香港樓價升不停，歸根究底是土地供應不足的問題，如何在市區中騰出土地興建更多新樓，對香港專門負責處理舊樓重建的法定機構市區重建局來說，絕對是一大挑戰。近年市建局提出小區發展模式，2016年6月確定土瓜灣鴻福街/銀漢街等3個項目，便是小區發展模式首個試點，現正按計劃進行。何謂小區發展模式 ? 對比傳統市建局發展模式，新模式到底有何利弊？  香港商報記者 呂婉玲

　　今年6月，市建局宣布展開土瓜灣榮光街/崇安街項目，是同區第6個重建項目，在記者會上市建局人員便多次強調小區發展概念。市建局解釋，小區發展重建模式乃根據2011年2月港府公布新修定的《市區重建策略》。這份《策略》凝聚業界和公眾共識，指出日後重建不應再是零星拆建過程，而應以全面綜合方式，融合4R即重建、復修、保育和活化為策略，為社區帶來更大裨益。同時亦藉重新規劃市區範圍，讓範圍內的土地用途能互相配合。

　　有別於傳統收購舊樓發展單幢樓宇，小區發展模式下的重建範圍更加大，並要用上宏觀角度作重新規劃。根據小區發展模式，市建局從宏觀角度審視重建地點的設施需要，包括更好的步行環境和交通道路網絡，並提供休憩空間，取代過去陳舊的社區環境，從而改善居民生活環境。

　　小區發展模式含兩大元素

　　其實當初市建局推出項目時，已表示銳意將土瓜灣一帶打造成小社區，不會有單幢樓或大型商場，私家巷里會變成行人街，營造社區特色。可見小區發展重建模式包含兩大元素：其一是在範圍或舊樓收購數目方面，摒除單幢收購方式，改以大範圍、大面積的處理，所收回的舊樓不只幾幢，甚至是以街道作為單位起跳。其二是增加重建範圍的社區設施，如土瓜灣項目的大型停車場、新道路和休憩空間，作用是優化社區環境，改善居民的居住質素。

　　日後土瓜灣重建計劃，將包括建設一條由環安街開始延伸，一直貫通多個重建地盤及至銀漢街的長街道，以形成新的道路網絡。同時計劃興建一個大型地下停車場，一方面將停泊點從地面遷移到地下，另一方面減少各樓宇設置獨立停車場，以騰出更多臨街空間，供小商戶作街舖，讓街道更舒適和美觀。

重建前的土瓜灣荣光街模样十分残旧。

　　土瓜灣南區議員林博表示，過往本港缺乏整體的重建規劃，小區模式不像從前單純興建牙籤樓，多幢式的重建能令樓宇規劃變得整齊有致，從而改善市容。另一方面，他提到小區模式應包括多項社區設施，例如公園、長者中心、戲院、停車場等，提供更多娛樂和休憩空間給居民。針對土瓜灣舊樓一帶，林博稱地下停車場尤其缺乏，因為該區的違泊問題相當嚴重，不少私家車、小巴、旅遊巴等皆違例停泊路邊，一個社區停車場可解決違泊及道路安全問題。他特別欣賞市建局重建將新設停車場的安排，認為十分抵讚。

　　學者析新模式兩大好處

　　香港中文大學經濟系副教授莊太量指出，土瓜灣一帶的舊樓樓齡甚高(有達50年以上的)，但並沒有在早期被市建局收回，原因就是該區舊樓地積比率(內地稱為容積率)接近用盡或已經用盡，收回重建沒有盈利空間，甚至可能會虧損。當市建局主打小區模式，連環收購毗鄰的舊樓，連帶附近街道一同撥歸旗下，就可靈活運用各幢樓宇的地積比，相互交換空間。當中比如，若鄰近地鐵站的樓宇A的地積比已被用盡，而距地鐵站較遠的樓宇B地積比尚有餘，小區模式下即可將樓宇B搬遷到樓宇A所在之處，藉此創造協同效應，換得較高回報。

　　至於實行小區發展的另一好處是，莊太量指，相比單幢舊樓收購，小區形式較大規模的收購確保該區將有一定的配套設施，如道路、停車場、商場等，有利於整體社區規劃。中大工商管理學院助理院長李兆波亦指出，像土瓜灣一類的舊區本身缺乏社區設施，小區模式額外加設設施的本意良好，較人性化，能切合居民生活需要。

