易憲容

　　10月一過，關於房地產的數據涌現，加上媒體的渲染，好像在國慶節之前各個城市出台的房地產調控政策已經大顯威力，取得了巨大的成績。但實際上，在短短的一個月里，要說當前內地的房地產市場有多少變化，房地產調控政策有什麼效果，還得進一步觀察。住房銷售量下降

　　中原地產研究中心的統計數據顯示，截至10月30日，全國54個城市合計10月簽約住房27萬套，這是近3個月來首次跌破30萬套，與9月相比，跌幅過了15%。也就是說，在各個城市紛紛出台房地產調控政策的10月份，內地一線城市及部分二線城市住房銷量迅速下降，房價走勢開始穩定，三、四線城市住房交易向好，去庫存的速度在加快推進。

　　有報道指，在930調控政策出台之后，截至10月31日，10月北京住房(不含保障房與自住房)共實現成交8675套，成交面積96.41萬平方米，環比分別減少40%、30%，是5個月以來最低的交易量。

　　從上海市10月份住房銷售情况來看，上海的住房銷售也明顯下降。截至10月31日，10月上海新建商品住房銷售面積80萬平方米，環比減少16%，同比減少39%。這也是8個月以來成交量最低的一個月。

　　深圳的情况也不例外，根據深圳中原研究中心的數據，10月份深圳市的房地產調控政策出台之后，深圳新房銷售的均價為每平米55611元，環比下降10個百分點。其中均價8萬元以上的住房銷售面積大幅下降，由上一個月占比17%降至10月的不到3%。

　　還有，在今年房價也瘋狂上漲的南京、蘇州、廈門、合肥等，在調控政策出台之后，住房銷售也出現明顯大幅下降。

　　上述的一連串數據講的主要是住房銷售量的下降，而且只是一線城市及部分今年上半年房價瘋狂上漲的二線城市。但是實際上，在10月濟南等城市的住房銷售肯定是大幅度增長的。

　　可以說，這次樓市調控政策十分明顯，就是政府希望通過對上半年房價瘋狂上漲的城市的政策調控，讓房價上漲這把火燒到上半年房價沒有瘋狂的其他二線城市及三、四線城市，也讓這些城市房價出現瘋狂，以此來打造這些城市的房地產市場的繁榮。但是，作為一個以投機炒作為主導的住房市場來說，如果標桿性城市的住房銷售急速下降，住房價格瘋狂上漲的態勢也會突然停止。如果這些城市的房價不再上漲，其他城市的房價想上漲是不容易的。如果三、四線城市的房價不上漲，那麼這些城市的住房銷售想快速增長同樣不容易，要實現政府的意圖同樣是不容易的。

　　住房價格未跌

　　還有，上述的一線城市住房市場的數據只是表明住房銷售量急劇下降，住房的價格并沒有下跌。這說明這些城市的住房市場完全是一個以投機炒作為主導的市場(如果住房是一個以消費為主導的市場，住房銷售急劇下降，房價也會隨之下降)。在這個市場，當住房政策突然發生變化時，許多投機炒作者無法再進入市場，住房銷售量急劇下降是必然的。

　　但是，對於已經進入市場的住房投機炒作者來說，面對住房銷售急劇下降，他們并不認為住房市場本質上發生了什麼變化，他們仍然認為這些城市的住房價格只會上漲而不會下跌，因此，不會降價銷售，反之會等待政府的房地產調控政策再一次調整，就如早幾年那樣。

　　可以說，在住房銷售急劇下降，而房價沒有出現相應調整的情况下，內地房地產市場房價上漲預期根本就沒有轉變，特別是在一線城市及部分二線城市。作為一個以投機炒作為主導的住房市場來說，如果內地房地產市場價格上漲預期沒有逆轉，那麼調控政策所達到的效果是十分有限的。

　　調控效果成疑

　　如果房地產市場價格上漲預期沒有逆轉，不僅房地產調控政策的效果十分有限，而且與中央政治局抑制資產泡沫的要求也是相差較遠的。因為，房價不下跌，不讓房地產市場的價格回到理性，不讓房地產市場回歸到它的居住功能，要想擠出當前內地房地產市場這個巨大的泡沫是根本不可能的。如果房地產泡沫不擠出，如何來抑制資產泡沫呢?

　　所以，地方政府不要急功近利，把住房銷售量的下降看作是房地產調控政策有多少效果;內地媒體也不用過分渲染，說什麼多少城市的住房銷售如何在急速下降，及這種住房銷售急劇下降說明房地產調控政策效果如何好。可以說，只要房價不隨住房銷售量急劇下降而大幅下跌，那只能說明住房市場價格上漲預期根本上就沒有逆轉，如是，房地產泡沫不能夠擠出，房價不能夠回歸理性，住房市場不能夠回到它的基本居住功能，那麼說調控達到什麼效果都是不靠譜的。