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　　【香港商報網訊】時至年尾，又是「埋單計數」時候。世事難料，今年本港住宅市場表現較年初預期時好，價量齊升，更勝過工商舖市場，工商舖市場價量齊跌。整體而言，物業市場表現可算不過不失。本專題會逐一回顧和分析。香港商報記者 劉思桐

　　「辣招」漸被市場適應和消化，今年本港樓市在用家需求的支持下，繼續平穩發展，價量皆有增長。發展商積極推盤，開價貼市且多優惠，加上政府5月修訂雙倍印花稅條例，引出大批換樓購買力，帶動一手成交持續暢旺，反觀二手就難成焦點，全年交投表現平平。年內中小型住宅和豪宅市場個別發展，前者樓價升約9%，續受市場追捧，後者量價就難有突破。

　　關於本港樓市的交投情況，今年可謂「一手強、二手平」。據美聯物業資料研究部及土地註冊處數據指，今年截至11月30日，一手私人住宅註冊登記共錄得1.5039萬宗，較2013年全年的9986宗大幅上升逾50%，註冊金額總值達1603.447億元，較去年全年的924.48億元大幅上升73%。

　　一手住宅註冊量升逾50%

　　一手市道向好，發展商積極推盤，年內售樓成績不俗。據初步估算，長實（001）今年首10個月售出單位逾3100個，套現逾240億元，對照去年售出單位不足500個、套現不足100億元，可謂已「收復失地」。新地（016）首10個月沽出單位約2500個，套現逾260億元，較去年全年沽出逾1700個單位、套現約200億元亦有增長。新世界（017）首10個月售出約1900個單位，套現約190億元，相比去年全年沽出約1500個單位、套現約130億元，亦屬表現搶眼。

　　至於二手住宅方面，今年截至11月30日，全港暫錄4.5169萬宗註冊登記，較去年全年的4.1784萬宗僅微升8.1%，註冊金額總值達2298.942億元，較去年全年的2079.58億元微升10.5%。

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝接受本報訪問時表示，預計全年一手註冊將逾1.6萬宗，而今年新盤銷情如此暢旺，主要有三個原因。首先，政府5月放寬DSD（雙倍印花稅）換樓期限，令購入樓花的準買家們有更多時間換樓，將近兩年累積的換樓購買力都釋放出來；其次，一手樓定價與二手樓相若，所以買家當然更願意選擇一手；第三，在一手供應攀升的情況下，發展商積極推盤，賣樓意欲強勁。他預期，二手註冊全年最多5萬宗，因為購買力都轉移去了一手市場，二手業主難像一手遷就買家，給予十幾個月的成交期。

　　中小型住宅升價勝豪宅

　　較年初市場普遍預測樓價將下行不同，今年本港的整體樓價升勢仍然持續，各本地地產大行的一般住宅樓價指數均錄得升幅。據中原地產研究部數據，反映本港二手樓價的中原城市領先指數CCL於11月底報130.16點，較今年初的118.96點累積升幅達9.41%。另據美聯物業資料研究部數據指，該行按全港100個中小型私人屋苑成交個案計算的平均實用呎價，於今年11月報9704元，較去年12月的8901元升9.09%。

　　另綜合外資大行報告，豪宅樓價表現明顯遜於中小型住宅。仲量聯行表示，據該行初步統計，今年全年本地豪宅樓價僅微升2.3%，租金年內更下跌4.1%，而中小型住宅樓價上升5.7%。萊坊亦指出，據該行數據，今年全年香港豪宅價格跌2%，而一般住宅樓價升5%。第一太平戴維斯預期，今年全年豪宅樓價升幅最多為5%，租金跌幅則達5%至10%，截至第三季豪宅物業回報率為2.6%，略低於去年同期的2.7%。

　　對於中小型住宅與豪宅表現各異，劉嘉輝表示，中小型單位銷情旺，二手主力升幅來自這類物業。至於豪宅市道主力由高收入人士撐起，而今年金融市場表現平平，最近「滬港通」又出現反高潮，加上內地買家見少，所以豪宅市場表現一般。他又指出，雖然今年二手中小型物業平均升9%，但其實一手樓價較2至3年前相比已錄跌幅，有新盤定價平過同區二手，不過一手樓價暫未有指數反映。

　　樓市用家主導 剛需強勁

　　今年9月底爆發的違法「佔中」會否對樓市有影響，地產業界對問題看法各異。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指，事件長遠對樓市並無太大影響，因本港住宅市場現時以用家為主，且近期應市新盤仍錄得不俗銷情。仲量聯行香港董事總經理曾煥平亦持類似看法，指本地細價樓剛需強勁，且新盤大多開價合理，市場反應佳，暫時看不到「佔中」對樓價造成影響。不過，劉嘉輝卻指，「佔中」影響本地經濟，正如財政司司長曾俊華曾提及，事件或令消費市道放緩和失業率上升，這最終會影響樓市走勢。