天際線

　開盤單日銷售額突破130億，成交均價18萬/平米。去化率七成，高層海景500—700—1150平米的天際大平層幾售馨，單價25—28萬/平米，總價1.3—3.3億。

　當地產還處於冰河時代且有愈演愈烈之勢，位於深圳灣畔的深圳灣澐璽開盤首日，如同一道耀眼的閃電，劃破夜空。

　澐璽與曾經豪邁一時的深圳灣1號相距不足一公里。彼時，人們一度認為，深圳灣1號就是深圳豪宅的天花板，是稀缺的、不可複製的——時過境遷，澐璽橫空出世。東家給它起了一個很暖昧的表述詞：天際線。當然，豪雄的角逐從來都不是孤獨的。在新的深圳灣頂豪比拼之中，有「四大天王」之說，他們是中信的信悅灣，招商璽，聯泰超總灣以及華潤與中海的聯手之作澐璽。

　壕，是一種對無法超越的生活的暗淡情緒表達。當深圳灣1號橫空出世時，許多人絕望的認為，這大抵是有錢人生活的上限。但現實又會給這無限的遐想再次插上理想的翅膀：許多看盤人思想，我是不是應該再努力一把，也擁有這樣的生活？

　實際上，壕界從來不缺新生者，江山代有新人出。在澐璽開盤前，壕界人士就預約紛至遝來。當然，實地考量的門檻是必須的，那就是驗資須達1000萬+。

　狐威曾怯怯地問東家品牌主管：想買這些豪宅的都是什麼人？回答：科技產業新貴、富二代、已經擁有豪宅的換新者、續購者。東家還有一個更隱諱的表達：生活圈層。

　重新定義生活美學

　對芸芸眾生而言，在這樣的一線城市，擁有一套屬於自己的蝸局，已經是一個不錯的奢望。但是，對於那些的精英階層、時代紅利者，一套二套不是夢想，夢想是擁有一套大宅，看山看海，春暖花開。

　而精明的開發商們，從來都是這些夢想的開拓者、踐行者，他們能夠想你們所未能想，以前瞻的眼光，超前的規劃設計，不斷地重塑你的欲望，讓你得山望水，欲罷不能。東家會給你一個更有味道的概念：重新定義生活美學。

　澐璽，也給這個地產哲學給出了一個具象化的表達。深圳灣澐璽匯聚KPF、Line+、傅厚民（André Fu Studio）、渡邊智昭、翊象、於舍、CCD、丹健、李益中等全球設計大師團隊，既傳承傳統東方的奢華感受，又強調當代西方藝術美學，依託城市空間進行底盤創新，打造先鋒藝術的國際化生活範式。據說，傅厚民、渡邊智昭還是首次操刀深圳住宅項目。

　建築設計由KPF和line+聯袂完成，其中KPF是一家總部位於紐約的國際頂尖建築設計事務所，以設計超高層地標建築著稱。其代表作包括紐約哈德遜城市廣場30號、香港環球貿易廣場等，也參與了多個城市的地標性摩天樓設計，這家事務所在全球12座最高摩天樓中參與了 6 座的設計。其核心設計理念以「語境化的現代主義」為核心，兼顧功能、技術與地域文脈，同時注重建築的可持續性與城市尺度的融合，既強調現代材料和先進技術的應用，也注重建築與周邊城市環境、文化背景的適配，拒絕千篇一律的風格，追求功能效率與空間體驗的平衡。其最擅長的，就是用現代建築語言，重塑一座城市的天際線與氣質。 據了解，這次還是KPF總裁 James von Klemperer親自操刀設計。 在他的構思下，澐璽五座約150–250 米的塔樓以「月牙抱海」的姿態排布，高低錯落，勾勒出一條優雅的微笑曲線，辨識度極高。

　深圳灣澐璽打造「四季為序」，永不落幕的自然劇場，這裏的的每一棵樹、每一株花，都是一場關於「時間、藝術與生命力」的精心策展，確保社區里四季有花，時時有景。

　在公區營造上，澐璽以藝術館級標準進行打造，大量藝術裝置與綠植，配合水景與光影變化，營造出「海上生明月，天涯共此時」的東方意境，也讓空間更顯靈動有趣。三層空中花園，以浮島廊架、親水樂園勾勒出全齡社交場，是家庭休閒與鄰里互動的理想之境。

