「這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代」。用狄更斯這句名言來形容中國房地產市場似乎特別貼切。2014年，行業持續低迷：商品房投資增速下行，土地購置面積繼續下降，銷售面積和銷售額降幅雙雙增大，庫存增加，消費者觀望，不少地產大佬紛紛表達悲觀情緒。而另一方面，多個城市限購出現松綁，一時間，「回暖」、「拐點」、「復蘇」論，猜測紛紜。
郁亮，1990年加入萬科企業股份有限公司，現任萬科集團總裁。他曾在多個場合提到，房地產行業那個遍地都能撿到黃金的時代已經過去，現在是「白銀時代」。穩當行業「一哥」好多年，他卻時刻充滿危機感，常常感慨「老大不好當」。
香港商報記者伍敬斌林玟珊來源：廣東衛視《佳訪》
1. 房地產市場期待長效機制
最近2個月，全國掀起樓市「解禁」風暴。自6月呼和浩特明文放開限購以來，截至目前，全國範圍內只剩下北京、上海、廣州、深圳四個一線城市尚未松綁，這意味著當年由46個城市組成的「限購大軍」事實上已經瓦解。政策放松后，各地樓市反應不一，總體上房地產市場頹勢并未扭轉。有觀點認為，購房門檻的放開會讓更多被制約的購房需求進入市場，然而限貸才是關鍵，限貸政策調整才可能使樓市實現階段性回暖。
目前全國的大中城市，只剩下4個城市還在堅持房地產限購，郁亮認為，解決老百姓的住房問題，是中央政府對房地產進行宏觀調控的根本動機。只不過過去更多的是運用行政手段來解決問題。現在不少城市取消限購，也不意味著政府放弃對於房地產的調控，只是政府開始意識到運用市場的手段來解決同樣的問題，建立可持續的機制，而不是行政手段這種臨時措施。所以取消限購是向市場回歸，而不是政策的轉向。
房地產限購雖然放開，但是限貸仍然存在，郁亮期待這類金融政策要穩定、可預期。他認為，幫助年輕人買到房子、能夠擁有房子，是國家一個長期政策，否則將會遇到社會的問題。但是在調控房地產的同時，不要誤傷到正常的需求，優秀的年輕人能夠在城市紮下根來，他們安居樂業才能有社會的和諧穩定。郁亮希望房地產政策能夠形成長期穩定的機制，而不是經常變化。目前，中央的政策已經趨於市場化，這正是一個良好的趨勢。
編者注：9月30日，央行修改了首套房認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房標準。
2. 如履薄冰應對白銀時代
今年以來，一路高歌猛進的樓市急轉直下。上半年，成交萎縮、庫存積壓、中小房企資金鏈條告急的「寒潮」不期而至，大中城市房價也在金融危機以來首現環比下滑。隨著房價下跌的城市數量從零星個別增加到逐漸占據70個大中城市的「半壁江山」，樓市熱冷交替轉捩點到來的判斷被廣泛認可。
有論者稱，從房地產的黃金時代到白銀時代，房價跌了，房地產業的前景確實不樂觀。郁亮則認為，從黃金到白銀，首先表明的是，這個市場仍然存在發展空間。畢竟在中國人看來，在房產政策里面，首要解決的問題是戶均一套房。第二個要解決的問題是，人均一間房。前者是小康型目標，后者是舒適型目標。中國現在成套率還不到一套，離人均一間房的目標更遠，并且城市化進程仍在迅猛前進，憑什麼說房地產行業的時代結束了?這個時代仍然是非常好的一個時代，只不過，白銀時代賺錢不那麼好賺了，但仍然是有前景的。
萬科作為房地產業的領頭羊已經多年，這與它對政策的敏感度不無關系。郁亮說：「無論在什麼樣的政策環境中萬科都是贏家。對萬科來說，我們是在別人貪婪的時候，保持恐懼;在別人恐懼的時候，保持信心。很多年我們不斷地對房地產業潑冷水做出提醒，所以對於房地產業的發展問題，萬科可以占據主動。」
