2017年，房地產市場政策層面動作頻頻，限售成為調控一大亮點。與此同時，金融去槓桿持續推進。在購房市場壓制需求、遏制投資之後，三四季度開始全力推進租賃市場建設，加上十九大明確定位「房子是用來住的，不是用來炒的」，預計2018年，房地產調控長效機制的相關具體措施將加快出台。

　　樓市調控以「穩」為主

　　展望未來，樓市調控將以「穩」為主，緊縮調控與去庫存政策仍將並行不悖，但天秤將傾斜於緊縮調控。一方面，儘管熱點一二線城市房地產市場明顯降溫，但供不應求的市場格局並未實質性轉向，房價猶存一定上漲壓力，需要維持現有調控政策、力度不變。另一方面，更多三四線城市市場熱度持續提升，房價、地價快速上漲，市場已經充分啟動，前期刺激政策需要淡出甚至轉變為緊縮調控，以維持房地產市場平穩健康發展。

　　去槓桿持續推進

　　年末，央行再次重申，金融政策保持穩健中性，有序推進房地產去槓桿，尤其是居民槓桿率不能繼續提升。長期以來，受惠於房價只漲不跌的市場預期，加上實業投資收益率較難保證，資產荒、資產價格泡沫問題愈演愈烈，房地產市場仍是巨額信貸資金重要出口。預計在明年很長一段時間內，房地產信貸資金監管將從一二線城市下沉至廣大三四線城市，降低全社會居民槓桿率，尤其是依靠投資需求推動的房價上漲過快的三四線城市。由於金融槓桿的快速收縮、棚改貨幣化安置的梯度退場，三四線城市市場必將面臨調整壓力。

　　加快房地產長效機制建設

　　中央政治局會議再次重申2018年一項工作重點是加快住房制度改革和房地產長效機制建設。毋庸置疑，「租購並舉」已然上升到住房制度層面，必將是一個長期的制度安排。租賃住宅市場無疑是下一個風口，人口持續淨流入的大中城市將力發展住房租賃市場，加快建立租購並舉的住房制度，以期實現住有所居、安居樂業的長遠目標。預計更多房地產開發企業和其他社會企業都將加緊布局租賃住宅，靈活運用銀行信貸、公司債券、REITs等多種融資工具，補齊租賃業務融資短板。除此之外，作為房地產長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創新等可能會比市場預期更快出台。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇 (逢周二刊出)