李明生

　　本港居住環境愈縮愈細，實用面積少至100多尺的新盤大量湧現，情況令人唏噓。過去，坊間對此尚無專有名詞，都會喚作「浻房式豪宅」，或「豪宅式浻房」。後者無疑更加準確，因為「浻房」才是它的本體，「豪宅」只是包裝罷了。今天，類似單位終於有了名號，美之為「納米樓」。雖然，這個科學潮語相對順耳，但都肯定無法文過飾非!有見及此，近來便有建議立法取締類似設計，好讓港人走出居住哀歌。問題是，這樣可行嗎?

　　市場與政策的產物

　　首先必須弄清楚，為何市面湧現「納米樓」。

　　一方面，這是市場的結果。於今樓價天高的情況下，偏遠至新界地區，以至是二手公屋，尺價都動輒上萬元計。故此，發展商為了迎合市民購買力，便把單位愈縮愈細，從而將貨就價，否則實難回應上車需求。事實上，即使小至「納米樓」，樓價也往往索價三四百萬;試問沒此供應的話，一般市民尤其是青年又怎樣上車?即使「納米樓」的向隅客以投資者佔多，而非目標中的首置青年;不過，當投資者將單位放租，租金也較易為人接納，同樣有助滿足市面的居住需求。

　　比較而言，昔日購買力較弱的市民，要解決住屋需求就不得不棲身於舊式浻房，當中不少且未符合消防等安全要求;現在，「納米樓」終於變相令浻房合法化，無疑為市場提供了更多更佳的選擇。

　　另一方面，多輪「辣招」也是「納米樓」的催化劑。為了遏抑置業需求，例如不斷收緊按揭成數，可承造九成按揭的樓價上限由過去600萬元降至400萬元，亦無可避免令首期門檻提高，進一步促使發展商縮小單位來遷就購買力，此外，在賣地條款加入「限量」規定，也令發展商不得不增加小型單位的供應，因為在有限的樓面面積下，夥數增多自然單位愈小，結果就是被迫重量不重質地滿足政策要求。

　　禁制恐適得其反

　　好了，如果進一步加強政策管理，立法將「納米樓」完全取締，例如新建單位實用面積不能少於200尺之類，結果將會如何?

　　首先，「限量」和「限尺」關系猶如魚與熊掌、不可兼得。如前所述，當樓面面積不變，正如一個蛋糕一般，要增加份數的話，便只有將每件切小;相反，要令每件分量加大，就必須減少份數。也就是說，「限量」和「限尺」，只能夠「兩害取其輕」，而不能夠雙蒙其利。重點是，於此利害取舍之間，究竟何者佔先呢?進一步言，到底應該由誰去決定?答案，恐怕不是你和我，也不是政府或者政客，而是在於所有用家——即是應讓市場主導。現在，「納米樓」推出以後，不單沒有遭受唾棄，反之銷情相當不俗，充分顯示類似單位廣為市場接納，絕對有存在價值。

　　更關鍵的是，以為立法取締有利市民，乃典型的好心做壞事，結果注定適得其反，利民不成反而害民。因為，當尺數提高、亦即售價提高，上車和承租的門檻豈不更高了?豈不更難解決市民居住需求?在樓價不跌的前提下，取締「納米樓」根本無益市民，只會收緊了市場自行理順供求的自由與彈性。以為只要令「納米樓」消失，市民居住面積便會增加、生活質素便能提高，絕對是個一廂情願的美麗誤會，更是一張不能兌現的政治期票。其實，這跟特朗普式胡言無大分別。

　　何況，「納米樓」真箇惡劣到一個地步，要如斯極端地全面杜絕嗎?即如吸煙也未禁制，市民都有自由選擇;前文《浻房自由》(詳見2012年5月8日《香港商報》A3)便早呼籲浻房自由。就連浻房都有存在價值(合法條件下)，「納米樓」實在遠未達到強硬禁絕的地步。

　　公私營入手理順供求

　　說到底，要改善市民居住質素，取締「納米樓」絕非理想出路，反而應循公私營房屋兩方面入手來理順供求。

　　其一，就是令整體樓價回歸到一般可負擔水平。當正常面積的單位變得可以負擔，誰又來覬覦這些「納米樓」?而要令樓價回調，一大辦法則是增加供應，特別是能夠吸納需求的供應，而非興建以後乏人問津的鎔置供應。唯有如此，才能夠真真正正紓緩供求緊張。新增供應無法回應需求，只會導致供求關系錯配失衡，令問題繼續惡化。

　　另外，全面並嚴格地檢討公屋政策，特別是完善箇中「進入」和「退出」機制，確保其真正根據收入水平等來重新分配，也是理順房屋資源的應有之義，前文《豪宅式浻房的啟示》已有詳述(詳見2015月9月1日《香港商報》A3)。畢竟，收入較高者能夠續住公屋，收入較低者則要訴諸「納米樓」，難道這是合情合理兼且健康的現象嗎?

　　總括而言，有鑒「納米樓」仍然需求旺盛，予以取締的話既不合市場原則，不利理順市場供求關系，也不能夠實現所謂改善市民生活環境的目標。立法取締「納米樓」，肯定是不必要的。