資金面寒意陣陣  房企“捂緊棉被”過冬

　　克而瑞房地產研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。此前由于匯兌風險遇冷的海外融資，今年又成房企融資的重要手段。除了境外融資，資產證券化也是房企融資的通道。值得關注的是，由于房企拿地資金受政策所限，今年以來，與金融機構合作成立并購基金的模式備受青睞。

　　年關將至，房企資金鏈或再承壓。記者從業內人士處獲悉，目前有銀行正在重啟壓力測試，部分開發商資金壓力將加大。

　　雖說年底銀根收緊是金融機構每年的常規動作，但由于今年以來國內融資渠道始終從緊，再加上政策調控對銷售回款的影響，房企資金壓力疊加。在此境況下，海外融資、資產證券化、聯合金融機構設立并購基金等方式成為房企融資新途徑。

　　房企再融資規模驟降

　　一家國有銀行內部人士透露，近期銀行重啟房地產壓力測試，或將對高杠桿、高負債的激進房企收緊貸款，以降低金融機構系統性風險。

　　“再次強調壓力測試，一方面是年底銀根緊縮的常規動作，另一方面也是受到調控政策的影響，今年以來對房企貸款一直是偏緊的。一般而言，每一次壓力測試后，無論結果如何，銀行都會在一定程度上縮減房地產開發貸款的額度。”該人士告訴記者。

　　事實上，目前銀行在選擇開發商時都有一份名單，按照規模排名比較靠前的開發商才有可能進入這個大名單。而一些靠高杠桿迅速擴張的房企，即便年銷售規模居前，在目前市場形勢下，仍會讓金融機構有所顧慮。在年底信貸資源極為緊缺的情況下，金融機構進一步收緊對此類房企放貸不足為怪。

　　不僅是銀行信貸，今年以來，房企國內融資渠道普遍收緊，上市房企再融資規模也呈下降趨勢。上證資訊統計顯示，截至11月15日，今年A股上市房企提出預案的定增計劃募資規模約852.78億元，今年實施的定增募資規模為45.14億元。而去年，提出預案和實施的定增募資規模分別是1120.56億元和439.88億元。相比之下，今年的數字同比分別下降了23.9%和89.7%。

　　其實，從去年開始，A股房企再融資的“口子”就已經開始收緊，去年發布預案的29個定增計劃中，有24個已停止實施，顯然與政策面息息相關。

　　“三床棉被”御寒

　　2017年房地產調控持續深化，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊。克而瑞房地產研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。

　　此前由于匯兌風險遇冷的海外融資，今年又成房企融資的重要手段。據克而瑞監測數據統計，截至9月底，已有108家上市房企在境外通過發債及銀團貸款等方式融集了1868億元，已超去年全年總額。

　　其中，發債是從境外融資的主要手段。截至9月底，108家房企境外發債金額總計約1556億元。比如中國恒大，在境外通過發行優先票據的方式募集了424億元的資金，占今年融資總額的近一半。從企業境外發債成本來看，加權融資成本為6.6%，較2016年上升了1.2個百分點。

　　除了境外融資，資產證券化也是房企融資的通道。2017年1月至9月，多家企業完成發行資產證券化產品，發行金額達334.5億元，同比大幅增長120%，也大大超過2016年全年總量。與往年相比，發行企業數量增加，且超過半數的項目單筆發行規模大于25億元，其中金融街(11.370, 0.14, 1.25%)、世茂、陽光城(6.580, 0.33, 5.28%)等企業皆發行了超過45億元規模的產品。

　　值得關注的是，由于房企拿地資金受政策所限，今年以來，與金融機構合作成立并購基金的模式備受青睞。這種合作模式主要由房企主導，尋找市場上有價值的項目進行并購開發，或對開發滯后的項目及公司進行盤活，再利用房企的品牌和營銷優勢，推動項目的開發和銷售。金融機構承擔資金籌措責任，并從中抽取一定的收益。如陽光城、福晟等紛紛成立并購基金，成為企業快速擴張的利器。