美國聯儲局本月底議息會議，據報不準備大幅減息半厘而只擬減息25個基點，利率期貨減半厘的機會由上周四的39.5%，降至18.5%，令本地地產股全線受壓。不過，美國總統特朗普早前已多次催促聯儲局減息，相信美國本月底始終會減息。再且，上半年不少新盤銷售情況都不俗，市場不時傳出即日售罄的消息。上周本地房地產板塊持續反彈。股民期待在8月地產股業績期摘到「盛夏的果實」。

　　美聯儲不日將公布議息結果，儘管評級機構惠譽認為，減息幅度將小過市場預期，最多減息25點子，但近來港股還是明顯受到了樂觀氣氛的帶動，不僅恒指站上了28000點的盛衰分界線，連本地地產板塊也跟受到追捧。

 

地產股摘覽 

 

　　地產股上周連升多日，上半年有推盤部署的發展商受到追捧。昨日大盤向下的環境下，幾隻藍籌地產股依舊逆市向上。新地股價上周升至136元，升幅為0.147%；新世界發展(017)股價上升0.32%；恒隆地產(101)股價上漲1.39%；恒地(012)股價升0.35%，九龍建業(034)有0.76%的上漲幅度。

 

　　房地產銷售上半年持續升溫

 

　　年初以來，香港樓市崎嶇向上。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，6月登記私人住宅樓花按揭1272宗，數字創近29個月新高。上半年累計登記4813宗，其中一手項目的有1098宗，二手樓市買賣按揭的有2888宗，轉按/現契重按的有2814宗。

 

　　Q房網香港數據研究中心統計，截至7月9日為止，年初至今整體共售出近1.2萬伙新盤，當中便已經涉及有多達2554伙單位面積是低於300平方呎的納米樓，佔去整體銷售的21.6%，換言之每售出10個單位，便有兩個單位是300呎以下。

 

　　如果兩項數據一起看，意味著至少有1萬伙新盤沒有採用樓花按揭，而使用了即供付款方式。雖然各個地產商的銷售安排有些許差異，但大體上即供款都是在180天或120天以內付清所有的款項。因此，地產股在下月業績期或會有良好的現金流，給股東一點希望。

 

　　新地月月有樓賣

 

　　月月有樓賣的新地，上半年出售位於大埔與屯門的單位，下半年依舊貨源充足。新地執行董事兼副董事總經理雷霆表示，新地東半山豪宅新盤CentralPeak，最快將於下月以招標形式推售，接下來還會陸續推出濕地公園住宅項目以及沙田的豪宅項目等。同時，新地在港土地儲備約為5740萬平方呎，而內地亦有6310萬平方呎，料可支持未來銷售增長。新地土儲領先同業，料支持股價向好。

 

　　交銀國際報告指出，預計本港房地產市場信心將增強，支撐樓價升勢延續至下半年，當中較看好貨源充足的開發商，包括新地，維持其「買入」評級，目標價看145元，潛在升幅約6.6%。

 

　　豐證券認為，行業基本面仍然良好，包括利息環境、住房需求仍然強勁，且供應減少。該行同意中期住房供應減少仍是支持股價上升的主要原因，預計美聯儲將最終放鬆貨幣政策，有助房地產這類對息口敏感行業。該行看好新地，給予「買入」評級，目標價達到了高位，每股163.2元。

 

　　新世界：負債狀況良好

 

　　未來將積極發展大灣區的新世界發展繼早前預留200億元在大灣區增加土儲，現剩餘60億元至70億元繼續在大灣區物色地皮，對內地樓市審慎樂觀。至於本港新盤推售方面，新世界執行副主席鄭志剛年初表示，今年單位主要是土瓜灣臻尚、何文田窩打老道及元朗龍田村項目。而在2020財年，沙田大圍站項目3000個單位將分段推出。

 

　　摩根大通香港股票及亞洲地產研究主管梁啟棠早前發表報告指，看好新世界及會德豐(020)，兩集團負債狀況良好，上半年新世界的新盤推售較為成功。

 

　　當局推出的公私營農地合作發展計劃落實時間可能會受到延誤，新增土地供應因而出現短缺。梁啟棠認為，受此推動，住宅價格到年底前會升10%，也就是本地樓市泡沫將進一步擴大，擁有大片土地儲備的新世界，會比較穩陣。

 

　　美銀美林最新報告指，預計2019年至2021年私人住宅需求每年為2萬個，即使樓價回落，相關因素仍會構成支持。中長期供應要視乎對「土地共用先導計劃」及「明日大嶼」討論及進展，預計香港今年住宅樓價年增長5%，明年預測則為持平。因此，香港住宅市場有望回升，高β值的新世界發展為行業首選股，給予「買入」評級，目標價16元。

 

　　恒地：去化率或拉動股息率

 

　　瑞信報告則指，短期宏觀經濟影響樓市的表現，因供應緊張而需求強勁，本港樓市未來5年的展望依然為正面。受聯儲局傾向減息的立場影響，樓價有潛在上升空間。首選恒地及新世界。該行認為，下半年樓價會持平，相對而言香港地產股股價積弱。不過，未來流動性增加、新樓去化率令人滿意和銷售增長可見性提高，都有助刺激股價。該行給予恒地目標價為55.2元，潛在升幅逾20%。

 

　　花旗則稱，恒地股息率有兩位數的增長前景，因此認為公司具吸引力。恒地2020或2021年度的強勁銷售合同前景等因素，可令公司股息政策保持慷慨，而恒地管理層有意加快處置非核心資產，或可推動盈利增長超過目前該行對恒地今年度起至2021年度的預測。因此將其目標價上調至51.3元。

 

 

　　【拆局解碼】買樓意願左右股價

 

　　如何揀本地地產股，匯業財經研究部主管熊麗萍接受本報採訪時表示，對本地地產股股價影響最大的，是推盤部署。對發展商而言，套現能力最重要，因此發展商的推盤部署會成為一個重要的參考因素。目前市民買樓的意願，才是影響股價的「緊要」因素。

 

　　她又指，就算有新盤可推，能夠賣出去才有可能帶動股價走勢。美國減息的影響更多的是心理層面的。至於香港會不會隨美國減息，她個人認為可能性不算大。

 

　　翻閱資料，部分下半年推盤的發展商有嘉華(173)推出啟德嘉峯匯，或涉1006伙；新地有西南九龍匯璽III、天水圍濕地公園住宅項目、荃灣工貿項目及沙田項目等。新世界有元朗十八鄉路項目，主打細戶，涉313伙。另外，供應重鎮將軍澳還有許多期項目推售。美聯物業住宅部行政總裁布少明撰文指，發展商加快推盤步伐，市場統計下半年供應可能逾1萬伙。