香港商報評論員李明生

　　本港樓價再創新高，差餉物業估價署公布的2月份的私樓售樓指數，不單連續4個月破頂，且已連升11個月;至於坊間樓價指數亦顯示，最新3月份的樓市繼續升溫，而市場要求「加辣」的聲音亦愈來愈響。昨獲國務院任命為下任特首的林鄭月娥，強調土地與房屋是未來工作的重中之重，她承認過去兩屆政府的控制需求措施有一定成效，但卻難以逆轉樓價趨勢，重申上任后主要工作是增加供應，包括樓宇和土地的供應，充分顯示她高度重視市民住屋困難的問題。

　　需求管理措施推出至今，無疑有助樓市顯著降溫，尤其是短炒投機和外來買家均大幅減少;不過，市場也關注到箇中的反效及漏洞，并且提出了改善建議。一大為人詬病之處，乃辣招令二手供應萎縮，在供不應求下樓價自然乾升。的確，查現時辣招的遏抑重點，都落在買賣物業的成本或門檻方面，這當然有助打擊新增需求，惟實也同時打擊放盤意欲;故此，有業界建議向第二套房以上大增差餉稅率，方向正是提高持有物業的成本，從而增加業主賣樓求售的誘因。當然，將調控對象擴至收租物業，可能會對租賃市場帶來負面冲擊;可是，為了令辣招趨利避害，當局實宜視乎情况調整政策。

　　至於「一契多伙」問題，近日亦引起各界高度關注，就連金管局也向銀行發信，表示這是明顯投資行為，承造按揭時應小心評估箇中風險，并提醒金融機構應對相關非自用買家采取降低貸款比例及供款占入息比率等辦法。的確，「一契多伙」的操作明顯跟政府辣招目的背馳，亦可能對金融體系構成風險，政府誠須完善相關立法和執法工作，堵塞任何有違政策原意的漏洞，才能夠切實鞏固加辣效果及糾正當前樓市信息。

　　梁振英政府過去5年已積極增加供應，可惜遠水難救近火;唯有供需同時發力，方可標本兼治本港的樓市問題。候任特首林鄭月娥表明會繼續增加供應，并且要加快供應步伐，競選政綱就提出了短、中、長期的治理措施，例如加快土地發展的審批流程、對有潜力釋放的「棕地」進行開發，還談及重建房屋階梯，例如設立「港人首置上車盤」等，都可望循公營和私營兩方面滿足市民的住屋需要和置業需求。始終，增加供應才是解決港人住屋難和提高人均居住面積的必由之路。

　　惟有一點不能忽視，就是美國加息因素。即使港息兩度未跟美息上調，但市場普遍預期美聯儲今年還會加息兩次、明年亦會加息三次，香港低息環境遲早都會結束。重要的是，當本港資金仍然充裕，港息固然有條件不加，倘熱錢不再戀棧香港，兩地息差就無條件維持現有差距，屆時不排除港息會滯后地突然飆升。事實上，隨着近日美元結束今年以來的弱勢稍稍轉強，港匯便即貶值至7.77水平;如果美元在稍后時間繼續逞強，在港資金加速流走以致觸發加息勢所難免。

　　說到底，當局既要持續監控樓市發展，以供需兩條腿應對短中長期問題，而市民及投資者亦要小心衡量入市風險，不要輕視樓市一旦逆轉的可能。