易憲容

　　今年的政府工作報告基本上延續了去年的主要政策，但去年那種經濟增長下行的壓力已全面紓緩，對今年的經濟信心滿滿，充滿著穩中求進的自信。這不僅在於把今年的經濟增長速度下調到了6.5%，讓經濟增長變化的空間彈性更大，更可上下左右自如，更重要的是，這屆政府總算找到了保證經濟增長的重要方式。在政府政策的推動下，2016年商品房的銷售面積達15.7億平方米，增幅達22.5%，商品銷售金額達11.7萬元，增幅達34.8%。兩個方面都創歷史最高水準。特別是住房銷售金額，增長快於銷售面積增長12個百分點，更顯示2016年房地產市場的創歷史最高水準及房地產市場繁榮基本上是房價全面上揚所推動的結果。

　　今年經濟工作的第一任務

　　也正因為房地產銷售如此快的增長，不僅僅房地產銷售占2016年中國GDP總量的七分之一以上（2016年中國GDP為77萬億左右），更重要的是拉動了整個2016年中國各行各業增長。無論是鋼鐵、建築材料等相關產業的產能過剩問題的化解，還是PPI多年來負增長現重新回到正增長，都與2016年內地房地產市場增長空前創紀錄和繁榮有關。而2016年所謂的房地產去庫存，估計2015年底住房庫存量與2016年年底的數據相差無幾，但2016年的住房則銷售量達15.7億平方米。這樣去庫存，不知道是什麼含義，但通過房價全面上升拉動了中國經濟穩定增長則是事實。

　　正是有這樣的經驗，盡管2016年整個房地產市場的繁榮是由房價上漲拉動，盡管內地20多年城市出現房價上漲的瘋狂，而政府要求這些城市開始進行房地產的宏觀調控，但是政府仍然希望以2016年內地20個熱點城市房地產增長經驗推廣到全國。所以，今年的政府工作報告與往年不同的是，把房地產提到了前所未有的地位，不僅有專段談房地產政策，而且表述內容和形式都將房地產提到今年經濟工作的第一任務。

　　我們可以看到，在2016年的中央經濟工作會議公告中有專段談房地產市場，但在2月政治局討論政府工作報告的公告中，沒有正面觸及房地產問題，不過在今年提交的政府工作報告中，則是把房地產問題擺到了今年重點工作任務的第一大任務中，而去年僅將之放到重點任務之三中，且是在作為新型城鎮化建設的內容來提及。

　　今年的政府工作報告核心任務是因城施策去庫存。報告指出，目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為。

　　目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。

　　從政府工作報告關於今年的房地產市場任務來看，盡管要求堅持住房的居住屬性，但是這一基本原則只是夾在房地產中長期政策中間，什麼時候落地還得看，至少在今年來看是不會落地。因為，如果不通過房地產的稅收政策對住房投資炒作進行事中及事后的限制，而僅是希望地方政府的行政限購，要達到住房回歸到居住需求是根本不可能的。如果這一基本原則不能夠落實，那麼2016年的房地產市場情況是否會在2017年重演？

　　三四線城市去庫存

　　政府工作報告談及今年房地產政策的三個方面：

　　一是如何打造三四線城市房地產市場的繁榮，也讓這些城市房地產市場創歷史上的紀錄，而所謂的去三四線城市的住房庫存也可能如2016年一樣，讓住房市場在價格帶動下銷售全面增長，但房地產開發商會增加更多的供給。可以說，只要這些城市的房價在上漲，在這些城市所采取的過度信貸寬松及過度稅收優惠政策下，各路的投機炒作者涌入市場肯定是一種趨勢，特別是在2016年房價瘋狂上漲的20個熱點城市的周邊。而且有會議代表就提出，如果推出政策，讓三四線城市住房按揭貸款的首付比例下降到10%，估計今年又會有一批城市也會讓房地產市場價格瘋狂上漲。這時，不僅所謂的房地產庫存會減少，更重要的是這些城市的住房供給也會快速增長，2017年又會以房地產市場的繁榮打造經濟的繁榮。

　　二是對2016年房地產市場熱點城市增加土地供應及住房供給，以市場為主滿足多層次需求。這一提法與往年不同。這意味著盡管政府工作報告中要堅持住房居住需求，但也沒有否認住房投機炒作需求或投資需求的存在。因為，到目前為止，政府的房地產政策根本就沒有意願把住房消費需求與投機炒作需求嚴格區分。沒有這種區分，在以投機炒作為主導的2016年熱點城市房地產市場房價不下跌，消費需求根本沒有能力進入市場。所以，為了讓這些城市的房地產還能夠發揮一定的作用，仍然要增加供給來滿足投機炒作需求。當然，這也許是這些城市租賃市場得以發展的一個條件。不過，這樣的房地產政策會讓這些城市住房價格難以回到住房消費者有支付能力購買的水準，市場調整可能會需要更長的時間。

　　三是保障性住房建設，加大力度，提出貨幣化的安置方式等，這樣可加快城市化進程，對弱勢者有利，但所觸及的人畢竟不多。

　　總之，政府工作報告把房地產作為今年重點工作的第一任務，目的是要保經濟增長，化解三四線城市地方政府債務風險，但是實際上結果如何應該是相當不確定的，因為，三四線城市住房價值不容易催生出來。