【香港商报网讯】据中国房地产协会报告显示，2019年内地上市房地产企业平均净负债率为92.52%，该数字已较2018年有所下降。不可否认，高负债、高周转、高槓桿、低成本一度是房企晋身千亿规模的必杀技。但随着企业融资监管加强，降负债成内房普遍共识，稳健的财务策略才是内房未来生存之道。

　　香港商报记者 邱媛媛

　　根据亿翰智库发布的去年《50家典型房企净负债率》排行榜，不少名声赫赫的内房股净负债率颇高，包括龙头内房之一的中国恒大(3333)、融创中国(1918)、富力地产(2777)等等。高负债犹如计时炸弹，倘若资金周转跟不上，就有可能引爆。国际信用评级机构穆迪最新对中国47家房企的信用评级中，判定其中7家房企的信用状况恶化，主要原因之一就是债务到期压力和流动性风险较大。而评级下调对房企来说也是一个微妙的信号，因为它可能会影响企业的再融资成本会上升，融资难度亦会加大。

        富力因高负债被降级

　　穆迪认为信用状况恶化的7家房企，分别是中国金茂(817)、雅居乐(3383)、绿城中国(3900)、禹洲地产(1628)、中骏集团(1966)富力地产和中国恒大。穆迪解释个别房企信用评级恶化的原因，比如富力地产的评级从「稳定」调整至了「观察名单」，主要是因为对富力高债务槓桿比率和流动性风险上升的担忧。

　　看看5月初富力地产公布的最新运营数据，除了营收、净利润、销售额均出现同比下滑，还有其高居不下的净负债率，由2018年的184.10%上升到了去年底的198.9%，同比上升14.8%，是行业平均水平的两倍之多，且该指标一直呈现稳步攀升态势。

　　不仅如此，根据富力去年财报数据显示，富力的流动负债为2043.03亿元(人民币，下同)，其中短期贷款为622.7亿元，其现金储备无法覆盖短期借款，是富力财务上一大隐患，变相亦是一个不知道什么时候会引爆的计时炸弹。

　　雅居乐被穆迪及标普全球同时降级，从「稳定」下调至「负面」。他们认为雅居乐的收入增长乏力和房地产开发及其他投资激进，例如持续拿地策略，令雅居乐现金流恶化，料其去财务槓桿在未来6至12个月难有实质改善。

　　负债率方面，2019年雅居乐净负债率为82.8%，资产负债率为76.09%，若把永续债算到负债率之内，雅居乐去年的净负债率将达130.74%，远超安全线。永续债是近幾年雅居乐融资发债方面颇为重要的一项。在会计准则中，并不把永续债当作是债务，对於这种既可缓解资金压力，又不会令财务报表上债务增加的融资方式，雅居乐多次运用粉饰了集团的负债率，然永续债在本质上也是债，早晚要还，用得好皆大欢喜，搞砸了可就得不偿失了。

　　投行关注中小型房企

　　「周期不对的时候，如果地产公司选择高负债扩张，多半是要付出代价的。」业内人士指出。负债过高一定程度上窒碍了房企的多元扩展，但若想降低负债率，最直接的方法就是降低规模，就是减少拿地支出，但拿地减少使得房企可以销售的项目量减少，进一步影响房企未来的销售金额。所以在降负债与扩规模之间寻求平衡是内房企业所要权衡的关键。

　　净负债同样高企的恒大主席许家印在今年业绩会上喊话：「要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。」恒大财报数据显示，恒大2019年新增土地储备6703万平方米，远超其他幾大龙头房企。而融创中国去年通过多次收购合倂，新增货值达到1.34万亿元，同样稳居行业前列。相对积极的投资方式使二者净负债率维持在高位。

　　「高负债并非意味着有高风险。」易居(中国)企业集团研究总监洪圣奇如是说。他表示房企拿地无可厚非，而拿地必将带来负债上升。房企唯一的风险反而是以高槓桿拿地。今年三四月内地售房情况开始回暖，甚至出现「报复性购房」现象，因此洪圣奇相信内房出现债务违约机会较低。