對於處在房地產業新時代的萬科，郁亮也表現出非常的信心，在人們對房企產業的前景感到迷茫的時候，他仍然堅信這行業是有前途的。他還認為，一個行業一定會越來越成熟，從狂飆趨於穩定。日用品的生產和銷售，是最成熟的行業，但是有的企業做得好，有的企業難以生存。優秀的公司總能找到自己的生存之道，決策正確的企業依然也能夠賺到錢。當然，仍要居安思危，郁亮說：「萬科需要有如履薄冰的危機感，去適應白銀時代的規則，發現客戶、找到客戶、滿足客戶，是我們最最根本的東西。」
3. 萬科高調擁抱互聯網
在萬科今年的銷售策略中，最引人注目的要數兩款網絡化營銷產品：「全民經紀人平台」與「分享達人」。意為任何人均可註冊成為萬科線上房產經紀人，通過介紹客戶購買萬科項目而獲取佣金。有分析認為，這是在電商之外動地產中介「奶酪」的又一支新生力量，傳統地產營銷行業將會受到冲擊。
郁亮認為，在互聯網時代，一家公司自己去做是永遠不充分的，所以必須要和別人合作，所以我們是非常希望，跟我們所有的從業的人員，跟機構一起共同來探討說，白銀時代每個機構應該做什麼轉變，來適應這白銀時代的要求。每個人的奶酪是不能動的，但整個社會動我們的奶酪的時候，那還有什麼是不能動的，所以每個企業都應該去研究，在白銀時代的生存方法，企業也需要轉型。
2013年下半年，郁亮率領高管團隊深入騰訊、小米等互聯網企業參觀取經。在年底《致股東》的信函中，傳遞出了「互聯網精神即客戶精神」的價值理念。在2013年年報摘1060字的致股東書中，「互聯網」一詞更是出現了7次之多。
今年，萬科擁抱互聯網的動作更加頻繁。8月25日，由杭州萬科與淘寶網合作發起「淘萬行動」，用戶在一年內的淘寶消費總額，可在萬科全國12個城市23個樓盤直接冲抵購房款，最高可抵扣200萬元。而同時，廣州萬科也與騰訊理財通展開合作，推出「購房也理財」的活動。通過凍結部分資金達成購房意向，期間資金產生的增值收益歸用戶所有。此外，萬科還與百度展開合作，基於百度的大數據和雲計算技術，為商業地產提供智能化升級解決方案。
郁亮表示，這些活動可以幫助萬科發現更多客戶源。他說：「我們一直致力於探索如何找到客戶。萬科很多發現客戶的創新活動都不是總部提出的，而是每個一線公司自己嘗試，嘗試成功后別的公司一起跟進來的。像全民經紀人是我們西安那邊率先嘗試的，微信跟淘寶的合作是杭州這邊做的，跟騰訊微信的合作是在廣州這邊開始的。」
4. 由專注住宅邁向多元化
告別黃金十年，開發商開始覬覦多元化發展獲利，跳出過去單純的「造房子賣房子」模式。據不完全統計，僅在今年邁出跨界步伐的房企，就包括恆大集團進軍糧油、乳業;萬達集團布局兒童產業、電子商務;綠地集團則大手筆進行地鐵投資開發業務。
2008年以前，萬科一直被視為「頑固」的住宅開發商，無論持有型物業增值潜力有多大賺錢有多少，萬科都不動心。王石更曾豪言：「我說萬科永遠只做住宅，其他什麼都不做。很多人懷疑，住宅總有萎縮的一天。但是我所能說的是，最后一套住宅將是萬科蓋的。」這種堅守曾被媒體視為「專業化」的象徵和應對「暴利誘惑」坐懷不亂的典型。
然而近年來，郁亮宣布萬科將從住宅專業化道路向多元化戰略發展，先后推出養老、酒店、醫療及商業配套等多種物業類型，住宅與開發持有物業比為80︰20。這是否說明萬科在發展戰略上出現了變化?郁亮說，其實萬科戰略上并沒有變化。萬科本就是城市的配套服務商。在黃金時代城市配套服務最缺的就是住宅，萬科當然毫不猶豫以住宅為主來做這件事情。如今已是白銀時代，城市缺的不止是住宅了，也需要辦公、商業、旅游、養老，那麼順應這一潮流，成為萬科在房地產業白銀時代的發展之道。
過去29年，萬科以傳統住宅開發為主要業務。最近一兩年，郁亮提出，如何做好配套和服務，已經成為房子之外的地產新課題。只要城市發展需要的房子，萬科就會去做。於是，萬科嘗試圍繞居住、購物、度假、辦公、文化五個方面，轉型「城市配套服務商」，希望完成生產「從有人住的房子」到「有人用的房子」的轉變。
5. 順應市場謹慎為王
今年年初，萬科是行業內率先預言樓市會降價的企業之一，并成為降價走量第一梯隊的房企。上半年，萬科在多個城市降價促銷，完成銷售額破千億，以高出第二名近200億元的成績繼續領跑房地產市場，并將行業引入了「半年千億」的新時期。