　　舊區業主難原區安置

　　然而，小區發展重建模式亦有不足之處，林博直指小區模式的重建剝奪小商戶的權利。因為小區式的收樓令小商戶被迫遷，缺乏「舖換舖」的賠償安排，小商戶再難在別處覓得舊區的低廉租金。此外，重建區不少單位都由年長業主放租，市建局收樓會導致他們頓失租金收入來源；再者由於這些業主將單位出租，只能獲取出租或空置性質的賠償，比其他住在重建區單位的業主少一筆補償金。對於依靠該單位養老的業主，無疑損失較多。最後小區式重建始終難免斷絕一班長者和街坊的多年感情。

　　至於收購舊樓時樓換樓問題，林博指受樓價飆升影響，重建區的業主根本很難負擔同區的新樓，當中大部分都被迫搬遷至元朗、屯門等偏遠地區，或只能購買舊式樓宇。

　　莊太量亦提及小區發展重建模式存在風險問題，由於是小區重建要收購多幢舊樓，一旦樓價下跌，市建局就要面臨大幅虧蝕的風險；當然反過來說，倘若樓價一直如火箭般飆升，市建局也會錄得巨額盈利。李兆波也提到，小區重建模式成本必定較高，除了收樓數量較多外，還需要額外增加社區設施亦令整體成本提高。

　　重建計劃須平衡盈餘及風險

　　市建局早前向立法會披露，2017至2018年財政年度盈餘將高達120億元，較上個年度錄得的31.4億盈餘，高出逾2.8倍，創出該局成立以來的年度盈餘新高。市建局作為半公營機構究竟應該承擔哪些社會責任？如何還富於民？

　　對於盈餘創新高，市建局主席蘇慶和表示乃因為出售中環嘉咸街商業項目取得可觀利潤，由於市建局現時手上的商業地皮已絕無僅有，故估計難以再有大筆進帳。由於舊區重建價值愈發低落，他悲觀地預期市建局盈餘無法再破頂，更謂未來大有需要借貸的可能。乍聽下或者認為蘇慶和過分悲觀。香港中文大學經濟系副教授莊太量表示，現時市建局的盈餘不算充裕，原因是收樓本身成本高昂。若市建局將來持續以小區發展模式作重建工作，代表局方收樓數目多、收購銀碼大，加上局方以7年樓齡準則補償原業主，收購開支隨樓價而變化，百多億的盈餘很可能不足以應付開支。

　　港府看法可能不同。行政長官林鄭月娥早前邀請市建局將馬頭圍的重建項目改為港人首次置業計劃，售價或為市價的62%，而是項建議已獲局方接納。未來市建局會否有更多的首置盤推出，甚至可能有資助房屋的出現？市建局回應指，在考慮撥出單位以低於市價出售時，需同時平衡可持續發展。因當某項目付出資源較多時，變相另一些項目的預算就被削減。提到資助房屋，市建局還是指必須先做好財務及風險管理。

　　港人首置盤是好嘗試

　　那怎樣才算做好風險管理呢？莊太量就提議，市建局可設計新機制，給盈餘設置上限，例如當盈餘達到500億元，就把多出的資金投放在一個基金，推出下一項目時，就可適當還富於民，把出售價錢調低。

　　至於市建局賣樓的類型，中文大學工商管理助理院長李兆波謂，港人首置盤或夾心階層房屋仍為理想選擇。他指計劃應設收入及資產上限，其能力超越購置居屋，但又負擔不起私樓的一群。同時，先導計劃是須行的第一步，在試行階段先撥出數百至一千個單位，以檢討計劃實際是否可行。

　　油旺重建挑戰大

　　市建局2017年10月交予立法會的匯報文件中，明確指出會從傳統的單幢式重建轉移到小區發展式重建。與此同時，為應對市區老化的問題，該局正開展「油旺地區規劃研究」，預計於明年年中完成。

　　同樣的高樓齡、低地積比的情況無獨有偶地出現在油旺地區。小區重建模式又能否成為解決油旺區重建難題的方向 ? 市建局行政總監韋志成曾在網誌中提及，油旺地區舊樓的平均樓齡高達48年，其中超過50年的亦超過半數，區內樓宇約4分1已用盡地積比率，有些更達「負數」，這都反映該區缺乏可重建價值。再者，油旺地區人口密度極高，每一平方公里可高達十萬人口，相當誇張，市建局要安置好這批人口，亦是重建的另一大難題。

　　土瓜灣南區議員林博亦指出，將來油旺區的重建存在潛在安置的大問題。油旺地區有很多果欄，將來市建局應考慮規劃是否能讓果欄東主受惠，或做妥安置問題。