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毋須立法取締納米樓

2017-01-23
来源:香港商報

  李明生

  本港居住環境愈縮愈細,實用面積少至100多尺的新盤大量涌現,情况令人唏噓。過去,坊間對此尚無專有名詞,都會喚作「浻房式豪宅」,或「豪宅式浻房」。后者無疑更加準確,因為「浻房」才是它的本體,「豪宅」只是包裝罷了。今天,類似單位終於有了名號,美之為「納米樓」。雖然,這個科學潮語相對順耳,但都肯定無法文過飾非!有見及此,近來便有建議立法取締類似設計,好讓港人走出居住哀歌。問題是,這樣可行嗎?

  市場與政策的產物

  首先必須弄清楚,為何市面涌現「納米樓」。

  一方面,這是市場的結果。於今樓價天高的情况下,偏遠至新界地區,以至是二手公屋,尺價都動輒上萬元計。故此,發展商為了迎合市民購買力,便把單位愈縮愈細,從而將貨就價,否則實難回應上車需求。事實上,即使小至「納米樓」,樓價也往往索價三四百萬;試問沒此供應的話,一般市民尤其是青年又怎樣上車?即使「納米樓」的向隅客以投資者占多,而非目標中的首置青年;不過,當投資者將單位放租,租金也較易為人接納,同樣有助滿足市面的居住需求。

  比較而言,昔日購買力較弱的市民,要解決住屋需求就不得不栖身於舊式浻房,當中不少且未符合消防等安全要求;現在,「納米樓」終於變相令浻房合法化,無疑為市場提供了更多更佳的選擇。

  另一方面,多輪「辣招」也是「納米樓」的催化劑。為了遏抑置業需求,例如不斷收緊按揭成數,可承造九成按揭的樓價上限由過去600萬元降至400萬元,亦無可避免令首期門檻提高,進一步促使發展商縮小單位來遷就購買力,此外,在賣地條款加入「限量」規定,也令發展商不得不增加小型單位的供應,因為在有限的樓面面積下,伙數增多自然單位愈小,結果就是被迫重量不重質地滿足政策要求。

  禁制恐適得其反

  好了,如果進一步加強政策管理,立法將「納米樓」完全取締,例如新建單位實用面積不能少於200尺之類,結果將會如何?

  首先,「限量」和「限尺」關系猶如魚與熊掌、不可兼得。如前所述,當樓面面積不變,正如一個蛋糕一般,要增加份數的話,便只有將每件切小;相反,要令每件分量加大,就必須減少份數。也就是說,「限量」和「限尺」,只能夠「兩害取其輕」,而不能夠雙蒙其利。重點是,於此利害取舍之間,究竟何者占先呢?進一步言,到底應該由誰去決定?答案,恐怕不是你和我,也不是政府或者政客,而是在於所有用家——即是應讓市場主導。現在,「納米樓」推出以后,不單沒有遭受唾弃,反之銷情相當不俗,充分顯示類似單位廣為市場接納,絕對有存在價值。

  更關鍵的是,以為立法取締有利市民,乃典型的好心做壞事,結果注定適得其反,利民不成反而害民。因為,當尺數提高、亦即售價提高,上車和承租的門檻豈不更高了?豈不更難解決市民居住需求?在樓價不跌的前提下,取締「納米樓」根本無益市民,只會收緊了市場自行理順供求的自由與彈性。以為只要令「納米樓」消失,市民居住面積便會增加、生活質素便能提高,絕對是個一廂情願的美麗誤會,更是一張不能兌現的政治期票。其實,這跟特朗普式胡言無大分別。

  何况,「納米樓」真箇惡劣到一個地步,要如斯極端地全面杜絕嗎?即如吸烟也未禁制,市民都有自由選擇;前文《浻房自由》(詳見2012年5月8日《香港商報》A3)便早呼吁浻房自由。就連浻房都有存在價值(合法條件下),「納米樓」實在遠未達到強硬禁絕的地步。

  公私營入手理順供求

  說到底,要改善市民居住質素,取締「納米樓」絕非理想出路,反而應循公私營房屋兩方面入手來理順供求。

  其一,就是令整體樓價回歸到一般可負擔水平。當正常面積的單位變得可以負擔,誰又來覬覦這些「納米樓」?而要令樓價回調,一大辦法則是增加供應,特別是能夠吸納需求的供應,而非興建以后乏人問津的镕置供應。唯有如此,才能夠真真正正紓緩供求緊張。新增供應無法回應需求,只會導致供求關系錯配失衡,令問題繼續惡化。

  另外,全面并嚴格地檢討公屋政策,特別是完善箇中「進入」和「退出」機制,確保其真正根據收入水平等來重新分配,也是理順房屋資源的應有之義,前文《豪宅式浻房的啟示》已有詳述(詳見2015月9月1日《香港商報》A3)。畢竟,收入較高者能夠續住公屋,收入較低者則要訴諸「納米樓」,難道這是合情合理兼且健康的現象嗎?

  總括而言,有鑒「納米樓」仍然需求旺盛,予以取締的話既不合市場原則,不利理順市場供求關系,也不能夠實現所謂改善市民生活環境的目標。立法取締「納米樓」,肯定是不必要的。

[责任编辑:郑婵娟]
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