事實上，2008年房地產市場受金融危機影響持續低迷之時，萬科也曾帶頭降價，最終度過危機，業績逆市上漲。郁亮說：「實際上，萬科只是看到了這一個趨勢，并作出了應對。我們2008年以后，我們有很多的教訓，所以我們有足夠的經驗來解決價格的問題，而不只是有降價這個途徑。」
但是降價在行業里是一件很危險的事情，萬科沒少因此挨罵，但是仍然先行了一步。郁亮笑言：「我們也不叫率先降價，是與行業內的領先企業共同調整價格。但是萬科作為老大，大家把好的、壞的，全算在萬科頭上。做行業老大就是這樣，在行業風光的時候，享受風光所帶來的榮耀;在行業不好的時候，就站在被告席上。有人說這個萬科率先把規矩做壞了，但其實萬科做的任何東西，都在媒體的放大鏡底下，來放大傳播著。就說2008年降價，萬科也是奉勸同行們，一塊做適應市場調整，怎麼能叫率先跑了呢?」
面對上半年不錯的成績單，郁亮冷靜地表示，下半年萬科將堅持現金為王的策略，不著急拿地。數據顯示，萬科上半年累計銷售面積達820萬平方米，但新增項目的權益規劃建築面積僅為264.1萬平方米，不可謂不謹慎。郁亮說：「我們2008年以后策略，都是很穩定的一個概念，我們的積極樂觀的態度，積極的態度看著整個市場，但是我們非常謹慎。房地產業目前處於去庫存階段，市場壓力比較大，所以還是要謹慎為王。白銀時代的到來，跟黃金時代不一樣，以前是誰規模做得大，誰速度快誰能做得好，但是現在的市場需求來說，與以前不一樣了，要順應市場。」
對於萬科下一步的銷售目標，郁亮表示，他們從來不做預測。萬科是非常市場化的公司，每年所有的計劃，都沒有明確的銷售目標。因為投資者對萬科過去很了解，對萬科來說，在轉型時代最重要的是，找到轉型的方法。明確了未來轉型的方向，才能夠說為未來贏得世界，短期的銷售目標并不是很重要的東西。
萬科穩居前三季銷售之冠
據中國專業房地產諮詢機構——易居中國旗下克而瑞信息集團(CRIC)最新報告，萬科、綠地和恆大繼續穩居今年前三季銷售前三甲。報告預計，四季度樓市成交將明顯回暖，萬科、恆大、中海地產等一線房企應能完成全年目標。
據悉，萬科前三季完成銷售額1483億元人民幣，同比增長15%，完成2000億年度目標的74%。面對低迷行情，萬科積極應對，通過營銷創新來撬動潜在需求。其中，杭州萬科聯合阿里巴巴推出「淘寶花銷抵房款」活動，一個月大賣了900多套房子。
6. 行業老大倡導實業精神
今年6月25日，上市21年的萬科B股成為歷史，轉股以H股的形式開始在香港聯交所交易。此外，今年萬科加快了「走出去」的步伐，積極拓展境外項目。今年2月，通過與當地知名開發商合作，參與美國紐約曼哈頓列克星敦大道項目開發;此外，繼荃灣西站項目后，萬科還通過收購的方式在香港獲得灣仔項目，同時收購新加坡東部的成熟社區30%的股權。走出去的萬科，正在探索自己在白銀時代的生存之道。
作為行業老大，外表看起來風光無限，其實冷暖自知。今年以來，中國宏觀經濟增長緩中趨穩，上半年GDP增速為7.4%，為今年來最低。有分析認為，房地產嚴重「拖累」經濟。1-7月，全國房地產開發投資同比增長13.7%，明顯低於2001年-2013年期間25%的均值，也低於今年1-7月17%的全國固定資產投資增幅。因此，很長一段時間里，房地產都處於眾矢之的中。
但在郁亮看來，這一切都很正常。他表示，作為行業老大，曾經風光過，那就必須為風光付出代價，必須承擔相應的職責。不管外界如何看萬科，做好自己很重要、把自己的客戶照顧好很重要，找到自己的生存發展之道也很重要。萬科從2008年的時候就提出了實業精神，即像實業來學習。實業精神最核心的是誠實、低調、憂患意識。誠實是說要誠實面對困難;低調是要讓別的行業有展示自己的機會(比如互聯網、新興產業等等);憂患意識則是市場送給萬科的禮物。