【香港商報網訊】22日至23日，2天內8個省會城市密集加碼樓市調控措施。業內人士分析認為，這些城市雖不是傳統的熱點城市，但近期房價和交易量上漲明顯。眼下正值樓市金九銀十傳統銷售旺季，多地選擇這個時點密集出台收緊政策，釋放出樓市調控不放松的強烈信號，有利於進一步穩定市場預期。

　　中原地產首席分析師張大偉則表示，從樓市調控的原則來看，必然是「逢漲必調」，從目前市場來看，未來調控的重點從過去的15個熱點城市轉移到二三線城市了。

　　樓市再度加大調控

　　從22日開始，樓市迎來新一輪密集調控期。2天內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市密集出台樓市調控措施，其中6個城市實施了限售。

　　梳理各地政策，石家莊在限購的同時明確限售，要求新購的住房(含新建商品住房和二手房)5年內不得上市交易;重慶主城區新購新建商品住房和二手住房須取得不動產權證滿2年后才能上市交易;貴陽規定，在當地購買新建商品住房，3年內不得轉讓;南寧則是限售升級，在市區(不含武鳴區)法人單位購買二套及以上住房限售2年;南昌在「限房價、競地價」的同時，要求全市範圍內所有新交易的住宅，須取得不動產權證滿2年后方可轉讓;長沙除限購升級外，規定當地購買的商品房(含二手房)，取得不動產權證3年后才能再次出售。

　　與上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通過商品房價格申報控制房價，武漢則是規範開發商銷售行為。

　　事實上，自去年10月以來，這些城市已陸續出台過樓市調控措施，其中武漢和南昌已發布多個「升級版」，此次是再度加大調控「藥量」。

　　本輪調控具有精準性

　　為什麼這8個城市要加碼調控?業內人士分析認為，此輪調控具有精準性，「哪里房價上漲明顯，調控就指向哪里」。

　　此次調控加碼的省會城市多不屬於15個一線和熱點二線城市，但卻是近期新一輪房價和交易量上漲的城市。這些城市多為人口净流入，存在房價上漲的壓力，調控進一步收緊在情理之中。此外，據了解，這些二線城市的庫存正在持續減少，一定程度上強化了這些地區房價上漲預期。同策諮詢研究部數據顯示，8月份，二線城市存銷比為6.14個月，已連續17個月低於8個月。

　　從土地市場來看，中原地產數據顯示，今年前8個月這8個城市土地市場火熱，重慶土地出讓金超過千億元，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙等城市土地出讓金均超過200億元，多個城市刷新了歷史同期紀錄。

　　有助於引導市場預期

　　「向市場傳遞了明確的信號，表明樓市調控在一段長時間內不會放松，有助於引導市場預期。」鏈家研究院院長楊現領說。

　　克爾瑞研究中心分析師楊科偉認為，限售政策對需求端最大的影響就是改變此前「急買急賣」的短期持有心理，通過降低交易頻次，消除短期獲利心理，以抑制投資投機性需求，符合中央「房住不炒」的精神。

　　楊科偉預計，在短期內，限售或會造成房地產成交量的回落，隨著調控周期的拉長，一些地方開發商降價走量的可能性加大，預計更多項目將加快入市。

　　業內分析認為，限售、限購、限貸等政策的效果逐漸疊加，從而形成立體化的房地產調控機制，可以更好地保持房地產市場的穩定性，為長效機制的建立贏得時間。

　　「限售等調控政策短期內對於市場降溫，引導消費者預期，會起到相應的效果，但長期看仍然需要長效機制的配合。」楊現領認為，從各地政策看，后續預計還會有更有力、更完善的措施出台。

　　特稿

　　房產調控這五年：穩房價

　　對於今年樓市傳統的「金九銀十」，在嚴調控效果逐漸顯現的背景下，業內人士大多持審慎態度，認為此次「金九銀十」很可能出現成色不足的情况。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，近期的數據說明政策調控的效應還在繼續顯現，「金九銀十」強勁反彈的可能性不大，但開發商在壓力較大的情况下，可能會采取加快推盤節奏或者降價的做法來完成年度銷售目標。

　　調控一直在進行

　　十八大之后，「加速城鎮化進程」的信號為房地產發展堅定了信心，但保障房建設的完善和調控政策不松的信號又在一定程度上扼住房價上漲的咽喉。

　　回望2013年樓市，可謂是調控政策步步升級。2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即「國五條」，這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前4次分別是2010年1月的「國十一條」、4月的「國十條」、9月的「9.29新政」以及2011年1月的「新國八條」。

　　國家統計局2013年的數據顯示，當年10月，全國70個大中城市中，有21個城市的新建商品住宅價格同比漲幅超10%。

　　到了2014年，「新常態」成為中國經濟發展的代名詞。2014年房地產市場以5月份為界，呈現迥然不同的「風景」：5月份之前，延續上年的高歌猛進;5月份之后，「新常態」的重要特徵之一開始顯現，即從高速增長轉為中高速增長。

　　2015年房地產政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬松政策頻出，改善行業運行環境促進市場平穩向好。

　　回顧2016年限購限貸不斷升級的政策，可以發現，原本「寬松」的一年變得越發收緊。從四季度開始，房地產政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點城市不斷出台新政以控制房價、地價過快上漲。全年前松后緊的政策走勢明顯。

　　對此，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛總結道，「調控一直在進行，總體上來看還要持續相當一段時間。可以先通過行政等方面的措施使房價穩定下來，再逐步建立長效機制。」

　　長效機制逐漸形成

　　數據顯示，本輪調控以來房地產市場呈現銷售逐步降溫、房價增速放緩之勢，并未出現「大起大落」。而除了傳統的抑制需求的調控手段，租售并舉等代表的長效機制也開始起步，這將有助於穩定房價預期。

　　而對於如何建立長效機制，倪鵬飛則表示：「一方面，三四線城市要繼續去庫存，另一方面，一二線城市又要抑制投資投機，這從根本上也是要求完善長效機制。如此一來才能解決問題，實現房地產的穩健發展。」