買樓收租VS REITs收息

　　REITs回報更佳

　　樓價繼續攀升，房地產信託基金(簡稱REITs)跟着水漲船高，以領匯(823)為例，過去6年累升3倍。讀者Kevin手頭有一筆錢，最近一直在考慮，買樓收租好，還是買REITs收息好?香港商報記者張威紅

　　REITs 6年升3倍

　　探討買樓收租，還是買REITs收息前，先了解一下兩者之間的關系。從統計學上看，領匯與中原城市領先指數(CCL)的相關系數高達0.968，表現幾乎同步，即是樓價升領匯必定升，反之亦然。拿領匯做例子，皆因其是本港最大的「包租公」，擁有182個商場和停車場，市值超過千億元，無論是可比性和代表性均最高。

　　知道樓市與REITs的關系后，再看看過去兩者的回報。樓價在2009年開始起動，過去近6年時間，CCL累升1.2倍，指數由57.5攀升至126.9;當年領匯股價大約11元，如今高見47元，累計升幅高達3.2倍。息率回報方面，領匯大約4厘。Kevin手頭大約有100萬元，若果在銀行做七成按揭，在市區大概只能買到250平方尺、40年樓齡的房子，目前租金介乎8000至10000元不等，視乎室內裝修和地理位置等。不計其他費用，如管理費、差餉地租等，租金回報只有3.2至4厘。

　　收息遠勝收租

　　買樓收租，還是買REITs收息，上述數字一目了然。當然，REITs始終是一隻股票，除受樓價左右外，還受整個股市氛圍影響;此外，REITs沒有保值功能，一旦金融市場動蕩，或從天堂跌落地獄，反觀手握磚頭，有一種天然的安全感。

　　展望后市，美國加息是遲早的事，市場早已有心理準備，相信對樓市影響可以預期;此外，本港租務市場保持平穩增長，港府公布的季度報告指，第二季度商舖租金和寫字樓租金按季分別上升3%和1%，對收租維生的REITs是一大福音。

　　本港上市的REITs不少，投資者可集中恒生房地產基金指數成分股，一共有10隻，當中4隻主要投資內地物業，6隻以本地物業為主，除領匯外，還有置富(778)、泓富(808)、冠君(2778)、富豪(1881)和陽光房地產(435)。指數於08年10月面世，當年基值為3000點，昨日報5782點，累計升幅約93%，相當貼近樓價走勢;此外，股息累計指數更累升2.2倍，反映息率回報愈升愈有。

　　領匯：優化重組保增長

　　領匯有望在11月恒指季檢時染藍，帶動其股價連創新高，過去一個月升約8%。后續動力如何?中長線看好，理由有三：其一租務市場未見有放緩迹象;其二近年不斷翻新、整合商場，提升整體回報率。至今已完成35個商場翻新，截至今年3月底，資產值提升至約1100億元，增加15.2%，商場及出租率超過94%和88%;未來5年會再翻新27個項目，預示增長有保證;其三通過收購及重組，優化物業組合，提升資產質素，逐步由公屋商場升級至中產商場。

　　當然，領匯也有不足之處，一眾REITs中，其息率最低，2015年預測周息率只有3.9厘，遠低於行業平均水平5.57厘。若以收息為目標，該股未必是最佳選擇，皆因人民幣定存息率與之相差無幾，同時無需承擔市場波動帶來的風險。

　　論息率回報，泓富和置富股息分別達6.7厘和6.2厘，處於行業前茅。其中置富在港擁有17個零售物業，主打屋苑商場，如沙田第一城、馬鞍山廣場及紅磡都會商場等，就算樓市有什麼「冬瓜豆腐」，抗跌力也較強。該股上半年總收入增幅高達33.5%，可供分派收益上升27。摩通指，置富嘉湖項目將成下半年增長引擎，皆因有超過26%的租約到期，續租租金將提升，預測明年的收益率有5.9厘，繼續跑贏同業，維持增持「評級」。