樓市轉勢似乎愈來愈明確。最新官方差餉物業估價署的數字顯示，9月份私人住宅樓價指數不單下跌1%，而且已經連跌兩個月。事實上，縱然市場仍對後市發展看法分歧，有的預言跌一兩成，最悲觀更看跌七成，但不同意見均殊途同歸，就是一字記之曰：「跌」！

　　放眼地產新聞，大家不難發現，新盤銷情既沒過往暢旺，難再一次過沽清單位，二手成交更現劈價潮，劈幅且愈來愈大以至達到雙位數百分率。所以，對於樓價指數見頂回落，市場其實不感意外；所斟酌的，乃指數跌幅還是相對較小──這會否意味着，樓市比想像中硬淨？

　　有一點必須釐清，不論官方指數，抑或坊間的指數，其實均以整體樓市作為衡量變化的準則，前者是以樓價除以應課租值計算，後者以最新屋苑總市值除以對上一次屋苑總市值；也就是說，在缺乏交投的情況下，個別少量的低價成交並不足以拉動指數同步變化。金管局最新資料反映，上月新申請住宅按揭大減55%，足以看到當前樓市淡靜非常；有代理行便要求逾半業績較遜的員工放無薪假，甚至預期至年底恐有5000名代理失業。在「有價無市」的前提下，業主想要成功賣出單位，往往需要大幅劈價方成──該減幅就遠遠超過上述指數跌幅了。參照差餉物業估價署的平均售價，即純粹以最新成交價來計算，跌幅便明顯「貼市」得多，例如40平方米以下的小單位，按月跌幅便高達2.6%至6%，至於九龍區的100平方米以上大單位，跌幅更超過了四分之一！雖然，平均售價的計算亦非最準確，較易受到單位本身質素左右；惟毫無疑問，倘若樓市成交數量回升，樓價指數的跌幅才會「見真章」。

　　值得留意的是，樓價指數雖然下跌了，但租金指數卻持續上升，最新微升約0.56%，今年以來未曾下跌。何以故？顯然地，目前樓市剛性需求依然不小，用家們並因樓市逆轉而更多地「轉買為租」；另一方面，由於港息卒之開始上調，亦會驅使投資者套現物業，從而將資金轉投至其他回報更高的投資工具。畢竟，息口趨升對樓價的負面影響，並不限於業主供樓負擔增加，同時也令買樓收租愈不吸引；特別是港銀已紛紛上調息率，部分定期存息更達三四厘之譜，試問醒目錢豈不應該從租金回報低至兩厘多的住宅市場撤出？同一道理亦見諸股市，近期好些高息股和收租股（例如REITS）均跌幅顯著。有分析認為，本港經濟形勢良好，包括失業率偏低等，凡此種種的基本因素足以支持樓價不跌；然而，正如過往樓市更大程度是受惠資金因素（低息兼量寬）而火箭飆升，現在資金因素既已逆轉，樓價應聲回調其實才順理成章。一旦貿易戰之類危機加深，以致基本因素都由好變壞，屆時樓市前景更勢雪上加霜。

　　樓市只升不跌的錯誤預期，遲早都有被拆穿的之日。由用家到投資者，皆不宜看輕港息疊加所帶來的影響，置業前須計好數，做足壓力測試等風險管理措施。說到底，樓市未來動向將繼續由資金主導，各位入市前最好還是準備妥當，相信無人願退潮時仍在裸泳！

　　香港商報評論員　李明生