2016年年中，梁爽(化名)以130萬元的總價款買下天津市東麗區一套二手房，買完之后房價繼續躥升，最高時達到210萬元。但隨着調控降臨，價格一路下挫，最近的掛牌價在140萬元左右，基本跌回4年前購買時價格。梁爽感慨，名義上房價漲了10萬，但算上物價上漲、房貸利息，可能還要賠錢。

　　天津市東麗區一在售樓盤售樓部沙盤。中新經緯 薛宇飛 攝

　　中新經緯客戶端近日在天津市場走訪發現，不管是新房，還是二手房，價格下跌成為當地房地產市場的主流形態，市區內的很多樓盤，都出現了數千元/平方米的跌幅。買到高點的購房人，或許都要承擔至少數十萬元的賬面損失。

　　先漲80萬，后跌70萬

　　時間線拉回2015年，在多次降准降息和樓市調控放松的刺激下，全國多個主要城市的房地產市場表現出上揚勢頭，天津房價也出現上漲。這年底，梁爽打算在天津入手一套住宅，她對中新經緯客戶端說：“當時我們相中了一套總價不到90萬元的房子，由于臨近春節，就計划過年后再買。但剛過春節，房東要求漲價10多萬元，就放棄了。”

　　到2016年，天津市場愈發火熱，梁爽變得比較焦急，最終，她于2016年7月敲定東麗區一套二手住宅，總價款為130萬元。她說：“當時的房價一天一個價，漲得很快。我們買入后，房價還在漲，沒過多久，同小區同戶型的二手房掛牌價最高達到了220萬元，如果推算實際成交價，怎麼也有210萬元。那時候，我們很慶幸，雖然沒有趕在最低點買，但也賺了不少。”

　　機構數據顯示，2016年，天津全市新建商品住宅和二手私產住宅分別成交234264套、188751套，成交量分別比2015年增長75%、51%;成交均價分別為13662元/平方米、12354元/平方米，相較2015年上漲了16%、19%，創近年最高紀錄。

　　面對房價非理性上漲，天津于2016年下半年、2017年初數次出台重磅調控政策，從限購、限貸等多方面抑制過熱的樓市。梁爽稱，調控政策實施之初，效果並不是很明顯，她樂觀估計，這套房子最多下降二三十萬元就差不多了。但沒想到，隨着時間的推移，調控威力逐漸顯現。

　　同小區同戶型房源的最高掛牌價止于220萬元，之后便進入到降價通道，梁爽最近留意到，小區二手房源的掛牌價已經降至140萬元，基本跌回買入時的價格。她稱，名義上房價漲了10萬元，但算上物價上漲、房貸利息，可能還要賠錢。

　　天津河東區市民劉曉峰(化名)同樣經歷了房價的“過山車”，他們家的房子從2014年買入時的約150萬元，飆升至2017年3月的310萬元，幾年調控下來，價格又不斷下降。2019年8月，他們家決定“賣一買一”，購入一套三居室新房，但劉曉峰說：“這套房子位置不錯，未來還是雙地鐵，本以為會很快賣出去，但沒想到，幾個月都沒人來看房。中介說，不降價就賣不出。”

　　在中介的催促下，他幾次下調掛牌價，經過8個月的漫長等待，到2020年3月才最終確定買家，實際成交價不到240萬元，較最初的掛牌價又下降30萬元。也就是說，這套房子漲了160萬元后，又跌去70萬。

　　“每平方米平均降5000元”

　　劉曉峰的房子遲遲不能賣出，或許與房產經紀公司熱衷推銷新房有關。近日，中新經緯客戶端走訪了天津市幾家房產經紀門店，經紀人們都在大力推介新房項目。德祐門店的一位經紀人唐勇(化名)說：“雖然新房、二手房交易都做，但還是願意推薦客戶買新房，現在新房、二手房的價格差不多，但新房的品質高、交易流程簡單、稅費負擔小，客戶也比較認可。”

　　不過，盡管有中介機構的大力推介，天津新房市場仍處于低迷狀態。唐勇坦言，與2017年高點相比，天津現在的新房價格確實出現不小的回落，“這個沒辦法，現在市場就是這樣，都在降。”在另一家門店，經紀人馮雯(化名)判斷：“相較于2017年，市區內的房價每平方米平均降了5000元。”

　　在河東區與東麗區的交界處，國內某頭部房企開發的住宅項目正在銷售。中新經緯記者在售樓部看到，由于是工作日，當天前來看房的客戶只有幾組，身着制服的置業顧問明顯多于看房客戶，他們三三兩兩聚在一起閑聊。一位置業顧問介紹，該項目在售房源的價格多在2.3萬元/平方米-2.5萬元/平方米，現在交定金，還能優惠3個點。唐勇稱，前段時間該項目個別樓層房源的優惠點數更高，能達到7個點，這麼大的力度，也是想吸引客戶去買。

