神策研究院政策實驗室總監　鍾民傑

　　沒有麵粉，就製不出麵包讓人果腹。沒有土地，就建不出房子讓人容身。基於這種印象，香港政府自然而然將本地房屋價格超出市民負擔能力的現象，演繹成上遊資源供應不足的問題。

　　政府高層首先假定社會對房屋的需求皆衍生自居住需要，就如麵包的需求般龐大而「真實」，然後指稱物業價格近年像乘坐白金升降機一樣直上雲霄，主要原因在於社會嚴重缺乏可供建造居所的土地，令房屋供應量長期在低位徘徊，導致市場求過於供。故達官貴人莫不以為，只要大幅增加土地供應，再嚴重的房屋供需矛盾都能迎刃而解。

　　於是，行政長官林鄭月娥上任不久，即成立「土地供應專責小組」，並於今年4月下旬開始圍繞18個土地供應選項進行公眾諮詢。她希望社會通過為期5個月的「土地大辯論」，能夠權衡各個選項之利弊，就未來的土地開發方案達成共識，降低政府覓地建屋時所遇到的阻力，好讓增加房屋供應的工作不再停滯不前。

　　然而，土地不是麵粉，房子亦非麵包。房屋作為一種特殊商品，其定位與終端市場需求的大小息息相關。假如政府僅僅眼於供應面，隨時陰溝裏翻船，「土地大辯論」可能搖身一變成為樓價推手。

　　混淆置業與安居

　　香港政府把社會的房屋需求當成「真實」，明顯與現實不符。但市民不應該過分怪責高級官員，因為一些赫赫有名的本地智庫亦經常披專家的外衣，把香港的房地產市場描繪成一個夢幻的「有效市場」 (efficient market) ，聲稱那個能夠與天比高的住宅價格沒有偏離基本面，不存在任何投機泡沫，並把房屋需求居高不下歸因於人口因素。

　　相關研究人員斷定住屋需求主要是由家庭組成的改變而產生。他們認為，本地嬰兒出生、香港居民結婚及離婚等一系列人口事件的數目處於廿多年來的高位，便是香港房屋需求殷切的最佳解釋。不容否認，這些人口事件與住宅需求之間存在某種關連，可是兩者沒有必然關係。例如，一些家庭或許會因為新生命降臨而渴求更多空間，但他們大可以通過提高室內空間利用效率來滿足需要。哪怕他們真有必要住進更大的房子，也可以考慮向其他業主租用，不一定要自行購買。換言之，人口事件充其量只能預示樓市行情的發展方向，不能完全解釋不可理喻的樓價漲幅。

　　為掩飾這套理論混淆「置業」與「安居」的謬誤，一些久負盛名的專家嘗試以離婚事件編造神話。他們指稱每一宗離婚個案裏總有一方被「驅逐」，形成新的家庭住戶，額外需要一個棲身之所。而政府的數據顯示，本地離婚率多年來有增無減，他們據此推論當中所衍生的「真實」物業需求令政府大失預算，乃導致本地房價暴升的元兇。

　　可惜，這個看似無懈可擊的神話依然經不起事實考驗。在香港回歸祖國之初，離婚率比上世紀90年代初期更高，離婚宗數亦與日俱增。假如離婚事件是支撐樓市的主要力量，那麼樓價理應只升不跌。事實卻剛好相反，香港樓市經歷了一個長達6年的下行周期，期間房價一沉不起，至2003年輾轉蒸發了七成。房屋需求如此劇烈波動，只能證明相當多的市民並非純粹出於「真實」的居住需要而置業，背後另有盤算。

　　混淆土地和房屋政策

　　有關人口事件影響住宅需求的理論可能並非全無真實性，但當局似乎沒有意識到，最能夠影響本地房屋市場的因素，其實是普羅大眾對人口事件及其效應之看法。一旦人們普遍相信人口事件對樓市的支撐作用長期存在，並集體押注樓價只升不跌，便會令樓價如脫韁野馬般狂飆。

　　政府經常忽視一個事實，就是沒有人能夠肯定今天香港的物業需求是否「真實」。當房屋被當成一種商品，樓價上揚又被視為市場「常態」，市民便會想方設法及早入市，因為此舉可以鎖定物業價格，對沖樓價上升的風險，還能賺取物業升值所產生的差價，為未來「樓換樓」提供條件，使自己得以在「置業階梯」爬升。這意味「買樓自住」實際上也帶有投機性質。在該等需求影響下，房屋價格上漲成為了一個自我實現的預言，並導致社會預期住宅將會變得更昂貴，形成回饋環路。縱使需求定律沒有失效，樓市熾熱反會令市民唯恐不及地湧進物業市場，就連沒有經濟基礎的年輕人亦然。「靠父幹」的置業模式日趨普及，便是明證。

　　房屋需求在市場逆轉時快速萎縮，則從另一面揭示其投機性質。每逢不利的重大經濟事件出現，總是會大幅改變人們的情緒和推理，令社會對樓價走勢的看法變得負面，造成住宅降價反而乏人問津的現象。較新近的例子當數2015年股災。恒生指數的升勢在當年4月被打斷，並於7月上旬創下最大單日點數跌幅的紀錄，私人屋苑樓盤的價格隨即下調，撻訂個案亦同時大增，市場陷入冰封狀態。在資助房屋市場，大批當時獲邀選樓的居屋申請者則放棄機會，重演2008年10月的一幕。

　　從市民集體追漲殺跌的行為可知，房屋需求根本就是由市民對物業價格的預期主導。倘若政府對這些帶有欺騙性的「剛性需求」視若無睹，以為未來的土地供應增加就會一了百了，實有混淆土地和房屋政策之嫌。除非短期土地供應大得能夠撼動社會對物業的升值預期，又或環球經濟暗湧乍現，否則樓價將繼續處於普通市民不能承受的水平。

　　推動房屋「去商品化」

　　「土地大辯論」有可能傳達香港土地和房屋極度匱乏的信息，鞏固大眾對樓房的升值預期。政府在諮詢過後認真跟進，扭盡六壬增加土地供應作建屋之用，惟遠水不能救近火，較具規模的土地供應選項由研究、規劃到完成動輒需要十年。

　　其實，樓市失控的癥結源於房屋的商品屬性。按順序來說，政府在增加土地和房屋上遊供應之前，應先大刀闊斧改變終端房屋市場的條件結構。行政長官可放棄以置業為主導的政策，改為推動房屋「去商品化」，或推出租務措施保障市民的住宅使用權，或分割用家與投資者市場，確保房屋優先用於滿足居住需要，帶有投機成分的房屋需求就會被減至最低。如此，政府便有機會使住宅價格趨向合理水平，並向所有市民許以一個安樂窩。人心穩定，市民必脫虛向實，香港亦能變得更為富庶。