【香港商報網訊】記者 蘇偉 攝影報導：1月12日上午，由深圳市人大代表建議調研小組、深圳廣電集團融媒體中心《第一現場》欄目聯合主辦，深圳市透明和諧社區促進中心、深圳市減災救災聯合會、深圳住宅與房地產雜誌社協辦的第43期深圳業主論壇在深圳福田區圖書館成功舉辦。這是首次與深圳第一現場合作，18家主流媒體支持，多部門參與，共同破解建築外牆修繕難題的開門見山論壇。深圳市檢察院、深圳市法制辦環資法規處、深圳市城管局市容處、深圳市住房和建設局物業監管處、深圳市物業專項維修資金管理中心等政府機構相關負責人，18名深圳市人大代表、政協委員，50多個小區業委會的百名代表參加了論壇。
關注《物業管理條例》修法
本次論壇的主題是「如何通過修法破解建築安全與本體維修（外牆維護）難題」。住宅區的外牆不僅事關城市的美觀，還將影響到居民的居住環境，甚至是公共安全。儘管《深圳經濟特區物業管理條例》以及《深圳市建築物和公共設施清洗翻新管理規定》都規定建築物外牆定期清洗、翻新以及修繕。現實情況是，由於強制性不足，導致法規落實不到位。此外，部分老住宅區面臨現實性的問題，專項維修資金由開發商歸集的部分沒有到位，追繳又遙遙無期，日常繳交的部分用以物業維修已經餘額不多，根本拿不出錢來進行外牆修繕，而不足的部分業主又不願意籌集。外牆問題顯現後遭遇資金難題，讓問題像滾雪球一般越來越大。
參會的業主和代表提出了破解外牆維護難題的針對性意見與建議——首先，外牆清洗翻新的法規，如果5年修繕一次無法落實，能否延長到10年，並制定處罰措施，不定期做外牆維護將受到嚴厲的處罰；其次是簡化外牆強制維修的流程，一旦外牆出現安全隱患，由業委會或物業公司向街道辦提出修繕的申請，由街道辦主導推進外牆修繕事宜；最後立法解決資金來源問題，強調專項維修金的追繳力度，以及業主籌集的合法性。
「未老先衰」的房子怎麼辦？
今天這個話題，我想很多人都很關心，應該說每個人都很關心。首先對於小區業主來說，咱住的房子，如果外牆有一些脫落、剝落等等，咱心裏就不舒服；市民走在大街上看到牆體哪兒壞了一塊、掉了一塊，第一步好看，第二有安全隱患。對於新聞媒體來講，我們關注的這個話題，關注的這個事情，在我們關注之後進展怎麼樣，改變怎麼樣，推動得如何，新聞媒體很關心。不光《第一現場》，包括《法觀天下》，之前也打過一個比方，70年的房子可能住了20年外牆問題就各種顯現，這就好「年輕小夥子」，為什麼會「未老先衰」？如何通過本體維修金的合理繳交，科學管理，正確使用，破解這個困局？正是我們今天要充分討論的主要議題。通過論壇討論，辯明方向，凝聚共識，推動《深圳經濟特區物業管理條例》修法。楊勤代表說，大家知道，深圳從前年開始到去年，人大代表不斷在呼籲，前年是124位人大代表，去年是174位人大代表，聯名呼籲關於《物業管理條例》的修法。終於修法推進到快車道，經過政府若干部門精心的工作和不斷的努力，現在人大已經通過了一審，後面還有二審、三審，再進入實質性審查。這些，都面臨著巨大的考驗。如何能夠修出一部適合今後便於操作和落地的法則，這就要考驗全社會的智慧。今天來這裡，就是通過「開門修法」，大家都進來，老百姓、關注《物業管理條例》修法的所有人，大家共同來討論，通過大家的共同努力，來推動這個法的修訂。這次「開門修法」在深圳是一個新的嘗試和探索，我們要利用好這次機會，把我們的智慧和我們的努力付諸到法律。今天就聚焦一個話題，本體範疇里尤其是建築外牆的維修與翻新，我們怎麼做。這個問題我們已經困擾了很長時間。今天的努力不會白費，一定會產生成果，這就是社會的推進力量。第一現場採訪部主任田新華說，《第一現場》大概從2016年5月份開始關注外牆修繕報道，一直到今年為止，一共製作了大概60多條關於外牆修繕的新聞報道，20多位記者，採訪了深圳大概40多個小區，製作的新聞總時長超過200多分鐘。我們為了研究國外地區的先進經驗，到新加坡採訪，借鑒其他國家有關外牆修繕的經驗。兩年多時間過去，看到很多可喜的變化。一方面越來越多人開始意識到住宅外牆修繕的嚴重性，對於居民的生命安全、城市化國際形象的非常重要作用，所以今天才有這麼多政府領導、業委會主任、物業管理專業人士來參加這個會議。