讀者黃先生喜添麟兒，家里一下子熱鬧了，考慮換一個大單位。不過，他正為先買后賣，還是先賣后買而煩惱。其實，解決方法很簡單：睇朢吃飯，若手頭現金充足，先買后賣可避免錯失心頭好；若資金不足，先賣后買財政上較容易應付。香港商報記者 張威紅

　　政府擬放寬DSD限制

　　黃先生礙於雙倍印花稅(DSD)限制，未能趕及兒子出世前換大屋，如今辣招解辣，他正忙於樓換樓計劃。不過，究竟是先買后賣，還是先賣后買，他還是舉棋不定。

　　DSD去年2月實施，針對非住宅物業和第二套房的炒賣，如今政府擬放寬此限制，換樓期限由臨時合約放寬至簽署正式買賣合約起計，二手樓大約可延長一至兩個月，新樓盤則由之前只有6個月的寬限期，變成成交收樓日，新例實施在望，即時喚醒了一批像黃先生這類的換樓客。

　　「樓換樓應先買后賣，還是先賣后買，各有優劣，最好是睇朢吃飯。」經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓表示，倘若手頭資金充足，而且又有足夠的還款能力，先買后賣的做法較佳，原因是一旦遇到心頭好，不會錯失入市良機。另外，在新舊物業交接期也有地方可住，同時又可以花時間裝修，不用再另覓地方短租，省錢又省力。

　　留心供款占收入比例

　　黃先生家庭月收入約3.5萬元，兩年前與妻子聯名購入一個300尺單位，每月供款8800元，欲換一個500尺的新物業，心水價位約500萬元。若黃先生支付三成首期，即約150萬元，供款期分25年，以年息率2.5%計，每月供款約16000元。

　　如果黃先生選擇先買后賣，新舊物業合共供款24800元，占家庭月入的71%，超過警戒線，供款壓力相當大。當然，若果黃先生有儲蓄，減少新物業的按揭成數，每月供款相應減少，若供款額占收入的一半，則處於相對安全水平。

　　若資金不足，供款能力又受限，惟有先賣后買。先將舊物業賣出，收番訂金放到新業務上，財政上較容易應付。當中需要留意的是，舊物業成交期必須要早於新物業成交期不少於3個工作日；此外，為方便律師在新舊物業資金調配，最好揀同一間律師行進行買賣手續。

　　手緊可借過渡性貸款

　　在樓換樓過程中，萬一新舊物業銜接期交接不到，而首期又不足，一般有兩個方面解決：一是新物業借高成數按揭；二是借短期過渡性貸款。兩者各有好處，也各有限制。前者操作起來較方便快捷，惟近年香港證券按揭公司對高成數按揭規管越趨嚴厲，未必人人可以借到；短期過渡性貸款，一般銀行均有提供，息率維持P-2.5%，即約2.5%，貸款期半年。然而，這個期間，需要為新舊兩個物業供款，壓力將大增。

　　短期過渡性貸款，同其他貸款的審批程序相若，銀行也會考慮借款人的還款能力、還款紀錄和舊物業估值。倘若還款紀錄良好，銀行會給予相對優惠的息率。需要留意的是并非間間銀行都提供該類貸款，申請前要了解清楚。