上期本刊回顧了今年物業市場，今期則展望明年樓市走勢。今趟特地走訪八位不同界別人士，發表他們對明年樓市的看法，他們分別是地產界人士、學者、券商等。為方便大家了解他們對後市的意見，本刊把他們分成唱好、中間和唱淡三派。所謂唱好、唱淡不難理解，看好看淡樓市就是唱好和唱淡。至於中間派，則是對後市未有傾向看好或看淡，如指樓市平穩就屬於這派，說實話持這派意見的人傾向審慎。
細心分析，今趟受訪者對明年樓市不算大力唱好，即使看好，亦不會很進取，估計樓價升幅不會太大。唱好和中間派意見比重相近，故對明年樓市持審慎向好的意見較多。受訪者提出影響樓市走勢的因素，主要圍繞息口、市場供求、政府政策等。既然不同界別人士都提出這些因素，那麼就不妨多加留意。 香港商報記者 林啟健 劉家麗 劉思桐
唱好派
中原地產創辦人施永青
中原地產創辦人施永青認為，供不應求仍是市場主導因素，在本港住宅供應不足的情況下，料未來樓價仍會有支持，短期內供不應求無法解決，同時租盤亦會越來越少，租金穩步上揚，業主看好後市，部分業主將租期由兩年減至一年，以方便一年後加租。他認為，租務市場最能反映市場的實際需求，它不受炒賣及長遠市場因素影響，只反映眼前的供求情況。
他續指，雖然社會仍面對其他不利因素，政治糾紛、立法會「拉布」等現象，令政府施政遇阻;另內地經濟仍困擾投資者。不過兩項因素均抵不上供不應求，認為明年樓價仍有支持。
施永青個人承認看錯今年的樓市，今年亦因看淡樓市而減持物業，但現在修正個人對樓市的睇法。他認為，現時實際供不應求的情況十分嚴重，並非一年兩年的事，早於過去5至6年，因政府實施勾地表政策，令土地供應的主導權落在發展商手上，結果導致推低供應抬高樓價，過去5年平均每年供應不足1萬個單位。換言之，以政府預期每年2萬個單位的供應目標比較，即估計過去5年每年供應缺少約1萬個，整體5年缺少約5萬個，施永青認為，這個數量「有排都補唔返」，故明年樓價仍然有支持。
仲量聯行香港董事總經理兼香港資本市場部主管曾煥平
細價樓交投暢旺，帶動今年樓市持續熾熱。仲量聯行香港董事總經理兼香港資本市場部主管曾煥平表示，現時住宅市場為用家主導，新盤多銷情暢旺，主要由於總價500萬元以下的細單位需求大，料此種趨勢於明年持續。即使明年存在加息風險，息口上升幅度料溫和，加上建築費攀升可對沖加息影響，所以樓價仍有支持，預計明年中小型單位樓價升幅5%以內。
曾煥平預計，明年將有更多新盤推出市場，包括更多細單位，開價會更具競爭力。發展商亦需要推出更多優惠吸引買家，不過在剛性需求強勁及建築費攀升的情況下，料其大幅減價促銷的機會不大。他亦指出，「辣招」頗具成效，令本地樓價整體平穩，發展商定價亦較之前回落，認為未來無進一步推新調控措施的需要;「辣招」對豪宅市場尤其有效，令豪宅交易成本大幅上升，也令二手交投於低位徘徊，已影響市場的健康流動，認為應就有關措施的必要性進行檢討。
關於未來的地價走勢，曾煥平指出，近期數月土地中標價下滑，一些普通住宅地皮價格回落至5至6年前水平，甚至有港鐵上蓋項目倒退至10年前地價水平，反映出發展商現時用保守的態度看後市。
城市大學建築科技學部高級講師 潘永祥
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指，預期明年經濟表現不錯，加上息率偏低，故仍會吸引市民入市，料明年首三季樓價不會回落，除非屆時出現預期之外的外圍衝擊。不過，到了第四季，外圍經濟表現可能不明朗，特別是美國退市，加息步伐明確，本港經濟表現會受到外圍環境影響，樓市有機會回落。他預計，整體住宅樓價上升5%。
潘永祥覺得，政府再出招調控樓市機會不大。他指出，現時樓市熾熱，政府再提出類似印花稅的措施，要立法會審議，需要一至兩年時間才會通過，惟兩年後經濟形勢難料，故未必會再推出相關措施。同時，政府亦未必會再收緊按揭，因為這樣會令不少人未能「上車」。
中間派
恒地營業(一)部總經理林達民
恒地(012)營業(一)部總經理林達民認為，明年將會進入加息周期，這將成為明年樓市的負面因素之一。現時供應基本達到平衡點，與需求相若，但由於地價、建築成本的上升，對樓價仍然有支持。他認為明年樓價難跌，至於升幅，則受制於息口因素，預期明年樓價會在合理範圍內上下波動，波幅約15%。
對於有業界看淡明年豪宅發展，林達民則認為，由於今年豪宅供應不多，累積市場需求，預期明年的豪宅市場會較今年好。
值得留意的是，林達民提到，據統計，現時本港各大發展商手頭上已經開售的新盤餘貨，合共涉及約6000個單位，而未來12個月，各大發展商中尚未開售的一手私宅數量涉及超過3萬個，兩者合共令明年一手私宅供應有逾3.6萬個，與政府預期每年2萬個的供應目標比較，有過之而無不及，故他相信明年一手私宅供應可以達到需求的平衡點。
