房博会现场
【香港商報网訊】記者王曉蕾 見習記者王靜抒報道：29日，首屆中國(深圳)住房租賃產業展主題論壇在深圳會展中心召開。記者從本屆房博會上首個論壇中獲悉，深圳正在探索建立深圳穩租金商品房項目制度，採取嚴格的租金管制。
稳租金商品房是什么?
稳租金商品房是指房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在未购房居民出租的商品房。
稳租金商品房通过租金传导效应，引导市场合理定价，有利于完善住房租赁政策法规，减轻新市民的居住负担，优化营商环境，构建房地产调控长效机制。
从性质上，稳租金商品房其实就是市场的商品房，而非政府保障房，产权完全归开发商所有，建设经营上由开发企业出资运营，完全市场化运作。
借鉴自德国：德国的房价、地价和房租都实行指导价制度。德国的房价由独立的地产评估师评定，评估师对于评估结果负有法律责任。
在立法层面上，德国的住房租赁法规定租金的定价不能超过市场指导价的20%，否则属于违法行为;超过50%就已经属于犯罪行为了。此外，三年内的租金涨幅不得超过10%，否则也是属于违法行为。
将会租给谁?
与公租房有社保、户籍、房产、收入等方面的限制条件不同，“稳租金商品房”出租对象的条件比较放松：
在深圳纳社会保险一年以上的未购房居民均可排队稳租金商品房 。
具体怎么做?
【租金管制】
★ 一房一价：起始租金通过市场评估确定，租金不高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平。
★ 一年一调：每年年末对掌握的房源租金涨幅进行调整，控制原则是租金年增长率最高不超过5%。
【自动排队制度】
符合要求的居民同期内只能申请一套稳租金商品房。
租赁系统接入规土委、社保局、住建局、公安局等部门数据，实现数据共享，申请人资格由系统后台自动查验。
申请提交后进入排队程序，以网上提交时间为唯一的排号准则，申请人可在系统中随时查看排队人数。
【高效运行】
★ 全流程在线看房签约：线上可完成对房屋外部环境、内部环境的查看，无需线下看房交易。
★ 随时更新随时匹配：确保房源高速流转性。
★ 有限租期有限续租：目前规定首次租赁期限为1年以上、3年以内，续租不超过2年，最高租期5年，希望通过长租保持稳定的租赁关系，不超过5年是也不想变相的变成以租代购。
★ 严格的签约时效性：获得匹配房源后，申请人在24小时内需完成在线确认，确认后1小时内完成合同签约，给每个申请人3次放弃承租机会。
★ 智能化监管：通过指纹锁或人脸识别等技术的应用，确保租房安全程序。
试点在哪?何时上线?
深圳稳租金商品房试点项目塘朗城精品公寓，由深圳地铁集团与深业集团共同成立的公司——深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。
项目位于南山区留仙大道南侧，与地铁5号线塘朗站A、B出口无缝接驳，是一座以TOD模式开发建设的高端城市综合体。
本次作为稳租金商品房试点房源的为塘朗城二期C座248套公寓，项目目前在装修阶段，预计明年3、4月份对其进行租金评估，4、5月份推出在线租房，9月交房入住。
官方表示，通过与地铁集团、深业集团的前期协商，本来这些公寓是在售的，立刻停售，作为试点项目。
深圳住房租赁市场情况
作为国内最活跃的租赁市场之一，深圳的居民居住主要以租赁为主，全市常住人口的住房自有率为34%，即只有1/3的常住人口居住在自有住房中，六成常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。
据介绍，深圳全市共有各类出租住房约783万套(间)，占住房总量的73.5%。按全市2100万实际管理人口计算，近80%的人口需要通过租赁解决住房问题。在全市租赁房源中，城中村租赁住房占全市租赁住房62.6%，工业配套宿舍占17.9%，两者合计占全市租赁住房的80.5%，是租赁市场的供应主体。全市市场化出租的住房占租赁住房总量86.2%，政府公租房等政策性租赁住房仅占13.8%，租赁住房市场化程度高。
从需求看，深圳市每年常住人口新增50-60万人，新增租赁住房需求20-25万间;但新增租赁住房仅能供给1/3，其他2/3的新增需求要通过存量市场解决。其次，租金上涨明显，据统计局调查队数据计，今年7月，深圳市住房租金同比上涨5%。据深圳市房地产研究中心调查，今年1-7月，深圳商品住宅平均租金同比上涨7.4%，今年7月，商品住宅租金环比上涨5.1%、同比上涨9.6%。
