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政府微調DSD 持續推地

2014-12-17
来源:香港商報

  【香港商報網訊】雖然今年政府未有再推出全新調控樓市措施,但卻微調或捨棄部分措施,包括放寬雙倍印花稅(DSD)條款、未有把「港人港地」條款納入今年招標的地皮內。然而,放寬雙倍印花稅條款對住宅市場交投有影響,特別是遠期樓花,並被外界指為讓步。至於土地政策,今年政府和港鐵(066)、市區重建局持續推地,但卻有3個項目出現流標情況,這是近年罕見的。 香港商報記者 林啟健

  一如以往幾年,今年政府和相關機構持續推地,務求達到原先目標。據發展局表示,本財政年度(2014/15)上半年私人房屋土地供應量約為1.01萬個單位,若果連同第三季推出的項目在內,估計首三季可供興建約1.68萬個單位,大約是本年度起平均每年1.88萬個單位的目標的  90%。

  今年內3項目相繼流標

  不過,2014年政府推地不算順風順水,有3個項目相繼出現流標,包括天水圍天榮站、大埔白石角科進路地皮,以及觀塘市中心重建計劃第二、三發展區。其中年初截標的天榮站項目已經是第二度流標,儘管今次港鐵簡化招標條款,如取消沿用的分紅制,惟截標時僅獲3份標書,最終港鐵公布投標方案未能符合財務要求而再度流標。到了3月,大埔白石角科進路地皮流標,據悉最高標價低於29億元,樓面呎價低過4000元,較09年售出同區地皮低45%。後來5月鷹君以樓面呎價約3300元投得毗鄰科研路地皮,在此招標結果帶動下,地皮重推,最終在11月億京以樓面呎價3552元投得。而觀塘重建項目於7月截標,僅接4份標書,但由於發展商出價太低,遠低於80億元入場費,故項目流標。後來項目重新招標時已取消原有80億元入場費,結果由信置、華置所組成的財團投得。

  上述3個項目流標,反映目前發展商投地時出價審慎。經濟學家關焯照指,近期一手樓價與二手樓價差距收窄,第二季一手樓價更曾低於二手樓價,這令發展商看淡後市,寧願以較低價投地。

  賣地表未納港人港地

  政府調整部分樓市措施,於今年5月提出放寬雙倍印花稅條款,以及連同買入住宅物業、以同一份樓契申請的一個車位可獲豁免DSD。特別是第一項放寬DSD條款吸引力較大,這項修訂是把「先買後賣」換樓人士可豁免DSD的半年換樓期限,由原先在購入新置物業的買賣協議的日期起計,延後至由購入物業的售賣轉易契的日期起計。政府指,這項修訂兼顧購買現樓及樓花的換樓人士需要。不過,細心分析,這項修訂對一手住宅市場較為有利,因樓花期可以很長,樓花期愈長,買家賣出物業期限亦愈長,反而購買現樓的人士換樓期限不及購買樓花長。

  政府公布修訂措施後,住宅市場交投增加。據土地註冊處資料顯示,由6月至11月期間,住宅樓宇買賣合約介乎4848至7792宗,高於今年1至5月的宗數,1至5月買賣合約介乎3141至5270宗。相信有不少購買力流入一手住宅市場,令一手住宅成交增加,從而帶動整體住宅買賣成交。

  另一項改動措施,是政府未有把「港人港地」條款納入今年招標的地皮內。去年政府推出兩幅啟德住宅地皮,均把相關條款納入賣地章程內。然而到了今年,即使再推出4幅啟德住宅地皮招標,相關條款未有出現在賣地章程內,更遑論其他住宅地皮。發展局局長陳茂波解釋,自雙辣招措施推出後,非本港人士購買本港住宅物業的數量減少,故「港人港地」政策並不迫切,並會視乎早前啟德兩幅「港人港地」發展情況及市況再研究。行政長官梁振英亦回應說,「港人港地」政策為試行措施,推出後已被市場接受,顯示是可行,如有需要時將會在短時間內再啟動。

[责任编辑:蒋璐]
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