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房策力度還可加大

2018-07-02
来源:香港商报

港府推出新措治理樓市。

  學研社研究員 文武

  新屆政府上任一周年之際,行政長官林鄭月娥上周五主持房屋新措施發布會,推出六項新政策,包括修訂資助出售房屋定價政策、推出「港人首次置業」先導項目、成立專責小組協助推行過渡性房屋等優化置業階梯措施。新推出的六項政策核心是政府擴大對市民置業的資助,但不觸及壓抑樓價的內容,「房子是用來住的」,政府資助市民置業安居方向正確,但力度仍嫌弱,對解決住屋難仍然有很大差距。

  居屋價必須與市價脫

  林鄭的房策六招,重點是居屋定價大幅下調這一招,主要是因應目前對市民來說已高不可攀的樓價作出政策回應,將居屋的定價由原來的市值七折,下調至五二折,新居屋啟朗苑、凱樂苑、裕泰苑,市價約每平方呎12401元,如按照七折計算,售價在159萬至630萬之間,新的定價將下調至118萬至468萬之間。

  政府增加對資助房屋的資助,將居屋的定價大幅下調,對於有機會購買這批居屋的幸運兒來說,確實是一個好消息,但仍然不能說是解決了市民居住困難的問題,630萬對有居住需要的普通工薪階層來說是一個非常沉重的負擔,難道468萬就不是沉重的負擔嗎?政府這一招,雖然大幅下調居屋的折扣率,但並沒有改變居屋與市值掛,隨市場價格波動的本質。如果私人樓價進一步飆升,居屋售價仍然將隨之上漲,五二折政策效用將會被抵消。

  若從解決問題的根本出發,政府應營造兩個市場,一個是自由買賣的私樓市場,這個市場的樓宇,不僅讓市民居住,同時也是投資的工具,可以尋求資本的增值;另一個是政府資助的房屋市場,這個市場的房屋主要由政府提供,主要為解決市民的居住問題,是用來住的,定價由政府決定,並不跟隨市場價格波動,購買這類房屋的市民,買賣都受到一定的限制,難以透過房屋買賣投機,這樣,居屋的定價就不存在市值多少折的問題,而是政府應如何公平地分配資源的問題。

  其次,紓緩市民安居樂業困難,供應量才是最關鍵的,因為不論居屋價格多低,如果供應量不足,仍然只能讓一部分人受益,甚至只是一小部分人受益。舉例來說,新一期的居屋共有4431夥,分別位於啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東湧裕泰苑,即使按七折定價,申請者也多達15.2萬之巨,現在政府出新招,將定價大幅下調,並且有可能重新接受申請,估計遞表申請的人數還可能進一步增加,屆時只能出現爭崩頭的情況,對於解決供應不足的問題沒有多大作用。

  供應量才最關鍵

  政府顯然是看清了這個問題,所以,餘下的五招,其實都是為了促進供應量而來,「港人首次置業」先導項目可供應450個首置單位,改撥9幅私樓地建公營房屋可建約10600單位,運房局成立專責小組興建過渡房屋可以增加安置等上樓的居民,徵收一手樓空置稅和修改預售樓花同意方案,則可以促使私人發展商加速售樓。

  這五招之中,又以改撥私樓地為公營房屋用地最引人注目,這觸及了公私營房屋的比例會否發生變化的問題,若從解決香港市民面對的置業難、居住難的角度看,應該大幅增加政府資助房屋的數量,因為目前資助房屋的需求和供應嚴重失衡,政府有必要在短時間內大量增加資助房屋的供應數量,這才能保障民生,促使社會穩定。大量增加公營資助房屋數量,需要有較多的土地,政府一時間恐怕難以找到足夠的土地供應,所以最快的辦法就是將原本用於興建私樓的土地,改為資助房屋用地。但9幅地可建約1萬個單位,距離15萬的需求,仍然有很大的差距。

  至於私樓方面的兩項措施,包括向空置一手私人住宅徵收額外差餉,及修改樓花同意方案,意在促使發展商盡快售樓,但相信對私人樓宇市場不會帶來太大的影響。

  「房子是用來住的,不是用來炒的」,林鄭最新推出的房策六招基本上是朝這個方向去做的,但是力度仍較弱,而且尚未觸及目前房屋市場嚴重扭曲的根本問題。畢竟房屋問題盤根錯節,十分複雜,政府也不能急於求成,林鄭新六招成效如何,有待觀察,並可逐步調整政策。

[责任编辑:蒋琳]
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