今年不少發展商以貼市價推盤催谷銷情，展望來年，作為本港大型發展商之一，林達民指，集團明年仍然傾向貼市價推盤，新盤開售將盡量釐定一個讓市場能承接的價格，但由於買家或投資者逐漸習慣「雙辣招」影響，已習慣支付買家印花稅，故來年在新盤推售時或會逐漸減少津 貼。
中文大學全球經濟及金融研究所常務所長 莊太量
市場普遍預期明年將迎來加息周期，中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，加息或令明年樓價回調，預期明年樓價不會急升，整體將平穩發展，甚至有機會回調。他解釋指，主要由於明年本港息口將跟隨美國上升，加上美元轉強，令資產轉弱，致使本港樓價有下調壓力。不過，他指出，雖然加息會對樓價造成影響，但始終本港住屋需求仍然強勁，樓價大跌的機會不大。
整體來說，他相信明年發展商仍會延續今年以散貨為主的推盤策略。港九新界分區方面，他預期，港島區豪宅樓價減幅較大，因豪宅已超越大部分市民負擔，豪宅租金亦會繼續調整。至於近年供應重鎮新界區，因入住該區的人數越來越多，或會令到樓價不跌反升。
政府政策方面，莊太量認為，加息周期來臨，政府「加辣」的機會不大，反而需要「減辣」，甚至將所有「辣招」撤銷。正如前文所講，加息有機會令樓價下跌。他說，在樓價下跌的同時，本港部分業主受政府「辣招」綑綁，即使樓價下跌亦被套住，或蒙受損失。
莊太量提醒，加息是一個周期，雖然開始不會加很多，但累計預計會加1.5厘至2厘，對本港樓價影響不容忽視。值得一提的是，他指出，加息會令發展商之間的競爭增大，有助樓價回落。問及明年會否是入市的時機，莊太量認為，買家仍然需要視乎個人能力，倘若樓價回調兩成，則認為可以入市，至於何時樓價可調整兩成，則要看加息幅度。
萊坊高級董事和估價及諮詢部主管 林浩文
萊坊日前指，本港豪宅價格於2013年排名全球第二，僅落後於摩納哥，惟受「辣招」等因素影響，本地豪宅價格今年跌2%。該行高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示，豪宅樓價未來仍有下行壓力，預計明年跌幅少於5%，但仍可維持全球第二貴的地位。
林浩文認為，相比大單位，細單位更受市場追捧已成趨勢。根據該行去年10月至今年9月數據，本地樓市成交單位95%面積都在1000平方呎以下，另據去年11月至今年10月數據，約87%的成交單位樓價都在1000萬元以下。此外，豪宅市場內地買家比重亦從2011年至2012年間高峰期的三至四成，回落至今年僅一至兩成。
他指出，500平方呎以下小型單位供應會增加，發展商明年亦會主推中小型單位，且這類單位需求強勁、抗跌力強，預計明年樓價會平穩發展，料個別屋苑甚至可錄5%以內樓價升幅。他亦指，一手樓佔整體交投比例逐年攀升，如2013年佔22%，2014年料佔26%，預計明年整體交投仍由一手樓主導，佔比可高達20%至30%水平。
關於市場憂慮明年加息或衝擊樓市，林浩文就分析稱，現時本港供樓負擔比率約60%，尚屬可接受範圍，若息口上調2厘，供樓負擔比率將升至逾70%，若息口上調3厘，供樓負擔比率將升至逾80%，屆時對樓市影響才會顯現。所以，若加息幅度在3厘以內，將不會對本地樓市構成顯著影響。
遠東發展地產發展部總經理 朱寶林
今年不少地皮以低市價批出，遠東發展(035)地產發展部總經理朱寶林表示，預期地價明年會平穩發展，甚至錄得輕微回升，主要受樓價上升等因素影響。他指出，集團現時非常積極投地，會不限地區評估每幅推出土地，認為有價值就會出手。
關於來年的樓價走勢，朱寶林認為會健康發展。他指出，豪宅價格今年下跌，細價樓年內則升幅顯著，明年樓價具體波幅難測，但相信不會大起大落。他亦指，雖然明年有加息的機會，但料加幅未必多，如果加幅過大，相信政府亦希望樓市平穩，或會推出「減辣」措施來應對，為市民維持一個穩定的供樓環境。
有分析指供應持續增加，或對樓市構成下行壓力。朱寶林就指出，對該因素無須太擔憂，因現時政府積極推地增供應，而一旦供過於求，政府即可放緩賣地步伐，從而令供應隨即減少，到時未售出的單位可被市場消化。他估計，明年遠展旗下將推出位於黃大仙、沙頭角及大圍的三個項目，均為中小型單位樓花。
唱淡派
麥格理中港房地產研究部主管吳嘉俊
麥格理中港房地產研究部主管吳嘉俊表示，明年息口和供應兩個因素對樓市影響不大，因為預期息口加幅不大，市場供應仍然不多。反而政府政策成為影響樓市的關鍵，因為有見樓價再呈現升勢，政府有機會再出招。他說，政府可能會再收緊按揭，如縮短按揭還款期、在壓力測試時收緊申請人士的負擔比例等，因為這些措施較易實行。一旦政府再收緊按揭，便會影響樓市氣氛。他預期，美國明年中開始加息，但本港未必同步跟隨，因為市場資金仍然充裕，而且銀行為爭生意而不會調高按揭利率。若果政府再次出招，發展商會調低旗下樓盤售價，估計一手樓樓價會較今年低5%，並預計明年整體住宅樓價跌5%。