　　资深金融及投资银行家温天纳认为，内房企业规模有大有小，今年中小型房企或因市场不景气出现融资困难，但大型或龙头房企销售情况还好，财务状况较稳健，较难爆煲，而中小型房企有出现违约的可能性。但他认为以何种形式去解决违约更重要，是延续还是交叉违约，亦或是清盘。目前来说，中小型房企处境较困难，值得关注。

　　拓展网上销售回笼资金

　　房企能否安全生存下去，关键取决於销售回款以及融资能力，否则公司将面临资金链断裂的风险。不少内房以「降负债，保现金流」为目标，正在寻求转型之路。

　　据克而瑞地产研究显示，今年正是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，较2019年上涨45%。而今年新冠肺炎疫情突袭，令内地房地产市场冰封，为了加速资金回笼，不少内房纷纷展开大规模减价促销活动，而在线卖房更成售房新渠道。

　　恒大正是佼佼者。春节期间，恒大率先实施「网上购房」，仅用3天达成4.8万套的认购套数，总价值超580亿元，随後并再度加码，启动全国楼盘75折特大优惠促销活动，而5月份亦有新策就是推出全国楼盘85折优惠等。在恒大带动下，网上看房购房、直播卖房等新招在内地房地产市场层出不穷，富力地产、碧桂园、万科等房企都有类似操作。

　　也得益於这波促销潮，令因疫情而冰封的内地房地产市场迅速反弹，至4月份已彻底翻盘。据克而瑞披露数据显示，今年4月单月TOP100房企总销售金额为9002.3亿元，同比去年持平。而恒大今年首4个月累计销售2125.7亿元，累计回款1782亿元，按年增60.8%，接近公司去年上半年1874亿的回款总额，刷新同期销售及回款最高历史纪录。

        内房债券差异大 投资需谨慎

　　近年债券投资大受欢迎，特别是内房债券，但投资内房债券入场费普遍高昂，至少也要20万美元(约156万港元)，且投资并非稳赚不赔，也存在违约风险，投资者若不做好行业调研，本金亦可能有去无回。

　　新冠肺炎疫情，一度令内地经济活动停摆，现时更是全球扩散，坊间担心内房在疫情下的违约风险也会随之上升。基金投资平台FSM债券研究部最新研究报告认为，内地疫情近期受控，行业基本面依然良好。信贷层面上，去槓桿化成行业主流，整体的信贷指标有所改善。

　　当然，投资债券还可参考一些国际性评级机构的意见，他们会为债券的违约风险评级。信贷评级BB或以下属高风险债券，BBB或以上则属投资级别，一般债券到期收益率在3至4厘左右，而内房债券则较高。其次公司的财务数据才是硬指针，其中之一就是净负债比率，该指标越高，表明企业债务负担越重，债权人受到的保障越少，还有诸如合约销售额、经营收入及纯利、现金流等财务指标，也值得投资者留意。

　　大刘家族爱买内房债

　　华人置业(127)前主席刘銮雄经常投资高息内房债，单是今年初恒大发行60亿美元票据，华置执行董事「甘比」陈凯韵牵头刘氏家族成员共认购10多亿美元票据，连同早前购入的票据，刘銮雄夫妇持有超过20亿美元(约156亿港元)的恒大债。

　　亚洲高收益债券的平均收益率目前约为9%，对投资者而言相当吸引，而其中最大板块当属内房，发债的多为首50大龙头内房企业，很多发债已超过10年。汇丰环球投资管理亚洲信贷主管梅立中建议，要审慎挑选相关债券，因70至80间内房企业有评级，不同企业差异性较大，故投资者需审慎挑选。不过，行业整体系统性爆破的可能性低，政府已採取多项措施，减低短期违约问题，但需留意相关措施是否能够传达至实体经济。