交通銀行香港分行環球金融市場部 袁沛儀

　　近期市場焦點離不開聯儲局貨幣政策。美國自2015年底開始加息，至去年底態度仍偏鷹，不過自今年第二季起股市回落、長短息差進一步收窄、就業市場轉弱，官員對貨幣政策取態已由觀望轉至頻頻放鴿。

　　在過往30年，聯儲局一共經歷三次減息周期，分別始於1989、2000及2007年，為時由5季至11季不等。一旦開始減息，頭尾均不少於一年，而單次減幅為1/4厘。這對美國樓市有何影響?圖一顯示，撇除2007年的減息周期，美國樓價指數整體在減息周期間上揚。或者有人會認為，減息令借貸成本下降，利好投資者入場，帶動樓價回升。若然如此，如何解釋2007減息周期時樓價反而回落?若跟經濟增長比較(虛線)，可見當減息周期初段不是處於經濟增長急速回落時間(>3%)，樓價指數繼續慢升。初步推測，相比息口，影響樓價的主要因素可能與經濟增長有關。

　　由於吹風減息時實際融資成本(即市場利率)已回落，故看減息的影響宜取反映減息預期的數據——利率期貨，而不用政策利率。若以息口與樓價成反比角度看，圖二顯示，美國半年期利率期貨引伸利率按年變動領先樓價按年增長約4年，但反比相關係數不高。

　　若然換上經濟增長數據又如何?圖三顯示，美國經濟增長領先樓價增長約兩季，兩者同向，那麼若按經濟增長將放緩推算，其實美國樓價增長應回落。不過，由於經濟增長放緩速度慢，與衰退尚有一段距離，估計將踏入減息周期下，樓價增長料會回落但未虞萎縮。再對比圖二及圖三，可見經濟增長相比息口變動，與樓價增長有更密切關係。

　　至於售樓方麵，反而可參考按息變動。圖四顯示，二手樓銷售增長與三十年按息按年變動呈密切反比關係，後者領先前者約兩季。因此短線而言，售樓增長雖然回升，但仍處於收縮區。由是觀之，估計若美國短期內踏入減息周期，在經濟增長放慢下，樓價仍見增長不過速度放慢。