另一方面，政府部門也意識到這個問題的複雜性，並嘗試解決。今天代表委員才能夠聚集在一塊兒，為條例修改、為「開門立法」提供意見和建議。盈科律所高級合伙人陳德福律師說，現在《物權法》、《物業管理條例》都規定要經過兩個2/3的同意和表決才能使用。現在有些業委會感覺很麻煩，具體操作上可以每年搞一個使用預算，按計劃使用就可以了。現在看到報道，很多錢不足，不夠使用。整個小區存在一個巨大的公共收益，公共收益可以用來補充本體維修基金。公共收益有一個前提，我們要確定建築物所有權，專有部分和共有部分。共有部分有混沌狀況，比如地下車位、地面車位、架空層，權屬不夠清晰。按法律規定應該很明確，《物權法》定未經過登記的物權，推定為全體業主所有。現在好多東西沒有登記物權，被開發商佔用，被物業公司佔用，收益歸開發商或者物業公司拿走了，如果加強管理的同時，在修訂時清晰共有產權的關係，加強共有資金的管理，來充實本體維修基金，也不失為專項維修基金擴大來源的很好渠道。這是修法要明確考慮的問題。深透社副理事長、深圳中倫會計師事務所所長施法振說，物業外牆安全和維護問題首先是資金問題，可用於解決住宅物業外牆安全和維護問題的資金包括：首期歸集的物業專項維修資金、日常收取的物業專項維修資金、物業公共收益、物業管理費的結餘資金，以及相關資金的孳息收益、政府和社會救濟等。
1、加強社會對物業專項維修資金的積累和有效使用的意識，追繳前期欠費。如開發商欠繳的首期歸集的物業專項維修資金；物業管理企業挪用或非法佔用的物業專項維修資金，並按同期銀行貸款利率收取利息。
2、允許業主大會開立公共資金賬戶，用於公共資金的存儲和管理。
3、物業管理費和物業專項維修資金應當隨着成本的增加建立相應的調價機制，改變現有收費偏低的狀況。
4、小區住宅物業的產權年限為70年，目前還不到年限的三分之一，未來專項維修資金需求缺口很大，應當未雨綢繆，嚴格執行物業管理相關法規，未經業主大會表決通過任何人不得動用物業專項維修資金和公共收益。
5、對老舊小區，應理順公共產權關係，按照物權法第九條：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」的規定，對老舊小區內存在的未經登記的公共物業，在未經司法判決前，應當暫定為公共物業納入公共物業管理，體現國家對集體財產的保護。
6、對歷史原因形成的老舊小區政府應當在資金和政策上給予以資助，解決急難險重問題。
7、政府應當建立小區外牆維護保養在內的物業服務供應商市場平台，相關企業在市場平台上明碼標價，形成市場公平競爭的環境，並對相關市場主體的履約誠信做出評價和約束。深透社副理事長、寶安山莊業委會主任向德勤說， 要設立一個天面維修專項基金。天面維修，本身只是涉及到漏水，上面一層，下面不會理這個問題。我認為天面這塊應該由開發商在賣房子時從房屋款里按比例撥出一部分專項維修基金，專門負責天面維修。在維修天面時，可以通過天面全體業主2/3通過。我認為立法里應該在這方面做一些參考。深透社理事、蔚藍海岸三期業委會主任謝宏說 ，首期繳納政府主管部門監督，專業保險團隊運作。這是我們的新想法。針對零零總總、細細碎碎的外牆維修、屋面漏水等涉及到小區日常維修事項，特別是外牆維修，我認為可以對在售新房像首期歸集一樣，開發商根據70年這個房子全保需要多少費用，根據這個費用在房屋造價里摳出來，交到政府維修基金或者其他機構，不用業委會、物業承擔。相當於把深圳上萬個小區的錢集中起來，以購買保險的方式交到保險公司，公司作為一個運作單位來建立一個平台專門處理這個事情，把維修項從購房開始一直到房齡70年到期全權負責。 對於逐年增加房齡的房子，像汽車一樣，使用越長交的錢越多。可以通過很多方式把這個事情處理好，錢不夠還可以由政府資金或者業主自籌的公平分給每一個老舊小區，由政府統一管理，還有利於施工質量和整體外觀的統一性監管。論壇的最後，有關政府職能部門還就小區業委會代表提出的問題做出針對性的回答。深圳市人大代表楊勤表示，本次論壇的相關意見與建議將形成書面文件遞交到人大法委，促進《深圳經濟特區物業管理條例（修訂草案）》的出台。