【香港商報網訊】中國人民銀行8月份發布的兩個數據顯示，在上半年個人住房貸款猛增2.3萬億元之后，7月份住戶部門中長期貸款增加4773億元，房貸規模繼續快速膨脹。目前，熱點城市房價預期依然居高不下。在銀行眼中，房貸仍是優質資產，九折房貸普遍存在。在此背景下，多地重啟「限購」「限貸」手段能否遏制高杠杆下的房地產資產風險仍存疑。

　　房貸九折優惠普遍存在

　　國家統計局近日公布的「2016年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情况」顯示，年初以來熱點城市房價節節攀升的勢頭雖然環比放緩，但是整體看依然「高燒不退」。在這些熱點城市中，貸款買房普遍成為剛需、投資客的首選。

　　人行發布的《2016年第二季度中國貨幣政策執行報告》披露，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達32.2%，月度增量屢創新高。據了解，京滬兩個城市今年上半年個人住房貸款總計增加了超過3000億元。

　　對於房貸猛增的原因，人行分析認為，這主要是因為上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。上半年，全國商品房銷售額累計同比增長42.1%，增速較上年同期大幅提高了32.1個百分點。

　　銀行方面，面對買房者提高杠杆買房的需求，銀行在熱點城市基本上「照單全收」。特別是一些中小型銀行，對於購買首套房、且符合相關優惠政策的買房者，仍然可享受房貸九折優惠。

　　業內人士稱，上一輪房地產調控時，銀行房貸利率下限曾受到監管限制，特別是針對那些推高房價的投資客。不過，在今年大部分熱點城市房價高漲的情况下，房貸優惠依然大面積存在。融360等市場機構的不完全統計顯示，全國500多家各類銀行當中，有近四成提供房貸九折優惠。銀行對房貸頗為看好，不僅將其看做是優質資產，還表示將繼續重點支持。

　　居民加杠杆風險需警惕

　　個人房貸規模猛增，不僅體現在房貸規模自身的膨脹，與其他部門貸款相比，房貸增速和規模驚人。

　　在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情况下，很多購房者都想方設法提高杠杆、用盡貸款政策。這種情况自去年以來開始在熱點城市蔓延。人行深圳中心支行數據顯示，2015年深圳新發放個人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數高達6.5成，與最高貸款成數僅差5個百分點，幾乎將杠杆用到了極致。

　　對於居民加杠杆購房的趨勢，有不少金融機構和經濟學家認為應警惕風險。

　　中金公司的一份研究報告稱，中國的總體房貸杠杆率及全民負擔能力目前還未超出合理範圍，但目前房貸存量一年同比31%的增長的確高出長期可持續的水平，其中不無隱憂。

　　而經濟學家巴曙松提出的幾組比較數據也提示房貸劇增的風險因素。其一是中國從2008年居民部門杠杆率(居民債務與GDP之比)不足20%快速地攀升到2015年的39.5%，而2016年這個數字估計會超過43%。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠杆率持續的提升。雖然這一水平低於目前的發達國家，但已經高於一些和我們發展水平相近的發展中國家。

　　其二是中國房貸與銷售額之比，即某個階段新發放的房貸規模與這個時間段的房屋銷售規模相比，在2015年中國房貸銷售比為43%。而從國際經驗來看，美國房地產市場2007年新增房貸與銷售比在接近50%時發生次貸危機。所以在這一數據上中國目前處於高位。

　　專家：市場泡沫處於輕微階段

　　不過，國泰君安固定收益部研究主管周文淵發文稱，尽管說房地產市場價格已經處於較高位置，然而按照索羅斯暴漲暴跌模型，中國房地產市場泡沫依然處於較為輕微階段。

　　文章稱，一直以來看空中國房市的聲音不絕於耳，邏輯在於泡沫化即房價收入比和房價租售比衡量房地產市場的估值過高。但實際上這一論據并不充分，一方面因為目前定期存款利率為2.75%，租售比較無風險利率依然有優勢，特別是考慮資本利得調整后的收益更高。其次，與國外比中國沒有房地產稅，持有成本較低，如果剔除房地產稅的影響，中國租售比紐約等大城市更低;而且2%-3%的租售比是一線城市如北京、上海、深圳等地，全國平均來看租售比更高一些。