3月27日，招商局商業房地產信託基金與北大光華管理學院調研專題會在深圳蛇口太子廣場召開。招商蛇口資管中心總經理、招商局商業房托非執行董事余志良，招商局商業房托執行董事郭瑾（視頻），招商蛇口資管中心副總經理、招商蛇口企管公司總經理高惠民等出席了會議，光華管理學院院長張崢及北大光華-中國REITs先鋒項目學員50餘人蒞臨會場。

 

 

    據余志良介紹，招商局商業房托基金（以下簡稱「招商房托」，1503.HK）於2019年12月10日實現在香港聯合交易所上市，成為在港上市的11隻REITs中唯一一隻央企在港上市的房地產信託基金。作為央企首隻REITs，招商房托是由招商蛇口控股擔任發起人，初始物業資產組合由位於深圳蛇口的五處優質商業物業組成，分別是甲級寫字樓新時代廣場、購物中心花園城，以及科技大廈、科技大廈二期、數碼大廈3處寫字樓綜合體，它們均位於招商蛇口（001979.SZ）的大本營——深圳蛇口。深圳作為粵港澳大灣區戰略發展的核心引擎城市，區位條件優越，產業基礎紮實，能為五項物業帶來巨大的未來發展潛力。

 

 

    招商房托的2020年業績表現及改造方案無懼疫情為基金市場帶來驚喜，據公司2020年年度業績公告，公司總體資產估值逆市攀升，從2019年末的66.09億元人民幣升至2020年末的66.44億元人民幣，上升3,500萬元。2020年全年，房托實現收益總額為人民幣3.7億元，連同每基金單位中期分派8.09港仙，報告年度的每基金單位分派總額為23.60港仙，按2020年12月31日基金單位收市價2.45港元計算，分派收益率為9.6%，並保持100%的分派比率。

 

 

    疫情雖然對運營團隊帶來嚴峻考驗，但管理團隊豐富的運營經驗及優秀素質帶來了穩健的物業組合的租金單價表現，並成功吸引到大型戰略租戶進駐，通過租戶在項目內部騰挪及調整租戶結構，2020年租金單價基本與2019年租金單價持平；物業組合的整體出租率在動盪的市場經濟環境下抗震較強，2020年維持在84.3%，2019年則為88%。隨着宏觀經濟形勢的逐漸回暖，可以預見出租率和出租單價會隨之上揚，在未來可以創造更優異的業績表現。

 

    高惠民介紹，自承擔管理物業的責任以來，房托積極深入探討了資產提升的機會。在保留原有設計的經典元素的基礎上，通過加入現代化設計和智能技術來提升物業的整體質量和特色，以增強其競爭力。據透露，房托預計將總共投入3.99億元，並在2021年完成四家寫字樓的室內裝修工程。由於這些項目所在地區位置優越，交通便利，預計2022年開通的地鐵12號線將進一步增強區位優勢。目前，這五個物業可租賃總面積為25萬平方米，資產評估價值為66.44億元人民幣。

 

    除了存量物業的完善及提升，招商房托亦將利用招商蛇口控股優質的儲備物業資產組合作為潛在未來收購標的以擴大房托規模，同時藉助招商蛇口控股和招商置地豐富的管理經驗和完善的基礎設施網絡優化物業的運營表現。

 

    有專業人士認為，招商蛇口在全國擁有土儲超過3,000萬平方米，僅在深圳就擁有近1,000萬平方米的優質土地儲備，背靠實力雄厚的發起人及管理人，未來有非常多的優質資產可供選擇注入。同時，近期修訂的《房地產投資信託基金守則》放寬了對招商局商業房托基金經營的限制，槓桿率提高至50%，利好優質新資產的注入。從目前宏觀環境及經濟周期來看，目前是招商局商業房托基金獲取優質及價格合適項目的好時機，從而充足公司的內在增長動能。（記者 黃鳳鳴）