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今年新盤料逾3萬伙 將軍澳、大埔、屯門成三大戰場

2019-01-08
来源:香港商报网
 
  【香港商報网訊】記者呂婉玲報道:樓市在去年由一手樓所主導,根據利嘉閣地產發表研究報告,今年情況好大機會會延續。該行推算,今年潛在的一手私宅供應逾3萬伙,有望年內登場項目則達約107個。環顧全港,新盤戰場集中於新界區,單單西貢、大埔、屯門三大分區的潛在推盤伙數,已佔去全部45%,當中乃受到幾個逾千伙大型新盤的數字帶動。
 
  根據利嘉閣地產研究部數據,預測2019年全港全新一手私宅項目潛在供應約107個,共提供約3.01萬伙,數量較去年預測回落2.9%,但仍處按年逾3萬伙的水平。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,上述3萬個單位,是指條件較成熟,有機會年內應市的伙數;惟實際推售量需視乎市況及發展商部署而定,該行估算實際推盤量約為1.8萬伙。
 
  新界佔45%新供應
 
  按地區計,新界區續遙遙領先另外兩個區份。整個新界區共涉46個項目,單位數約1.77萬伙,佔全年供應約59%。西貢、大埔及屯門區佔合計約1.34萬伙,佔全港比例近45%。其中,西貢區受惠全港最大供應庫,將軍澳日出康城共3期、4個項目的3712伙帶動,連同區內另一大型石角路項目等,帶動整個西貢區提供5319個新盤單位,成為全港潛在供應最多的分區。
 
  大埔區亦有4個潛在應市項目,潛在伙數則達4279個,為第二最多的分區。當中兩大焦點項目分別是中國海外的天鑽及億京的海日灣二期,分別提供1620伙及1408伙。至於屯門區年內亦有9個項目可推出,共計約3842伙。
 
  九龍區今年潛在可售私宅項目共27個,單位總數達9064伙,較去年初同區預測大增24%,主要是啟德、九龍東及西九龍各有逾千伙的大型新盤可望應市。當中,南昌站上蓋的匯璽III涉1172伙、啟德第1K區2號項目涉1006伙,東九龍藍田茜發道項目則涉1000伙。
 
  港島區方面,今年供應重鎮由東區轉移至南區及中西區。不得不提黃竹坑站一期上蓋項目,為區內多年未見的大型鐵路上蓋項目,勢成市場焦點。此外,中西區共17個項目應市,為全港提供最多項目的分區,較次名多出4個。
 
  恒地取代新地成推盤王
 
  從發展商層面而言,恒地(012)以系內12個項目及4900伙,一躍而成今年項目及伙數供應量雙料冠軍,取代去年新地(016)的一哥地位。新地今年則以8個項目涉2940伙,成為供應伙數次多的發展商。值得留意的是,隨內房數年前積極在港投地,成熟項目相繼出現,中國海外(688)、路勁基建(1098)及合景泰富(1813)均有逾千伙的項目有望年內登場,供應量比一些本地傳統發展商如新世界(017)及信置(083)等不足千伙更多。
 
  陳海潮初步預期,今年五二折居屋搶去客源,若發展商仍高價推盤,一手全年買賣量或按年再跌3%,至只有約1.5萬宗的水平;而金額料約錄2235億元,按年跌近1%。
 
  【屯門新盤】永泰The Carmel周內開價
 
 
  記者呂婉玲報道:作為今年推盤重鎮之一,屯門區快將有全新盤登場。永泰地產(369)旗下、位於屯門青山公路大欖段的新盤「The Carmel」昨日已上載樓書,集團執行董事兼銷售總監鍾志霖表示,項目有望於周內開價及開放位處灣仔的兩個示範單位。The Carmel共提供178伙,包括130伙分層單位及48座洋房,其中最細單位僅259呎,屬開放式間隔。
 
