立法會議員 謝偉銓
「地產霸權」一詞，近年在社會上被廣為討論，不少意見傾向指責私人發展商是推動本港樓價飆升的主要因素。樓市暢旺價格屢創新高，令很多港人認為地產界是最好賺的行業，而私人發展商便是最大得益者。事實上本港樓市的主導者是政府，它不僅是香港土地的最大或最終供應者，同時又是制訂土地及房屋政策者，政府的一舉一動皆會對地產市場造成不同程度的影響。
八十年代政府限制土地供應，每年只會賣地50公頃。到九十年代初制訂打擊炒賣物業政策，包括調整印花稅、售賣樓花限制，九七年的「八萬五」等，均直接影響樓價升跌；2003年政府開始不主動賣地，改用勾地表方式將供應主動權交予發展商，再加上停建居屋，令往後的住宅供應量大幅減少，造成最近數年樓價飆升的根本因素；2011年，政府決定復建居屋，新政府上任後取消勾地機制，並將解決房屋問題作為施政重點，致力增加土地供應，其後更推出多項樓市「辣招」以管理需求，樓價升勢隨即減慢，交投銳減。上述種種情況已清楚顯示政府對樓市有着舉足輕重的影響。
正正因為政府主導樓市，因此現時香港面臨樓價高企及供求失衡的問題，政府須負最大責任。
香港房屋政策「善變」
房屋問題是現時大家最關注的社會民生議題，也是本屆特區政府施政工作的重中之重。然而現時樓市面臨的困境，很大程度是因為歷屆政府的房屋政策缺乏長遠目標及延續性，亦無適時作出調節所導致。一般而言，政府政策從醞釀、諮詢、落實細節到實施，動輒需要數年甚至十數年時間，但朝令夕改的政策不僅令到市民難以適應，更有機會造成社會問題，尤其是涉及香港長遠發展的土地及房屋問題，將會影響到香港數代人的福祉。
過去多年，香港房屋政策「善變」，兩屆政府的交接及過渡亦明顯欠流暢，令到市民無所適從。居屋、置安心及「港人港地」都是政策突變的最佳例子。以居屋為例，政府於2002年底宣布無限期停建居屋，其後僅出售剩餘或空置多年的單位；直至2011年，政府又決定復建居屋，但又須面對綠表人士對居屋興趣大減的問題。由於近年公屋無論在規劃、設計、建築、空間、設施、綠化、環保，甚至管理等都有很大的改善。不少公屋更位處市區，交通方便大大增加了其吸引力。在租者置其屋計劃中，公屋成交金額不斷創新高，呎價甚至高於居屋，令綠表市民漸漸覺得公屋租住權寶貴，不會隨便放棄。時移世易，復建後的居屋如出售條件不變，未必對綠表人士有當年的吸引力。因此，政府是否應考慮提供其他誘因，例如以更優惠價格吸引這批公屋住戶購置居屋，從而釋放更多公屋單位給其他有需要的人士入住。
外圍經濟環境瞬息萬變，政府若要緊貼市場變化，最有效的方法是與商界和地產行業直接溝通。在港英政府年代，政府通過委任企業和團體代表加入諮詢架構，包括行政局和立法局，以聽取市場及行業的最新情況，務求令政策符合市場與社會的需求。但由於被委任的人往往是大企業的高級管理層，難免令人擔心他們會偏頗企業利益，引來官商勾結的批評。
然而，良好的政策不可能與市場脫節，因此掌握最新信息是十分重要。既要追上市場的步伐，又要獲取中肯的意見，繼續奉行自由市場經濟，政府又應從何處着手呢？
建議政府常設渠道溝通
近年政府的政策諮詢都會邀請相關界別的專業學會、協會和團體(以下統稱為「專業團體」)參與其中，然而大部分專業團體一般只會推薦個別會員加入有關諮詢組織，有關代表亦未必能與團體保持密切溝通，就政府的提議諮詢其他會員，冀能更充分反映行業意見。故此若要達到最佳效果，筆者認為政府應該建立一個常設渠道與專業團體溝通，了解業內各種意見，專業團體亦應組織屬下的相關小組，集合特定界別的會員，提出更具代表及認受性的意見。
專業團體應更積極參與
同時，專業團體亦須一改以往較為被動的角色，積極參與政府的諮詢活動，以及主動研究香港的民生經濟問題，向政府出謀獻策，提供獨立、中肯和平衡的意見，作為政府、商界與市民之間的溝通橋樑。
良好的政策應與時並進、切合行業需求，更需要得到市民認同，因此專業團體如能扮演更積極的角色，通過「落區」以不同形式協助市民了解新政策，發揮自身的專業優勢。例如透過派發小冊子、指引、舉辦諮詢論壇，以「簡單化」方式向市民解釋政策內容。測量師學會為市民提供買樓收樓、舊樓強制拍賣等方面的指引、會計及法律專業團體有向市民提供免費諮詢服務等，當然廣受歡迎。因此專業團體如能加強向市民提供更多指引，將令市民對政府條例及政策更能了解及跟從，減少疑慮的同時亦能令相關條例或政策更能發揮其應有的效果。
除了政府、商界和市民，立法會議員同樣應與專業團體加強溝通，雖然議員中不乏專家，但單靠個人力量較難以專注多項專業範疇，因此議員也應多與團體溝通，以便更了解政府建議及提供意見。
毫無疑問當市場出現變化，而政府未能及時跟隨市場調整，制訂出的政策肯定會和市場脫節，不單成效欠佳，甚至引起副作用。因此，筆者認為政府在制訂政策時應多與行內具有認受性的專業團體溝通，同時亦要投放更多資源予專業團體，鼓勵他們在相關範疇進行研究再回饋社會，以達到事半功倍的效果。
作為市場的主導者，政府切忌閉門造車！