　　此前出現大幅降價、並已交付的小區。中新經緯 薛宇飛 攝

　　在3年前，這一區域的新房售價曾高達3萬元/平方米。與上述售樓部僅一路之隔的小區，是國內另一家頭部房企開發的項目，在2017年，這里的小高層與洋房的精裝售價達到3.2萬元/平方米以上。到2019年7月，開發商將精裝房改為毛坯房，一夜間降價6000元/平方米左右，引起當時很多人關注。

　　開發商大幅降價，招致老業主們的不滿，紛紛要求給出說法。一位老業主稱，2017年8月買房時，由于小高層與洋房太貴，就以2.5萬元/平方米的價格買了高層住宅，但2019年7月開發商降價后，小高層與洋房的售價僅為2.3萬元/平方米、2.5萬元/平方米，價格上與高層住宅形成倒掛，業主們的損失都在幾十萬元到上百萬元。同時，在過去一兩年間，該開發商在東麗區、北辰區項目的售價，也都出現過數千元/平方米的降幅。

　　查詢房產交易平台數據發現，該小區當前二手房的售價多在2.3萬元/平方米-2.6萬元/平方米之間，其中有兩套房源近兩周的降價幅度分別為18萬元、13萬元。該項目一套一樓带花園與地下室的二手洋房，近兩周共計降價72萬元之多，即便如此，掛牌價依舊不低。

　　賣掉房子后，劉曉峰迅速以2.6萬元/平方米的價格購入一套新房，這一價格，已經比該樓盤最初的售價低了約6000元/平方米。他說：“很多之前買房的業主，都是3.1萬元/平方米、3.2萬元/平方米買的，我進入業主群后，老業主問我買的多少錢，我都不敢說，害怕他們受不了。不過，我買的是尾盤，面積大，樓層也不太好，便宜一點是應該的。”

　　落戶人數相對有限

　　住宅小區。中新經緯 薛宇飛 攝

　　貝殼研究院提供給中新經緯客戶端的數據顯示，受調控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。疫情之下，今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%，佔比去年全年的50%，預計全年成交量與去年基本持平。價格方面，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。

　　新房方面，貝殼研究院稱，在2017年，天津新房市場成交量環比下滑47%，回到了2015年以前的水平，之后幾年保持穩定。調控對價格較高的核心城六區的新房市場打擊明顯，而作為主力成交區域的城市外圍，下跌幅度較小，且2018與2019年的量價均表現穩定。

　　縱觀全國，在經歷2016年、2017年的房價大漲后，主要城市基本都出台了力度不一的樓市調控政策，而經過近幾年的檢驗，京津冀城市群成為調控效果較為明顯的區域之一。

　　中原地產首席分析师張大偉稱，由于北京在樓市調控的示范效應，整個京津冀城市群的調控政策都非常嚴格，這在很大程度上打擊了投機炒作需求，加上這幾年的嚴格執行，整個區域的房價都出現明顯回調。

　　就天津而言，他還分析，除了樓市調控嚴格，天津這幾年發展速度放緩、承接北京產業效果尚未顯現等宏觀經濟因素，也對房地產市場形成一定的拖拽。

　　2018年5月，天津“海河英才”計划宣布實施，由于落戶政策大幅降低，引來一大批外地人排隊落戶，成為轟動一時的事件。當時，不少人都認為，戶籍政策的松動，將會推動天津房價的上漲。

　　但從現在的情況看，“海河英才”計划並未阻止房價從高點向下回落。今年8月中旬，天津市人社局在公開回復網友提問時稱，2年多來，該市共引進人才近30萬人，其中戰略性新興產業從業人員、技能型人才均佔到1/4左右。

　　張大偉認為，天津的落戶門檻雖然較之前大幅降低，但與杭州、西安、南京等城市相比，標准相對較高，加上不能在外地有社保繳納記錄的規定，導致很多想去落戶的年輕人產生觀望情緒。天津2年多吸引了近30萬人落戶，與其他落戶人數動輒幾十萬、上百萬的城市比較，也不是很多。另外，即使拿到了天津戶籍，這些“新天津人”也不會急于買房，購買需求的釋放相對緩慢，在市場上難以形成購房熱潮。

　　從2016年國慶節算起，天津本輪房地產市場調控政策即將滿4周年，時至今日，還沒有出現明顯的松動，房價未來如何走存在未知數。在采訪的最后，經紀人唐勇用不太肯定的語氣說：“應該不會再跌了。”