  在定價方面,他指項目的洋房將以鄰近的珀居、滿名山等低密度豪宅作為參考,分層住宅則以新界區樓盤價格作指標。同時,項目分層單位的實用面積介乎259至1476平方呎,涵蓋開放式至四房戶型;洋房實用面積則介乎1082至4144平方呎,包括三房至五房戶型。
 
  鍾志霖認為市場亦存在一定剛性需求,對於財政司司長陳茂波近日指會考慮放寬按揭成數,他表示十分歡迎,認為可銜接一手與二手市場,滿足買家的換樓需要。他建議,政府可先從上車盤起步,以讓年輕人有入市的機會。
 
  【商报时评】加大政策力度助市民上車
 
  跨入2019年,香港市民最關心、最期待的依然是房屋問題。而解決房屋之困,最根本的措施依然是大力拓地、增加供應;與此同時,調節市場需求與樓價,重建置業階梯,滿足不同階層市民的置業需求,亦是特區政府房策的另一重點。
 
  香港樓價高到離地,普通市民只能「望樓興歎」,問題確實不易解決,但眾多市民的置業需求與願望絕不能忽視,政府的調控主導作用十分重要。特首林鄭月娥在施政報告中強調,要以置業為主導,讓市民安居。港府亦相繼推出了一系列大膽革新的措施來幫助市民上車,包括將公私營房屋比例由六四比調整為七三比,在未來十年為市民提供更多的公營房屋;同時,改革政府出售資助房屋的定價機制,要與市場價完全脫钩,如居屋售價由原來的七折調低至五二折,最新推出的首個港人首置上車盤「煥然懿居」亦定為六二折出售,普遍反響很好,頗受市民歡迎。林鄭昨接受訪問時表示,將出售資助房屋定價與市價脫钩是一個相當徹底的改變,今屆政府願意增供應、願意以市民可負擔的價格出售。可見,政府作出更多承擔、助市民置業上車的決心。
 
  確實,在市場樓價如此高昂情況下,若不改革資助房屋定價機制,縱使售價在市場價之上有些許折扣,許多市民顯然仍難以承擔,故政府改為根據買家的承擔能力定價,是必然且很有必要之舉。而且,政府在資助房屋售價上提供更大、更多的折扣,調低售價,同時在未來房屋發展策略上又增加更多公營房屋供應,這不僅可以吸引、鼓勵更多市民以更低價格購買資助房屋,長遠來看,也會對私樓價格形成下調壓力,良性循環,有利於香港整體房價的回落,滿足更多市民的置業需求。
 
  除了以上措施,過往政府還推出了多輪「辣招」來抑制過熱的樓市和樓價上漲,然而面對不同時期的樓市狀況和市場需求,這些「辣招」亦應適時調整鬆緊。自去年下半年香港樓市出現調整轉跌,成交量亦大幅回落,因此不少人關心政府是否會「減辣」,不過基於目前香港樓價依然嚴重超出市民負擔程度,財政司司長陳茂波在最新網誌中就明確表態,港府無意放寬「額外印花稅」、「雙倍印花稅」及「買家印花稅」三項措施,但是會考慮在綜合衡量樓價下跌幅度、成交量、供應量及整體經濟情況後,在合適時機放寬按揭比例。在樓價下行時,適當放寬按揭成數確有助於那些有能力供款但首期不足的市民上車,不過,港府必須審慎謹慎,切勿盲目放開太多,導致樓市再度火熱,反而加重市民供樓負擔和銀行體系風險。此外,政府亦可考慮引入市場力量為市民提供按揭優惠,幫助有能力的市民上車,比如透過按揭證券公司,提供更高的按揭保險,降低首期負擔,很好的一個例子便是首個首置上車盤項目通過按揭證券公司,可給予買家最高九成按揭,港府可考慮將之恆常化。
 
  始終,土地房屋政策最終目的是希望讓市民有其居,港府在大力覓地建屋的同時,亦要供需齊發力,不斷加大政策力度、改革調整房策,讓更多市民可以更快上車!
 
  香港商報評論員 趙燕玲
[责任编辑:李振阳]
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