拆息持續回落導致十大屋苑悉數供平過租。今日（5月22日）拆息跌至0.67厘水平，以現時的樓按H+1.3厘計算，H按息率跌至1.97厘，比起本月初H按封頂3.5厘大減約1.53%，即減息超過1.5厘。美聯物業分析師岑頌謙認為，隨着拆息回落，令不少屋苑出現「供平過租」的情況，單以十大屋苑計算，「供平過租」已覆蓋至全數10大屋苑。

　展望未來，岑頌謙預期，由於「供平過租」的差距進一步擴大，加上樓價已跌至吸引的水平，故相信不少租客將轉租為買，並吸引更多投資者入市，為樓市的價量帶來支持。

　業主供樓負擔大減

　岑頌謙算了一筆帳：假設以貸款額500萬港元、還款期30年計算，最新H按息1.97厘的每月供款為18406元，比起H按封頂3.5厘的每月供款為22452元，減少約4046元（減約18%），有助減輕現時以H按供樓業主的供款支出。

　岑頌謙以嘉湖山莊為例稱，該屋苑今年4月平均呎租錄約24.5元，假設該屋苑一個446平方呎單位，每月租金約10927元，同月屋苑平均呎價約7959元，即樓價約355萬元，若以本月初H按封頂3.5厘、承造7成按揭、30年還款期計算，每月供款約11158元，在本月初較租樓支出仍高出約2.1%；不過，隨着拆息回落之下，以最新H按1.97厘計算，每月供款約9147元，較租樓支出低約16.3%，即「供平過租」。

　至於原本已屬「供平過租」屋苑的情況進一步擴大，其中美孚新邨的「供平過租」的差距更在半月內從約15.2%擴大一倍至約30.5%。

　十大屋苑過去2周交投升逾26%

　「近期拆息下調，樓市氣氛向好，二手交投亦見上升」，岑頌謙續稱，綜合美聯分行資料顯示，過去2星期（5月5日至5月18日）十大屋苑成交量合共錄81宗，比起之前2星期（4月21日至5月4日）64宗上升約26.6%。當中不乏細單位的沙田第一城升幅最顯著，過去2周升約3倍（見表二）。

　由於細單位租金回報率較高，而入場成本相對較少，尤其吸引長綫投資者選購。據差估署最新3月份資料顯示，實用面積430平方呎或以下（A類）細單位私宅租金回報率達3.7%，比起實用面積逾431平方呎（B類至E類）租金回報率介乎3.2%至2.4%為高。（記者 蘇尚）