香港商報評論員 李明生

　　行政長官林鄭月娥新推的六招房策，其中之一是將新居屋訂價由市價7折降至52折；那麼，在折扣率增加的同時，轉售限制又將如何修改？對於10月份重新開放申請的新一批共3個屋苑的居屋單位，房委會就建議，買家購入後首2年限以原價賣予「白居二」申請者，第3至5年亦只能以未補價的價格轉售綠表和白表申請者，到第5年過後才能夠進一步選擇補價後在公開市場出售。

　　事實上，房屋是用來住的，不是用來炒的；由政府提供的資助房屋，尤其名為「居者有其屋」的居屋，政策設計固然更應確保居住功能。建議中的新居屋轉售限制，正可進一步去除居屋的炒賣功能：當中，首2年須以原價出售單位，就等於說購入者無法投機短炒，因為期內根本無利可圖；第3至5年只能轉售綠白表人士，有鑒相關合資格申請人的收入設有上限，也意味可從需求角度限制居屋售價不致無止境地大幅搶高；至於5年之後，縱然單位可在公開市場自由買賣，但由於折扣率已從7折降至52折，換言之在補價以後，多約一半的升值利潤須與政府分享，真正能夠入袋的售樓收益無疑較前大減。所以，根據新建議，新居屋將可更大程度回歸應有屬性，即都用來滿足市民實際置業及居住需要。

　　然而，在確保置業居住需要的前提基礎上，居屋始終要提供一定的自由彈性，包括應該容許一定的保值功能。一方面，因應不同人生階段，居住需求無可避免會出現變化，故此轉售安排必不能夠限得太死，例如：一對新婚夫婦起初或只需一個小單位，但兩人生兒育女後就可能需要大單位了；反之，原居住於大單位的一家幾口，當子女逐漸另外組織自己家庭，父母二人亦可能希望搬回小單位，又或希望套現來遷入長者屋等。當然，建議中分三階段及最多五年為限，裏面應否作出延長縮短的調整，討論空間肯定存在，但大原則實八九不離十。另方面，購置物業往往涉及數百萬元，這肯定是一項非常重大的開銷；若然單位價格遭完全鎖死，以致無法跟通脹一起上升，就連最基本的保值功能都欠奉，則恐不是一件好事。所以，居屋多少宜帶點市場化性質，不能受制公營二字而過分僵化。如前所述，新轉售建議便容許了新居屋買家，既不太多也不太少地享受物業升值果實，這顯然是個較平衡的市場化安排；其中，讓居屋售樓跟樓市掛，而非跟其他物價包括整體物價掛，亦為一個相對合理合情及尊重市場的做法。

　　惟說到底，公眾除了關注居屋的售價及轉售限制，更關注的無疑是居屋的未來供應量。不是嗎？如果居屋繼續供不應求，動輒面對僧多粥少之窘--試問，即使居屋售價再低、設計上更能保障居住功能，大批受累超額認購而無法購入的市民，豈不注定一而再地望樓興嘆？

　　所以，社會各界必須以理性務實的態度，在增加土地及房屋供應的大辯論上凝聚共識，從而根本解決長遠房屋發展問題；否則的話，巧婦難為無米之炊，香港肯定無法建得廣廈千萬間，港人亦難免逃不過住得貴、住得細、住得擠的厄運。