方正證券首席經濟學家任澤平博士近日發表了主題為《中國經濟和資本市場展望》的主題演講，任澤平指出，這一輪的房價上漲已經接近尾聲，但是大的見頂周期和金融貨幣政策的收緊有關。

 

　　任澤平指出，房地產周期長期看人口，短期看金融，短期政策刺激波動決定了房地產市場的波動，會提前或推遲購房的需求。長期看人口，人口的流入流出決定房地產市場的基本面。

 

　　人口

 

　　中國人口出生率的低點在1994年，人口出生周期領先于房地產市場周期二十年，1994年看到人口出生的低點，將在20年后（2014年）看到房地產市場投資的高點。刺激房地產拉動經濟回到高增長的時代已經結束了，2014年，中國買房人群凈減少，中國城鎮化率已達到56.1，未來整個城鎮化率進程是放緩的。房地產投資高增長的時代結束了。

 

　　國際經驗看，通過美國、日本等十幾個經濟體城鎮化后房地產時代的研究數據顯示，城鎮化的過程中，人口繼續向大的都市圈遷移，大都市圈人口占比不斷提升。如果這是經濟規律，中國人口將繼續往四大經濟圈遷移，如果貨幣繼續超發，四大經濟圈的房地產價格繼續上漲是有基本面支撐的。這就是去年提到預測的：一線房價翻一倍，三四線城市漲不動的原因。中國今年數據表明，中國的人口不斷從東北、西部向四大都市圈遷移。這是無法阻擋的經濟規律和潮流。

 

　　任澤平表示，隨著一線房價都漲到十萬二十萬，年青人希望破滅，產業、人口都向大的都市圈的衛星城轉移。未來房價最有彈性的地方就是大都市圈的衛星城。

　　按照北京公布的最新一手房均價4.54萬/平方米計算，一套100平的房子需要454萬呢！400萬估計也只能買一套地理位置不錯，但絕不能算豪宅的公寓。

 

 

　　政策

 

　　今年中國房價牛冠全球，部分地區不到一年的時間房價就翻了一倍，為何漲的這么快？任澤平稱，原因在于，過去幾年，中國貨幣嚴重超發。如果未來政策以降息、貨幣寬松為主，那么房價很難見頂，如果以改革、貨幣緊縮為基調，那么房價將承擔壓力。