.8萬元/平方米。此外，在距離迪士尼5公里以外的周康板塊，別墅已經叫價5萬元/平方米。

 

　　“迪士尼樂園開園后，整個相關區域投資價值提升，加上上海房價大漲的整體市場環境，住宅、酒店等物業利好非常明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者直言，在這種市場背景下，不排除開發商捂盤惜售的現象。

 

　　川沙房價或進入8萬元時代

 

　　進入7月份，上海迪士尼樂園開園已經一個多月。烈日之下，30多攝氏度的高溫，有的項目排隊超過一個小時甚至幾個小時的等待……

 

　　這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂園的大小游客。僅是一期開園，對周邊的住宅、酒店、餐飲等行業的經濟拉動作用，已經開始突破當地人的想象。

 

　　“你要看房？現在太貴了。”在迪士尼樂園門口，《證券日報》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊，在出租車上，開車師傅忍不住開始向記者說道，“從迪士尼開始拆遷，川沙房價就開始漲，最近兩年漲的最快，三五年前，房價也就1萬元（每平方米），現在貴的都賣到5萬多元了（每平方米），那你還不一定能買到呢”。

 

　　出了高速路，進入川沙板塊后，記者發現，這確實是一個相對成熟的板塊，公交、地鐵、商街、醫院、學校等配套設施都很齊全，核心位置還有數棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈。在出租車李師傅的口中，川沙板塊是迪士尼樂園周邊最近最成熟的區域，很多游客選擇住在這里。在商街的一條主路上，路旗都是藍色的“綠都繡云里”廣告。街口處，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼時代1號資產 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”。不過，雖已達午餐時間，核心區域的商業街餐廳人跡罕至，但這并不影響這一區域房地產市場的熱度。

 

　　即使妙川路上還有雜草叢生的地塊，但核心區外都是大片空地和工地，到處是建筑圍擋，林立的高樓仍未有居民入住，但房價早已脫離上海外環外的預想范圍。

 

　　“我們項目已經賣光了。”在陽光城愉景灣銷售中心，記者徑直進去，卻并不見銷售員，整個售樓中心空空如也，轉了一圈，才有一位保安出來跟記者言明，房子已經售罄了。至于房價，別墅的成交均價直逼5萬元/平方米，普通住宅也在3萬元-4萬元/平方米之間。

 

　　“在川沙板塊，有個別項目已經封盤，不是你想買就能買到的。”當地一位項目操盤手向本報記者透露，迪士尼樂園開園后，有些開發商是想捂盤惜售的，坐等提價。

 

　　《證券日報》從克而瑞數據庫獲悉，陽光城愉景灣一期于2014年8月份首次開盤，當時的實際成交均價尚不足4萬元/平方米，其開發商陽光城集團于2013年摘得土地。在最近的7月份，雖然上述銷售員說已經售罄，但該項目還有成交，成交均價為接近4.8萬元/平方米。

 

　　“部分房企項目顯示售罄，是否真的售罄還是要打一個問號。近期部分上海房企預期后續房價會上漲，捂盤銷售的可能性是存在的。”嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示，當然，若非房企主動推銷，有時候很難查證。

 

　　距陽光城愉景灣幾百米之外的商業公寓項目綠地云悅坊正在排卡。“我們項目原打算每平方米漲價5000元，但為了回籠資金，集團最后決定沒有提價這么多。”綠地云悅坊的銷售人員如是告訴記者。

 

　　但從現有的成交數據來看，來自克而瑞數據庫的數據顯示，2011年迪士尼動工時，川沙板塊新建住宅成交均價為1.8萬元/平方米左右，2016年則上漲至接近3.1萬元/平方米。以此來看，成交均價并未翻倍，可是在進駐當地的開發商來看，地價已經高不可攀。

 

　　另有川沙板塊的樓盤銷售人員向本報記者透露，迪士尼開園后，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區域優勢利好，房價已經達到6萬元/平方米左右，預計將來住宅用地出讓后，其樓盤可能會賣到8萬元-10萬元/平方米之間。

 

　　對此，嚴躍進表示，迪士尼周邊投資的潛力大，很多項目集中在川沙和周浦等區域，其受迪斯尼樂園項目的直接輻射效果雖不大，但受預期效應影響，周邊投資活躍。實際上，川沙板塊后續還會繼續漲，尤其是綜合考慮的川沙的區位優勢、周邊近期的土地出讓以及市場預期等，都決定了此類區域的價格漲幅會繼續強化，后市房價或將進入單價8萬元時代。

 

 

　　相對而言，川沙板塊在迪士尼3公里之外，受其利好影響相對比較明顯。但《證券日報》實地走訪的另一個區域新場板塊，在迪士尼12公里之外，該區域卻已經于今年6月29日拍出了樓面價約為3.8萬元/平方米的地王地塊。

 

　　6月29日，中糧地產以總價24.4億元摘得上海浦東新區新場旅游綜合服務區A10-1地塊，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%，扣除不可售部分實際樓板價達到38266元/平方米。這意味著，這個位于上海郊環以外的住宅項目，未來保本售價可能超過6萬元/平方米。

 

　　公開資料顯示，浦東新場旅游綜合服務區A10-1地塊，位于楊輝路以東，新環北路以西，屬于郊環以外區域。雖然也要求建設5%即3400平方米的保障房，還有約1100平方米的公共設施，但沒有自持要求，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多。

