長營電器位于深圳市寶安區西鄉街道固戍開發區，主要從事日用電器的生產經營。而中糧地產本次收購與電器業務無關，與轉型無關，僅意在土地資源。

 

　　在國內地產公司中，中糧地產是一家年銷售額百億元左右的中小房企，因為背靠中糧集團這棵大樹，中糧地產在深圳的影響力不容小覷。

 

　　長營電器地塊是中糧地產今年在深圳收獲的第二塊地，第一塊地則來自于同屬于中糧的金帝地塊。

 

　　金帝地塊價值被低估

 

　　2016年1月3日晚間，中糧地產宣布，子公司華高置業以6.1億元的代價拿下擁有金帝資產的PrizedDevelopmentsLimit(簡稱“PD公司”)100%股權。

 

　　中糧地產此番收購的目的依然是土地資產。通過公告可知，PD公司的全資子公司金帝食品是編號B405—0029宗地及其地上5棟建筑物的100%權利人。B405-0029宗地位于深圳市福田區北環路梅林工業區，面積約2.8萬平方米。

 

　　B405—0029地塊用途為工業用地，使用年限為50年，從1990年3月8日起至2040年3月7日止，房屋建筑面積為44326.23平方米，土地和房屋已取得房產證。

 

　　有中糧金帝的員工告訴《第一財經日報》記者，金帝地塊系被“賤賣”。該員工認為，金帝的資產價值遠遠不止6.1億元。

 

　　Q房網梅林片區的董事楊舒慧告訴《第一財經日報》記者，一般而言，關外的廠房均價(按照建筑面積算)每平方米約為1萬～1.5萬不等，而關內的廠房均價每平方米約為2萬～2.5萬元，車公廟片區的廠房全市最貴，每平方米價值3萬元或以上。她認為，梅林工業區里的中糧金帝房屋總建面將近4.5萬平方米，而公司整體轉讓交易對價才6.1億元，“簡直太便宜了”。

 

　　而一名來自外資代理行的、長期活躍在深圳工業地產交易圈子的人士告訴記者，梅林工業區交易并不活躍，但是租賃行情不錯，因特色餐飲或文創公司尤其喜歡租賃關內的廠房來改裝并開展生意。

 

　　上半年公開拍地僅兩宗

 

　　理清業務條線、各個平臺精細分工、提高集團各板塊之間的協同性以及資源利用效率，央企的運營手法并不陌生。

 

　　昔日，中海、招商局、保利、華潤身上均曾演練過相似劇情，把集團的地產資源劃分至主要的地產平臺，交由其運營開發，并在適當時候扶植、支持，助其壯大。而此次，中糧地產內部收購中糧金帝不過是此思路的又一次驗證。

 

　　國企改革所有權和經營權分離進入實施階段，2014年7月，國資委將中糧集團列入首批改組國有資本投資公司試點企業的六家企業之一。

 

　　興業證券分析師認為，中糧地產作為中糧集團重要的住宅地產業務平臺，未來也會充分享受集團進行國企改革的各種紅利。

 

　　過去三年間，中糧地產的財報表現也并不出色，營收與銷售業績均不理想。

 

　　2013年，公司實現營業收入101.79億元，同比增長28.12%。住宅項目簽約面積72.7萬平方米，簽約金額112.67億元;而2014年，公司營業收入為90.41億元，較上年同期下降11.18%。住宅項目實現簽約面積69.82萬平方米，簽約金額108.50億元。

 

　　到了2015年，公司簽約金額為151.41億元，營業收入為135億元。值得注意的是，2015年深圳地區共有中糧鳳凰里、中糧錦云、中糧鴻云、一品瀾山4個項目在售，地區貢獻銷售額為10.32億元，占全公司比重為7.65%。

 

　　一名地產股研究員的看法是，中糧地產必須尋找一條全面面向市場的進取路徑，減少對集團資源的依賴力度。在資金方面，創新融資方法與途徑、土地儲備方面，增加在公開市場招拍掛的力度，并繼續發掘良好項目，以股權或債權等方法切入。

 

　　《第一財經日報》記者查閱中糧地產公告發現，2016年至今，中糧地產僅兩次在公開市場上拿地。2月3日，中糧地產以2.84億總價公開拍下成都金牛區一宗商住地;而6月29日，中糧地產以總價24.4億元摘得上海浦東新區的遠郊地塊，溢價率235.62%，扣除不可售部分實際樓板價達到38266元/平方米，項目未來保本售價或超過6萬元/平方米。

 

　　該研究員認為，中糧地產過去數年間，把握市場節奏的能力較弱，以至于錯過多個拿地節點，也喪失了擴張良機。

 

　　白銀時代到來，最好的機會仍在下半場，擅長工業地產城市更新項目的中糧地產會如何跑贏大市?