　室內設計更讓人大開眼界。澐璽開創深圳高端住宅的「定製化」先河，設計以在地文化為基地。選材上，稀缺影木、溫潤石材，加上手工敲打銅、精緻木作等，讓整個空間既有當代美學的先鋒態度，又保留足夠的溫度與克制，使居住成為可觸摸、可沉浸的日常藝術體驗。深圳灣澐璽全部戶型都提高到3.6米，堪稱深圳住宅最高。層高一抬，意味着更好的採光和通風，整個空間更闊綽大氣，更有呼吸感。項目引入華為全屋智能系統，打造水浸、燃氣、救助、入侵、煙霧五重報警體系。

　為了讓家真正安靜下來，深圳灣澐璽請來專業聲學顧問團隊，對每棟樓做「體檢式」靜音設計，外部、垂直、內部三大維度，全面把控15個關鍵降噪環節。 項目採用三玻·中空·雙銀Low-E·超白基片，既保證採光與視野，又有效降低外部噪音，讓窗外繁華，窗內始終安靜。

　在人性化設計上，項目同樣是魔鬼細節拉滿。比如，為了方便業主更換掛畫，深圳灣澐璽搭配連續的護牆飾面或端景牆面，配置掛畫線。再比如，聯合方太共創淨存機，讓洗淨的碗筷有了固定安放空間。這種魔鬼細節，在深圳灣澐璽還有很多。

　洗牌大時代

　千古江山,舞謝歌台,風流總被雨打風吹去。

　深圳灣豪宅暗戰，也是中國地產洗牌的一個縮影。

　中國的樓市，起步後上個世紀90年代，2000年起進入高槓桿擴張期，2020年「三道紅線」出台成轉折，2022年後轉向托底維穩，如今呈現一二線核心資產堅挺、三四線非核心資產疲軟的分化格局。

　作為為高端客戶服務的豪宅，也逐夢成長：90年代於一線城市起步，以獨棟別墅為主，服務外籍人士和富裕階層；21世紀後產品拓展至大平層等多種類型，向二線城市蔓延；近年進入成熟期，主打綠色智能、個性化設計與高端配套，聚焦核心地段，成為高淨值人群的居住和投資優選。

　在樓市洗牌中，主導核心市場與品質賽道幸存民企已難再回到過去的規模巔峰，只能在夾縫中通過收縮戰線、優化業務勉強立足。而華潤、招商、中海、中信的崛起，則確立了國資主導的新格局，同時它們聚焦豪宅等高端品質賽道的動作，也推動行業從規模競爭全面轉向品質競爭。

　華潤、中信等國資房企憑藉低融資成本和穩定資金鏈，在洗牌中逆勢崛起，成為拿地和開發的主力。華潤精準卡位核心城市高端市場，2025年推出的上海澐啟濱江，貼合「好房子」標準設計大陽台與大型架空層，首批次認購率達223.77%；其外灘瑞府還主動削減20%可售面積打造中央花園，凸顯品質優先的思路。中信也聚焦核心城市稀缺地塊，如深圳中信信悅灣以210㎡以上海景大平層瞄準高淨值人群。它們承接了出險民企留下的核心市場份額，還通過打造豪宅類優質產品，把行業競爭焦點從規模拉回品質。

　洗牌也重塑了樓市的產品和區域布局邏輯。過去恒大、碧桂園多布局三四線城市，產品以標準化剛需房為主；而如今華潤、中信等堅決放棄全域擴張，紮堆一二線城市核心地段，主打豪宅和改善型產品。這種轉變讓樓市分化加劇：一二線核心區的優質豪宅像澐啟濱江這樣受市場追捧，而三四線城市的剛需盤和老舊房源則面臨貶值。同時，這種分化又進一步推動行業洗牌，促使更多企業放棄低效擴張，轉而聚焦核心資產打造，最終形成國資主導、品質為王、核心區域堅挺的全新樓市格局。（令狐小威）