獅子山學會營運總監 白仲祺

 

　　鴨脷洲上周賣出香港歷史上尺價最貴的一幅地皮后，令很多港人感到譁然。由於這塊地皮是由中資財團奪得，引來聲音批評是否需要限制內地來港投資。但發展局局長馬紹祥立即回應由於香港屬開放型經濟體，故政府不宜干預公開拍賣土地。內地「熱錢」繼續流入香港，當然可解釋樓價為何一直上升，但是香港政府一直政策干預，亦是令樓價不斷再創新高的原因之一。

 

　　政府干預推高樓價

 

　　全港最大地產代理商中原集團主席施永青先生開記者招待會，表示之前以為今年樓價會下降多達30%，但由於中原領先樓價指數創歷史新高，現在更改自己的看法，認為樓價會繼續上升。施先生并說目前樓市不只是一個調整，反而是一個新的升浪的開始。另一位地產公司主席湯文亮博士，就指樓市創新高實屬毫無意外，認為政府推出新一輪印花稅后，令很多內地和本港人士利用公司來買入樓宇單位。政府推出15%新印花稅后，內地買家利用轉讓公司，便能節省30%印花稅，但是買家將印花稅的成本加進交易價錢內，令樓價錄得大量升幅。所以這些成交價格，數字上看似錄得升幅，但實際上是由於印花稅上升，令買家需要多付的成本增加。其實政府增加印花稅，表面只會增加買家成本，但從事實看到，亦同樣增加賣家的成本。

 

　　筆者無意預期樓價走勢，不過想帶出樓價首先被外圍因素影響，例如美國聯儲局利息，和內地資金流動等等因素，但是，政府一直已經采取主動措施來干預樓價。在外圍因素不大變動之下，政策一直干預需求。但是政府采用印花稅，除了想藉著增加樓價來減低需求，同時亦因為成本大量增加，令二手樓供應大量減低。市民越來越依賴一手新盤供應，令一手樓的樓價不斷創新高，帶動成交量非常低的二手樓價錢同樣升高，導致惡性循環。

 

　　外圍有變恐泡沫爆破

 

　　所以，筆者認為政府主動干預樓市交易成本，令價格流動自由度大大減低，亦同時增加每一項成交的價格跳動。除了樓價不斷創新高，有一天外圍條件變動，例如美國聯儲局加息，又或者內地資金流動減低，香港樓價如一眾專家預期泡沫爆破時，同樣價格下降亦會速度驚人。