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　　作者：曲直

　　雄安新區的任何風吹草動，都會牽扯到雄安地產的敏感神經。

　　18日正式掛牌成立的中國社科院雄安發展研究智庫，被稱為迄今為止最高層次的研究雄安新區建設的智庫機構。在其成立大會暨首屆京津冀協同發展學術論壇上，與會專家再次表達了對雄安樓市實行嚴格管制的意見，「打擊惡性炒房、哄抬樓價行為，防止樓價失控，過快增長。」中國社會科學院財經戰略研究院院長助理、研究員倪鵬飛建議，雄安新區應打造中國特色住房制度新模式，主要是把目前躁動不安的地產投機資金集中到盈利性或公益性基金公司，由該公司主導住房開發與經營，同時建立保障性住房體系。

　　提防人造價格洼地

　　管制的核心目的在於控制樓價，其潛臺詞就是打擊投機性的炒房行為，這是雄安新區破繭以來各相關政府的主導政策。在包括凍結、查封等一系列措施背後，當然就是蜂擁而至的地產投資大軍。措施的有效性，目前主要體現在對交易的剎車，要讓這支投資大軍知難而退恐怕不易。倪鵬飛的建議是，將這支散兵遊勇的大軍收編為「正規軍」，既然知難不退，那麼將其歸化也許是不錯的辦法。但是，先不論這些散兵是否願意被歸化，即便願意，其能否管住樓價仍然值得商榷。因為「正規軍」的代理人，也就是基金公司所建或委託建設的房子最終也是要面向市場出售的，只要市場化交易被允許，樓價又如何控制?除非政府一直控制整個地產交易鏈條上的價格。

　　一個顯而易見的現象是，在雄安新區三縣凍結地產交易後，投資大軍便開始轉戰周邊地區。據消息稱，保定東站附近的樓盤，已經從鮮有睇樓客時的3000元/平方米漲到了現在的18000元/平方米左右。假如新區周邊的地產形成了價格高峰，卻製造出一個雄安地產的價格洼地，任誰都難以相信。難不成政府連周邊地區都納入嚴格管制?

　　不可否認，地產投資行為背後的投機性是其本性之一。全國各地蜂擁到雄安新區的投機者，當然是在賭新區樓價的上漲。但是，這個「賭」與北上廣市場的「賭」是略有不同的。價格是市場供需較量的結果，投機者看到的正是新區地產在一定階段的旺盛需求。新區規劃最終要達到2000平方公里，人口至少會超過500萬，而現在只有110萬，多出來的400萬人會產生多大的住房需求?

　　以管制交易對投機行為降溫雖在目前有一定必要，但若一直靠措施擬制樓價，必然不利於市場要素的活力釋放。沒有活力的市場，市場的巨大能力不能顯現，新區如何推進整體發展?所以，雄安新區樓市的最大問題，不是樓價上漲，不是投機行為的存在，而是如何在遏制樓價與保持市場活力上取得平衡。任樓價上漲，必然導致一個地區發展的「房地產化」，珠三角、長三角地區高樓價對創新要素聚集的不利影響已經開始顯現。但是，一味遏制樓價，必然打擊市場參與者的積極性，形不成一個健康的地產市場。

　　倡議市場保障並行

　　中國大城市的地產泡沫化、經濟地產化，問題不在樓市本身，而在於政府對土地財政的過度依賴。雄安新區已表明不走土地財政老路，但避免地產化趨勢絕非矯枉過正地「去市場化」，更非背離市場規律，靠價格管制打造一個京津冀中心地帶的地產價格「洼地」。

　　一個地區的快速發展，必然帶來地產價格的水漲船高，這是市場規律使然。筆者認為，新區地產制度的設計，不必過分在遏制樓價上糾結，而應該在堅持住房居住屬性的前提下，用市場化和保障性住房「兩條腿」走路。市場的歸市場，政府的歸政府。對市場，一方面，要做好與新區發展相匹配的商品住房開發建設規劃，維護一定的市場活力;另一方面，在樓價上漲的過程中，適時啟動政策調節樓價上漲收益，比如房地產稅，遏制非理性投資，也為保障性住房提供資金來源。對保障性住房，應注重以租為主的制度設計，旨在讓創業者和居民「住有所居」，避免住房支出太多，影響創新發展的激勵機制。

　　其中關鍵在於市場化和保障性住房「兩條腿」的協調性，這是考驗，當然也是新區打造中國特色住房制度新模式的機會。