易憲容

　　最近的中央經濟工作會議要求內地住房市場重新回到它的本性，回到它的居住功能，要求去除房地產市場投機投資屬性。可以說，這一要求不僅是未來中國房地產市場政策的基點，也將從根本上改變房地產市場的性質及大勢。從中長期來說，內地房地產市場回歸本性、回歸常識、回歸理性、回到它的基本居住功能是一種必然與趨勢，估計這是誰也無法阻擋的市場潮流。但是，如果以此來判斷內地房地產市場短期走勢或2017年的趨勢，那將是大錯特錯了。

　　熱點城市進入銷售停滯期

　　從最近的房地產政策來看，尽管在2016年9.30調控政策出台之后，一些熱點城市把住房按揭貸款的第二套住房首付提高到50%-70%以上，肯定會影響不小，但這種事前的限制是無法對住房的投資與消費進行嚴格區分的。如果不用有效的經濟槓桿對住房的投資與消費進行嚴格區分，區分后對投機炒作者進行嚴格限制，那麼已經進入持有更多住房的投機炒作者一定會認為政府的房地產市場宏觀調控僅屬權宜之計，一旦影響GDP增長，又有可能放松。在這種情况下，房地產市場預期不會改變，已經進入的住房投機炒作者也不會降低房價退出市場。這些城市的房地產市場可能只會在2017年經受一個較長時間的銷售停滯期而已。

　　還有，當前內地房地產市場的調控政策是采取「因城施策」的方式。對於熱點城市之外其他中小城市的房地產市場，還是實施2014年11月以來的房地產信貸及稅收政策。這些政策的核心就是鼓勵持有更多住房的居民利用優惠的信貸政策及稅收政策購買更多的住房，以達到中央政策所謂的房地產去庫存化目的。

　　非熱點城市銷售火爆

　　對於這些住房，稅收政策處於最優惠的水平，而且住房信貸政策無論是利率還是首付比例都處於最為優惠的水平。之前這些非熱點城市的住房庫存為何會越積越多?最根本的問題就是之前價格一直在跌。只要房價在下跌，在一個以投資炒作為主導的住房市場，投資者肯定不會進入市場，甚至會賣出手中的住房，退出市場，這就使得住房的庫存越來越多。但是，這些非熱點城市，除了少數城市之外，房價上漲已持續15個月以上了。房價一漲，無論是漲幅多少，在當前這種過度優惠的信貸政策下，投機炒作者也會隨之進入市場。事實上，這十幾個月來，這些非熱點城市的房價不僅上漲，而且同比上漲的幅度不少，從而吸引了不少投資者進入住房市場，創造了今年內地房地產市場的繁榮。在這種情况下，2017年還會繼續2016年的趨勢，甚至會更為火熱。

　　政策不確定

　　當然，2017年內地的房地產市場，估計最大的不確定性是政府會推出什麼政策，讓房地產市場回歸本性、回歸常識、回歸居住功能。是僅管住熱點城市第二套以上的住房信貸呢，還是有更多的房地產調控政策出台?如果會推出新房地產調控政策，甚至對住房的短期投機炒作用嚴格的稅收政策來限制，那麼內地住房市場的調控可能會比市場預計要來得快，2017年將會出現重大的調整。如果不再推出新的房地產調控政策，而僅在信貸上有些收緊，那麼這種信貸收緊對2017年房地產市場的影響不會太大。2017年熱點城市的房地產市場會出現銷售停滯，而價格頂在天花板上不下來的僵持局面，但2016年熱點城市房地產火爆的局面，2017年可能會向非熱點城市蔓延。

　　2017年的內地房地產市場到底會走向哪里，未來不確定的因素還是很多，市場只能密切關注，以便隨時采取應對措施。