自2017年以来，全市整体租金总体呈现上涨趋势，今年前七个月持续上涨。虽说深圳租赁市场的房源中绝大部分仍来自于房东个人出租，但长租公寓和房企进驻城中村改造带来的连锁反应不得不引起重视，在此轮争论中也被指为推高房租租金的“元凶”。
深圳国有企业租赁住房量已超过55000套
深圳住房总量当时已经超过1000万套/间，租赁住房套数783万套，占全市住房的73.5%，从需求端，常住人口1200多万，住房自有率仅34%，全市2/3常住人口靠居住解决问题，供应量非常大，但需求量更大，住房结构层次非常多样化，深圳租赁市场的发展空间非常巨大。
就国有企业来说，全市已成立了6家国有住房租赁企业，还有10几家国有企业成立专门的租赁平台或事业部，据不完全统计，国有企业租赁住房量已超过55000套。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，稳租金商品房试点将为深圳市民提供长期价格稳定的租赁产品，但政策影响程度要根据试点租赁房源的量来看，量大影响面才会比较广，对其他商品房房东的心理预期才会带来影响，才能实现将试点的平价租金向周边小区传递，乃至向大片区甚至全市传递。
值得注意的是，深圳市規土委與地鐵集團、深業集團合作推出的塘朗城精品公寓為深圳探索穩租金商品房制度設計的試點項目，目前並未就此出台相關政策。該項目現暫處於探索試點階段，政府相關部門亦暫無全面鋪開推行的時間計劃安排。
租購並舉 寓漸美好
深圳作為內地最發達、最活躍的租賃市場之一，居民的居住主要以租賃為主，常住人口的住房自有率為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通過市場租賃、入住單位周轉房等方式解決居住問題，住房租賃市場在解決深圳居民的住房問題中起着至關重要的作用。租金作為租房居民成本的重要組成部分，租金過快的上漲，影響租賃關係的穩定，擠佔了對價格非常敏感的中低收入者的居住空間，同時也易於造成較大的社會風險隱患。
稳租金商品房的基本特点是租金管控、对象范围广、租房排队、有限租期、智能化监管等。其中，租金管控即实行“一房一价”，起始租金要通过市场评估，不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式，在每年年末对所掌握的房源租金进行调整，涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等，年租金增长率不超过正负5%，在合同中进行租金涨幅约束。对象范围广，即面向所有在深圳纳社会保险一年以上、没有任何形式自有住房和政策性租赁房的居民；租房排队，即符合条件的居民可以在系统中提交申请并排队；有限租期，即首次租赁期限为三年以内，可续租不超过两年，最高是五年；智能化监管，指通过指纹锁和人脸识别的认定技术的应用，能够确保租房的安全和诚信，尤其是针对现在的试点项目，要求所有的开发商给所有的房源配备的是指纹锁，这使入住人在刚开始入住的时候通过物业管理公司的身份识别以后，录入入住人的指纹信息，随后所有房源的指纹锁更换功能全部由物业公司掌握，个人不能操作，以防在租房过程中出现一些转租的行为发生。
穩租金商品房制度的探索從租金管控、租賃流程設計、租賃合同網簽、在線支付、運營監管等多維度展開。目前，深圳推出的首個穩租金商品房試點項目——塘朗城精品公寓，由深圳地鐵集團與深業集團共同成立的合資公司深圳市朗通房地產開發有限公司建設經營。深圳地鐵集團與深業集團大力支持開展穩租金商品房項目試點工作，先行先試。
探索建立深圳穩租金商品房制度
深圳市房地產研究中心主任王鋒博士在接受採訪時表示，近年來，深圳住房租賃市場快速發展，在解決居民住房問題中發揮了重要作用，但仍然存在供求關係緊張、租金上漲明顯、金融資本介入租賃市場、部分企業惡性競爭，擾亂市場秩序、租賃法律法規滯後等問題。目前，深圳每年常住人口新增50萬-60萬人，新增租賃住房需求20萬-25萬間;今年7月，深圳商品住宅租金環比上漲5.2%，同比上漲9.6%。王鋒稱，長租公寓備受資本青睞，但近期長租公寓企業競爭日趨激烈，部分企業或機構通過資本化運作大舉進入租賃市場搶佔房源，部分租賃企業、中介機構有發布虛假信息、虛假房源，誤導消費者，擾亂市場秩序現象。
為實現「穩地價、穩房價、穩租金、穩預期」的房地產調控目標，下一步，深圳市規土委將全力開展該項目248套試點房源定價工作，完善租賃系統建設，實現全過程在線租房。計劃通過對試點項目經驗總結，進一步研究和優化穩租金商品房概念、租賃對象、租金定位機制、租房流程、合同網簽等制度設計，研究多渠道增加穩租金商品房房源供給的可行性，探索建立深圳穩租金商品房制度。