 

　　據業內人士估算，該地塊樓板價達到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，實際樓板價達到38300元/平方米。以兩年時間計算，該地塊未來項目保本售價估計要在6萬元/平方米以上。而目前新場二手房房價都在2.7萬元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城單價在2.6萬元/平方米，而萬科清林徑相對較貴，在3萬元/平方米左右。

 

　　“新場中心位置幾乎沒有新建住宅供應，萬科清林徑基本是該區域內最貴的二手房項目。”萬科清林徑物業人員告訴《證券日報》記者。在萬科清林徑的社區門口，記者看到了兩個告示牌上有該項目的租售信息，其中有一條為“一手更名，毛坯房，120平方米，355萬元”。

 

　　該小區保安還熱情地向記者表示，“在這個小區向東，沒多遠就是新拍的地，將來要賣6萬元/平方米呢”。

 

　　而在號稱“中國歷史文化名鎮”的新場，記者確實看到了幾家二手房中介，顯然，該區域的二手房交易相對較為活躍。

 

　　周康別墅叫價超5萬元

 

　　如果說，川沙和新場板塊是迪士尼樂園或者整個上海房地產市場的受益者，距離迪士尼5公里之外，在高新河橋附近的兩個項目可能更為明顯，其分別是已經售罄的陽光城麗景灣和正在銷售的保利艾廬。

 

　　在距離迪士尼車程10多分鐘的周康板塊，陽光城麗景灣業主幾乎已經全部入住。據相關人士介紹，該小區外地人較多，多是在浦東上班。“這個項目2014年開盤銷售，當時高層每平方米賣2萬多元，現在則賣到3.5萬元/平方米，還不見得有房。”

 

　　該小區保安向本報記者直言，每套房至少漲100多萬元，別墅賺的更多，別墅開盤價在3萬元/平方米左右，現在售價每平方米都超過4萬元，甚至5萬元多元。該保安直呼，“我認識的一個上海人，原來住在這個小區后面，這個樓盤剛開盤時想買，但是覺得貴沒有買，后來后悔死了。”據該保安透露，同屬于周康板塊的麗景灣PLUS項目，開盤時賣3萬多元/平方米，現在已經賣到5萬多元/平方米。

 

　　與陽光城麗景灣比鄰而居的是在售項目保利艾廬，該項目2015年3月份開盤，目前銷售均價為4.5萬元/平方米。在該項目銷售中心，記者并未發現看房的人，人氣冷清，房價也很高冷。據其銷售人員介紹，高層3.6萬元/平方米左右，現已售罄。至于別墅，其叫價則直接超過5萬元/平方米。

 

　　值得注意的是，在這條路上的兩個項目，相對比較“孤單”，對面都是田地，尚未開發，與之比較近的則是醫谷。不過，保利艾廬項目的銷售員并未向記者重點打出醫谷的利好“招牌”，反倒是更強調迪士尼概念，其項目圍擋廣告則是“雙谷精華處，邂逅迪士尼”。

 

　　“迪士尼后勁動力較強，因此周邊投資預期向好，房地產行業是其中之一。”嚴躍進表示，預計還有上漲空間。

 

　　周邊酒店入住爆棚

 

　　由于迪士尼僅一期開園，整體配套并未完全展示出來，但除了周邊樓盤已明顯感受到利好外，酒店物業開始發力，甚至涉及違規運營的農家樂也開始成為市場的“香餑餑”。

 

　　在《證券日報》記者走訪的川沙板塊，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求，暑期酒店預定火爆。正在加緊入市的出租類物業也備受關注。

 

　　“這個項目是LOFT產品，預計價格在4.7萬元/平方米左右，購房者購買后將把房產交于雅高集團運營，這些房產將作為酒店式公寓運營，每年向業主支付百分之五的收益，頭三年一次性付完收益，可以直接抵扣房款。”綠地云悅坊銷售人員向本報記者透露，借迪士尼板塊助益，現在很多來迪士尼的人就住在川沙，預計將來這個酒店式公寓入住會爆滿。

 

　　對此，嚴躍進認為，迪士尼項目可能會改變過去很多旅游地產項目“到此一游”的尷尬，即出現重游的現象，這樣就會降低相應的營銷成本，同時比預計的客流規模大。對于川沙來說，針對迪斯尼樂園背后的人流等來進行業態設置，有積極作用。但若不推陳出新，則會對后續商業類業態的盈利水平提升有一定負面作用。

 

　　值得注意的是，《證券日報》記者此行注意到了另一個現象，迪士尼周邊農家樂借機招攬住宿生意。

 

　　“我住在一個農業生態園內，就是在迪士尼周邊的一個村子里，房價不低，打車去迪士尼要將近30元左右。”某位受訪人士稱，重要的是，這個生態園并不能開住宿發票，顯然是有問題的。

 

　　“有一些農家樂租賃當地農民土地，搞餐飲住宿生意，服務來迪士尼的游客，很多都涉及違規運營，有的已經被政府關停。”另一位受訪者向本報記者如是透露。

 

　　有業內人士稱，對于迪士尼周邊酒店等商用物業的運營，確實有區域優勢，客源有保障，未來也有盈利空間。但對于迪士尼整個板塊而言，合理規劃周邊行業業態，才能保證園區及相關行業的消費需求不斷提升。