易憲容

　當前中國的房地產市場形勢可能比預估的更不容樂觀。從國家統計局公布一季度的數據來看，無論是從房地產開發投資、住房銷售情況及資金來源來看，還是從房地產景氣指數來看，都出現全面向右傾斜，這就意味着房地產增幅不僅全面下降，而且基本上都轉為負增長，特別是房地產景氣指數出現了直線下跌，由於2021年12月份的100.27下跌到96.66，下跌幅度達3.61。這意味着中國房地產從年初開始已經出現了全面逆轉，而且這種逆轉可能隨着4月份的新冠疫情全國蔓延繼續強化。

　救市政策前所未有

　本來，從2021年下半年開始，全國不少地方政府就開始出台房地產救市政策，甚至於出台反對限制房價下跌的文件，全面干預房地產市場。有人統計，今年以來全國地方政府出台的房地產鬆綁和救市的政策達175次之多，加上央行督促商業銀行按揭貸款利率下降，財政部房地產稅試點範圍不增加，當前房地產鬆綁救市的政策力度應該是十分巨大的，甚至於是前所未有的，但是，已經幾個月了，這些救市政策並沒有如政府預想的那樣，實際效果不明顯，並沒有給房地產市場帶來多少喜色。

　從國家統計局公布的數據來看，今年一季度，全國房地產開發投資同比增長0.7%。房屋新開工面積下降17.5%；其中，住宅新開工面積下降20.3%。商品房銷售面積同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額下降22.7%，住宅銷售額下降25.6%。儘管一季度人民幣貸款增加8.34萬億元，同比多增6636億元。但住戶貸款只增加1.26萬億元，中長期貸款增加1.07萬億元，同比少增了近萬億元。個人按揭貸款6369億元，下降18.8%。

　從這些數據來看，三個方面的內容最重要，一是房地產開發投資同比增長不到1%，其主要含義就是，本來到2021年底房地產銷售還在創歷史紀錄。由於中國房地產市場採取的住房預售制度，2021年住房銷售快速增長，反映到今年房地產開發投資上應該仍是在快速增長軌道上，但是，今年一季度房地產開發投資增長則是十分乏力。為何如此？最為重要的是不少房地產開發商收到住房預售款後挪去處理其他債務問題，沒有資金投資開發了。這就是目前不少房地產開發商普遍存在的問題，會由此引發房地產開發商暴雷。

　二是房地產銷售面積與銷售金額都出現了負增長，及房地產銷售金額的負增長更快。在房地產市場景氣繁榮時，這兩個數據往往都會出現住房銷售金額增長幅度遠大於住房銷售面積增長幅度。住房銷售金額增長比銷售面積增長幅度愈大，意味全國性的房價上漲幅度愈快。今年一季度的情況則完全相反，這就意味出現了房價全國性的普遍下跌。

　居民投資信心下降

　三是一季度居民貸款同比少增近1萬億元。也就是說，今年一季度，地方政府及企業融資都在加槓桿，但居民融資則在減槓桿。今年一季度居民貸款同比減少幅度達45%，住房按揭貸款則下跌了18.8%。也就是說，當房地產市場出現全國性的價格下跌，房地產的市場預期出現全面逆轉時，居民對房地產市場投資信心開始全面下降，中國房地產市場「購買住房一定賺錢」的神話有可能正在破滅。

　在當前的房地產市場形勢下，可能會引發一系列的嚴重問題。目前可能最為明顯的是兩大問題，一是當前中國最大的炒房團開始拋售手上的住房。當前中國最大炒房團是中國的上市公司。據Wind數據統計，到了2021上半年，共有2204家A股上市公司持有投資性房地產，合計金額增長到1.75萬億。這意味着，差不多一半以上的上市公司都在「炒」房。從他們持有的房產市值來看，2009年，A股上市公司合計持有房產才1600億元，但在十多年時間裏，這個數字膨脹了10倍以上，2021年達到1.75萬億元。一旦住房價格全面下跌，最早拋售住房的一定是這些上市公司。就目前的情況來看，上市公司拋售住房正在進行中。目前在深圳，不少上市公司都正在拋售手中的房產。

　二是今年一季度的GDP增速為4.8%，只有住宿及餐飲業和房地產是負增長，前者為負0.3，房地產則是負2.0。可以說，只要房地產業一旦出現負增長，中國的GDP肯定下行。因為，2021年中國的GDP為114萬億元，其中房地產業為18萬億元，建築業為29萬億元（如果按照2018年房屋建築佔建築業GDP的比重為62%計算），僅此兩項就達36萬億元，佔全國GDP的比重達31%以上。所以，房地產增長一下行，整個GDP增長立即下行。

　新冠疫情在全國蔓延更是讓這種形勢雪上加霜。4月份的房地產數據負增長估計會更嚴重。這種情況出現，最大的問題是讓房地產市場預期進一步轉弱，讓房地產的需求更是全面收縮，房地產市場的價格更可能下行。一旦這種轉弱的市場預期一直在強化，房地產市場就可能陷入難以解開的循環死結。政府如何來化解，舊有的方式與政策可能起不了多少作用，政府對此還得多思量。