2018年伊始，中國房地產依舊冰火兩重天：一邊是一線城市樓市上躥冲動受到打壓，交易不再活躍，價格穩中有降;另一邊則是部分二線城市乃至三四線城市樓市格外紅火。對此，中原地產首席分析師張大偉接受本報記者采訪時表示，由於限購、限貸等政策約束，一二線城市購買力較之前下降。張大偉并預計，今年房價走勢將繼續分化，一二線城市房價有所降溫，三四線城市房價料仍會上漲。香港商報記者 黃鶯

　　一線城市樓市「跌跌不休」

　　與上一年春節相比，受嚴厲調控政策的影響，環京樓市展現了從炙熱到冷清的過山車式狀態。以燕郊、固安為主的環京房價暴跌近半后依舊成交冷清，燕郊不少二手房小區房價幾近腰斬，環京其他區域樓市也普遍跌回調控前的狀態。

　　事實上，不止燕郊，據國家統計局日前發布的1月份70個大中城市新建商品住宅的價格指數顯示：1月全國房價平穩運行、熱點城市繼續降溫是主基調。備受關注的一線城市新建商品住宅價格環比由上月持平轉為下降，特別是上海和廣州的環比降幅均為0.4%，環比跌幅在70城市中僅次韶關(韶關環比下降0.5%);從同比看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉為下降，特別是深圳以3.4%的同比降幅領跌70個大中城市，而北京的房價同比降幅超過1%，已經連續數月位於下降通道。

　　另據深圳市規劃國土委昨日公布數據顯示，2月份，深圳樓市受春節長假因素影響，新建商品住宅成交量出現了大幅下滑，處於近十年來的低位水平。成交均價則保持穩中有降，并保持了連續17個月環比不上漲態勢。

　　張大偉對記者表示，除了限購、限貸、限售等政策約束，一二線城市房價此前已上漲較大幅度，樓市正呈現「板塊輪動」效應，上漲預期逐漸傳遞到三四線城市。

　　同策研究院首席研究員張宏偉認為，歷輪樓市進入調整期都會有「大幅降價」或「降價潮」現象的發生。當本輪樓市調整大趨勢確立之后，「大幅降價」或「降價潮」這種現象也不會避免，預計會在2018年的二三季度會集中發生。

　　此外，由於房地產市場持續從緊的調控政策，房地產企業普遍面臨資金壓力，以往高價搶地的現象正在迅速減少，近期多宗土地出現流標或者底價成交。張大偉指出，主要原因在於，房地產調控政策持續作用下，政策效應已經傳遞到土地市場。

　　「返鄉置業」助推三四線樓市

　　與一線城市樓市的「跌跌不休」不同，一些二線城市比如杭州、成都、南京、武漢不錯地段新開盤的房子依然需要「搶」，以惠州等為代表的部分熱點城市在表面平靜的背后，是按捺不住的上漲冲動。

　　而在「返鄉置業」的助推下，三四線樓市似乎更火了。從中原地產研究中心日前發布的春節期間的網簽數據看，一二線城市基本全面暫停，成交主要以三四線城市為主。值得注意的是，同比來看，2月上旬三線城市整體成交繼續上升，升幅達35%。很多離一線城市近的四線城市，房地產市場成交量超過了二線城市。

　　張大偉對記者稱，三四線城市房價過去多年一直未漲，如今料有新一輪上漲，「由於一二線城市購房的限制，很多在一二線城市買不起房的人都回流到三四線城市購房。」張大偉說。而部分二三線城市房價依然上漲的主要原因是調控政策分化，從全國看，除了15個核心熱點城市外，其他城市雖然也密集發布調控政策，但整體相對較寬松，對市場抑制作用弱，大部分城市依然以去庫存為主。

　　此外，未來三四線樓市也將出現分化成為業內人士共同的觀點，與一些一線城市和熱點二線城市時間隔離在1-2個小時的三四線城市有望保持活力，但遠離核心城市的中小城市樓市的上升預期將變弱。

　　城市分化料繼續明顯

　　國家統計局數據顯示，從同比看，1月11個城市的新建商品房住宅價格出現了下調，同比與環比下調的城市，最主要的特點都是2017年執行了歷史最嚴格的調控政策，持續加碼調控。而2018年的調控政策力度依然持續，樓市表現與城市調控政策力度同向。調控力度大的城市房價漲幅緩，調控力度最大的城市出現了同比下調。

　　交通銀行金融研究中心夏丹認為，今年房價總體穩中有降的格局可能持續，但部分重點二三線城市商品房價格后續有局部上漲的可能。近期不少地方透過放寬落戶條件和提供安置補貼的方式吸引人才，定向放松了住房限購政策。

　　張大偉預計，今年房價走勢仍繼續分化，即一二線城市樓市有所降溫，三四線城市房價料有新一輪上漲。