作者：學研社研究員、時事評論員 吳桐山

　　本港樓價高處未算高，每天都可以看到破頂價成交，尤其是中小型單位。過去半年，更冒出很多居屋王、公屋王，哪怕是第二市場的綠表居屋或者公屋，呎價都隨時睇齊甚至超越私樓。筆者近日跟幾位地產中介朋友討教，為何居屋會比私樓更貴?得出的答案顯示政府現行的公營房屋買賣政策存在極大漏洞，如不及時修補後患無窮。

　　二手奇貴 按揭奇高 風險奇大

　　在二手市場，居屋價格媲美私樓已經是現實。筆者了解過九龍東一些400呎的兩房居屋，自由市場隨時索價550萬，呎價近14000元;相反同區的藍籌屋苑的私樓，500多呎的兩房單位只是開價650萬至700萬，呎價大約是13500元。這個現實令筆者有些大惑不解：明明大家都說居屋的間隔、質素都不如私樓，將貨論價，居屋呎價比藍籌屋苑的私樓貴是絕對不合理。不過更不合理的是綠表第二市場的居屋，同樣的400呎單位，也索價500萬元。這些居屋補地價一般都三成以上，為何未補地價的綠表單位可以賣到如此高價呢?一切都是源於房委會對居屋的按揭貸款提供擔保。

　　眾所周知，特區政府收緊樓宇買賣的按揭之後，現在私樓一般只能做六成按揭，400萬至450萬可以做八至九成，上限360萬元，450萬至600萬則最多只能做八成，上限480萬元。而且金管局要求銀行對貸款人做壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。這些做法，一方面是為了避免買家輕易淪為負資產，強迫買家合理評估自身的供款能力;另一方面是保障金融系統不至於承受太大風險。但唯獨綠表居屋例外，房委會對綠表居屋的按揭貸款提供擔保，可以輕易做到九成五按揭，而且部分銀行為了爭取生意，對綠表人士可以豁免壓力測試，好容易就造到按揭。有地產經紀朋友甚至對筆者說：有綠表的話，月薪2萬都可以月供2萬。這正正是造成綠表居屋出奇地貴的原因。

　　但問題來了，一個自由市場買家做六成按揭買550萬的樓，月入3萬月供12500元;和一個綠表買家做九成五按揭買500萬的居屋，月入25000月供18000元。誰的風險更高?一目了然吧!後者只要樓價跌5%已經是負資產，而且只要加息幾次月供就超2萬，根本不可能生活。這明顯是極高風險的行為，為何政府還要為這些人提供按揭擔保鼓勵他們買樓呢?筆者實在不明白背後邏輯為何?

　　綠表宜留給非公屋戶上車

　　進一步而言，讓公屋戶可以免補地價買居屋，本身就邏輯犯駁。公屋是政府給低收入家庭的住屋福利，但為何還要在這項福利的基礎上附加一個置業的期權呢?可以免補地價買居屋就是一個期權。按道理，獲分配公屋已經是有安居之所，這群人對住屋的剛需理應比其他租住私人樓的人要低，應該說並無買樓的緊迫性。今日所謂解決剛需的上車盤，都是納米盤或者極小型的單位，人均居住面積不見得比公屋住戶平均的10平方米高，公屋戶有必要買納米盤嗎?

　　筆者明白，有人會回答，政府這樣做是為了加快公屋流轉。但政府的公屋富戶政策本身已非常寬鬆，要家庭入息超過公屋入息限額5倍才需要遷離其公屋單位。5倍是什麼概念?以三人家庭的入息限額22390元為例，5倍是11.2萬元。一個三人家庭月入11萬以上，根本有非常足夠的能力購買私樓，完全沒必要再提供優惠利誘這些人離開。現實所見，香港過去一年的公屋年流轉率只是1%左右，要100年才會流轉一次，可見所謂綠表政策是為了加快流轉的說法，從效果來說完全看不到。

　　因此，筆者覺得現行的綠表制度邏輯上完全不合理，在綠表居屋已經價比私樓的現實情況下，更是鼓勵公屋富戶去冒險的定時炸彈，應該馬上停止這種不合理做法。如果真的要保持綠表制度，綠表應該給在輪候公屋的房戶，甚至應該給予這些人置業補貼。一方面房戶的置業剛需遠遠比公屋戶強，另一方面這群人的家庭收入比公屋戶更低，是最需要政府幫助的一群人。政府看20萬最有需要的房一族不幫，走去幫本身在享受公屋福利的人，是無論如何說不過去的。